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深圳房价暴涨 更恐怖的还在后面
(博讯北京时间2015年6月08日 转载)
    来源:文过是非
    
     实用面积100平米的房子,一个月涨了100万元。这便是当下疯狂的深圳楼市。

    
    2013年底开盘的福田区香蜜原著,80多平米(实用100平米)的一套住房当时的售价是358万元。最近,价格几乎倒了过来——853万元。最近一个月,小区业主发现房价一天一个价,很快从650万元涨到750万元,甚至喊价800万元乃至1000万元也有。这种情形,业主们都感到心惊。
    
    或许,香蜜原著的情况有些特殊。一来这是福田中心区楼龄最小的楼盘,二来是具有学位概念的住房。但是,谁也不能否认,当“日光盘”频频出现,当坪山房价整体迈过2万元关口之时,甚至有人预言前海房价20万元是友情价以及中洲商务公寓报出37万元天价之时,深圳楼市无疑进入了巅疯状态。那么,这是为什么?
    

  3.30新政:楼市分水岭
    
    现在回望,在3.30之前想在深圳买房而最终没有落定的人们,一定悔青了肠子。这是因为,谁也不知道,并不起眼的3.30会成为深圳楼市的重要分水岭。要知道,当3.30在其他城市波澜不惊时,深圳楼市对于3.30的反应却是最灵敏的——事实上,在一线城市中,深圳同样也是最敏锐的——因为3.30政策中关于二套房首付四成的政策至今深圳都没有落实。如今,深圳俨然已经成为一线城市中的领涨龙头。
    
    人们常说,炒股要听党的话。其实,买房同样如此。和2008年金融危机爆发一样,当国家推出4万亿元救市并对楼市全面松绑和刺激之时,其实已经意味着楼市新一轮的暴涨。而在2009年上半年,的确成为最近6年最好的一次购房机会,而次好的购房机会发生在2013年下半年至2014年上半年。这次深圳房价暴涨,几乎就是2009年下半年楼市的一次重演。曾经错过买房的人,在经过一次惨痛经历之后,都会变成对买房毫无异议的坚定唱多者。正如今年上半年没买股票的人,会变成相对的赤贫者一样——这是十分残酷的现实。当下的楼市,就存在着这样的因素。
    
    房价上涨或者下跌本来就是楼市中的正常现象。但是,深圳楼市更恐怖的景象,还在于以下几个方面。
    

“无地可用” 尽人皆知
    
    昨天媒体报道,国土资源部土地勘测规划院院长助理张晓玲透露,包括北京、上海、广州、深圳等在内的14个城市的开发边界划定工作将于今年完成,开发边界将作为城市发展的刚性约定,不得超越界限盲目扩张。
    
    张晓玲表示,以后特大城市的越界开发,基本会框死,不会任其盲目扩张,边界就是刚性约定,城市发展不得超过边界。
    
    对此,有专家认为,这一措施导致房价上涨的可能性不大。因为划定城市开发边界时,本身就会考虑到城市进程需要的土地量和楼盘量。目前,各地都开始限制土地增量,开发存量,从某种程度上说,已经是为土地开发设定了界限。但是,对于这种观点,“文过是非”不敢有丝毫乐观。因为深圳的情况太过特殊。
    
    在上述14个城市中,深圳土地面积最小。而且,深圳早已到了无地可用的状况,划定边界,还要划到哪里呢?真的要划,结果或许只有一个:导致房价继续上涨。
    
    根据相关规划,到2020年,深圳建设用地上限是976平方公里。目前已使用了940平方公里。未来5年,深圳只有36平方公里的新增建设用地,平均每年只有7平方公里。
    
    因此,目前在深圳新推楼盘中,城市更新项目已经占据大半。但是,城市更新的拆迁难度、建设周期均要远远高于一般楼盘。这种状况,几乎尽人皆知。
    

接轨北上 势不可挡
    
    前段时间,有关“北上广深”变成“北上深广”的说法十分热络,这主要是从经济规模和发展趋势得出的结论。但是,经过此翻房价上涨,起码在房价格局上,“北上深广”的局面已经形成,深圳房价正在与北京、上海全面接轨。
    
    北京房价高企,主要因为北京是全国的政治中心,全国的资金、资源集中于此;上海房价位居高位,因为这是国家确定的中心城市和金融中心。从政治和经济地位来说,深圳皆不如北京、上海。但是,由于深圳这些年在创新发展、转型发展方面取得突破,充分发挥了市场在配置资源的决定性作用,从而拉近了与北京、上海之间的整体距离。反映在楼市上,深圳房价与北京、上海接轨已经是大势所趋。比如说,深圳原特区内的房价正与北京四环五环内的房价看齐,正在从均价5万元向6万、8万元迈进,这一趋势十分明显。
    
    在人们更加注意环保和注重健康的情况下,深圳还呈现出与北京、上海的比较优势。这就是深圳在空气质量、气候条件、生态环境方面体现出来的整体优势,在房价上的连锁反应。从这一点来看,在经济总量有望超越香港的深圳,房价与北京、上海接轨并不令人惊讶。
    

千亿投资 封堵下跌
    
    建成民生幸福城市已经成为深圳未来5年的目标。据此,深圳正在推动实施的跨年度、跨五年规划的12项重大民生工程,涉及教育、卫生、城市公共安全、交通、环保等多个方面,计划总投入1000亿元以上。力图通过三到五年的努力,在这些民生领域取得更大突破和新的进展,使得民生水平得到进一步提升。比如,在重大民生工程中,实施蓝天计划,制定了40条措施具体落实,提升大气环境质量。在水质方面,制定了深圳治水提质总体方案,计划到2020年前总投资超过800亿元来治理水环境,进一步完善管网设施、完善污水处理设施、治理河道等。
    
    据透露,深圳将采取市区联动、统筹推进的方式,发挥街道、社区的积极性,创造性地推出民生微实事计划,聚焦社区居民日常生活和实际需求,在小区环境整治、提升绿化水平、完善文体设施等方面为社区居民营造更好的生活环境。
    
    可以想见,深圳一定被变成更为宜居的城市。需要强调的是,无数事例证明,任何在城市建设上的预期利好和利好兑现,都会直接反映到房价上。这和一条地铁线路的开通导致房价和租金的上涨,道理完全一样。从这一点来说,真金白银的投资,同样封堵了房价下跌的空间。
    

股市赚钱 楼市呈现
    
    和深圳楼市一样,中国股市正在上演更大的神话。如果说深圳房价今年以来上涨40%的话,那么与股市涨幅相比,简直不值一提。
    
    因为股市的大幅上涨,许多人正在纠结是否要卖房买股,或者是卖股买房。其实,不管过程如何,告诉你一个结果吧:任何一次牛市的到来,都会导致房价的最终上涨。
    
    经过多年投资教育,人们终于明白:在整个中国——特别是在北上广深:房子依旧是最具保值、最能抵御通胀的投资标的。另一方面,房子也是最兼具实用性的投资标的。生活虽然复杂,但依然需要从每天最为现实的居住开始。牛市何时结束谁也不知道,但股市里赚的钱,如果最终不能化为一套房产,那么只能算是纸上富贵。
    
    连同买涨不买跌的投资惯性以及从众的羊群心理,上述这些因素都不让人难以理解。但是,当所有因素叠加起来,形成一种深圳楼市必然上涨的共识而无分歧之时,这才是真正令人恐怖的局面。深圳房价的疯涨,会否导致一线城市的跟风疯涨?乃至最终导致政府出手强力干预?这些可能,不能完全排除。
    
    从这一点来说,深圳楼市的奇观和压力恐怕远远还在后面。 _(网文转载) (博讯 boxun.com)
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