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房企与落马高官之谜:在云南拿地价格为市价1/8
(博讯北京时间2014年11月18日 转载)
    
    整个10月,发轫于广东中山、在香港上市的大型房企雅居乐地产(3383.HK),遭遇了史上最为严酷的多事之秋。
    
    10月7日,雅居乐刚刚发完“严正声明”,称其与某“大老虎”并无瓜葛;三天后即发公告称,董事会主席被监视居住;随后,又发布公告称,公司另一高管接受中纪委协助调查。
    
    故事似乎刚刚开始。
    
    雅居乐董事会主席被监视居住
    
    10月10日,雅居乐地产发布公告称,10月1日,该公司董事会主席及总裁陈卓林的妻子陆倩芳知会该公司,收到昆明市人民检察院通知,自2014年9月30日晚上,昆明市人民检察院对陈卓林执行指定居所居住的措施。
    
    中咨律师事务所律师贾瑞果向《中国经济周刊》表示,从法律上看这则公告包含了如下三层意思:一、执行指定居所居住就是法律意义上的监视居住。二、根据我国法律规定,贪污贿赂犯罪,国家工作人员的渎职犯罪,侵害公民权益(国家机关工作人员利用职权实施的非法拘禁、刑讯逼供、报复陷害、非法搜查的侵犯公民人身权利的犯罪以及侵犯公民民主权利的犯罪)这三类案件,由人民检察院立案侦查。雅居乐地产董事会主席陈卓林是私人企业主,不符合国家公务人员渎职、侵害公民权益案件构成所需的特定主体身份,因此,根据该公告和我国法律来看,如果最终调查陈卓林确实涉案,那么他很有可能涉及到贪污贿赂中的行贿。不过,他是否涉及犯罪,还有待司法机关进一步调查。三、昆明市人民检察院是中级检察院,由中级人民检察院直接介入案件调查,表明案情重大复杂,比如以行贿罪而言,则通常意味着接受贿赂的官员级别较高,至少为地厅级官员。
    
    10月16日,雅居乐再次发出公告称,10月15日收到云南腾冲一家项目公司总经理通知,10月11日收到公司执行董事黄奉潮及中纪委1名官员电话,要求协助有关官员了解和调查项目公司。项目公司总经理10月13日曾与有关官员及腾冲地方官员会面,告知项目公司的成立、土地收购,项目规划,开发和销售等资料。雅居乐称,目前无法与黄奉潮取得联系。
    
    贾瑞果进一步表示,根据这前后两份公告,从法律上看,增大了雅居乐相关人士在云南牵涉房地产项目问题的可能性。
    
    今年2月13日,中央巡视组向云南省委反馈巡视情况时指出,领导干部问题较多,工程建设、矿产开发、土地使用等领域腐败案件易发多发。
    
    今年以来,云南先后有三名省部级高官落马,分别是原副省长沈培平,原省委常委、昆明市委书记张田欣,原省委书记白恩培。
    
    3月9日,中纪委公布,云南省副省长沈培平涉嫌严重违纪违法,目前正接受组织调查。8月6日,中纪委宣布,经查,沈培平利用职务上的便利为他人谋取利益,收受巨额贿赂;与他人通奸。
    
    7月16日,中纪委公布,经查,张田欣失职渎职造成国有资产损失;利用职务上的便利谋取私利,其行为构成严重违纪。
    
    8月29日,中纪委公布,云南省委原书记、十二届全国人大环境与资源保护委员会副主任委员白恩培涉嫌严重违纪违法,目前正接受组织调查。11月1日,全国人大常委会发布公告,依照代表法的规定,白恩培的十二届全国人大代表资格终止;依照选举法等有关法律的规定,其十二届全国人大常委会委员、全国人大环境与资源保护委员会副主任委员职务相应撤销。
    
    根据媒体报道,这三人的落马与云南土地、矿产等领域的腐败密不可分。
    
    那么,这三人与雅居乐究竟有无交集?
    
    雅居乐云南腾冲项目拿地价格为同地段的1/8
    
    雅居乐地产2011年的年报显示,当年雅居乐并未进军云南房地产市场。从2012年开始,雅居乐开始在云南拿地。
    
    2012年9月20日,雅居乐宣布通过挂牌方式,以1.98亿元取得云南省瑞丽市弄莫湖片区7宗土地,总建筑面积73万平方米,楼面地价为271元/平方米,这是雅居乐在云南的首个项目。
    
    2012年12月17日,雅居乐宣布以2.4亿元的代价,取得云南腾冲曲石镇一宗建筑面积达161万平方米的土地,楼面地价为149元/平方米。
    
    截至目前,据雅居乐2014年半年报显示,雅居乐在云南共有三个项目,分别位于瑞丽、西双版纳、腾冲。未来雅居乐计划在腾冲县曲石镇投资200亿元,将兴建一个总占地30000余亩的旅游小镇,是雅居乐自海南清水湾之后第二个大手笔投入的旅游地产项目。
    
    根据雅居乐的布局,2011年雅居乐谋划进军云南,2012、2013年先后进入瑞丽、腾冲、西双版纳三个城市,2014年雅居乐展开第二波扩张举动,预计进入昆明等城市。
    
    从雅居乐进军云南的时间来看,在2011年雅居乐计划进入云南时,白恩培卸任云南省委书记;2012年至今,张田欣的职务一直是云南省委常委、昆明市委书记;沈培平2013年1月由普洱市委书记升为云南省副省长。这意味着,雅居乐在云南拿地期间,张田欣、沈培平都担任着省级领导的职务。
    
    据媒体报道,纪检部门在对张田欣进行调查时,发现了雅居乐地产行贿云南省官员的线索。此次昆明市人民检察院批准对陈卓林执行监视居住,即与此相关。
    
    今年5月,国土部、发改委联合通报了5起违法占地违规建设高尔夫球场案,其中指出,2013年8月,云南腾冲雅居乐置业有限公司擅自改变曲石生态旅游度假小镇建设内容建设高尔夫球场,违法占地792.8亩,其中耕地585.6亩。
    
    有媒体报道称,雅居乐地产云南项目分公司曾为此对当地部分领导进行利益输送,试图过关,但最终失败。
    
    不过,记者就雅居乐是否涉及张田欣等案件向雅居乐地产采访时,雅居乐地产有关负责人回应称并不清楚这一情况,一切以该公司发布的公告为准。
    
    除了违法建设高尔夫球场,雅居乐云南腾冲项目还面临诸多争议。
    
    雅居乐年报显示,位于腾冲县曲石镇曲石社区的项目占地面积203万平方米,总建筑面积337万平方米,成交总价为5.2亿元,土地价格为255元/平方米,楼面地价为155元/平方米。
    
    不过在2012年、2013年,在离雅居乐腾冲项目不远处的曲石镇曲石村集镇,其土地价格却明显超出雅居乐腾冲项目。腾冲县国土局资料显示,2012年11月14日该县曲石镇曲石村集镇拍卖出让土地4宗,其中竞得人段习邦拍得的247平方米的土地,价格为49万元,折合土地价格为1984元/平方米,其土地价格是雅居乐腾冲项目的近8倍。其他同日拍得的曲石村集镇的土地,其价格也为雅居乐旗下曲石镇曲石社区土地价格的8倍左右。
    
    200多公顷土地是否存在变相囤地?
    
    此外,雅居乐云南腾冲项目庞大的体量也引发了争议。
    
    曾几何时,由于一个房地产项目动辄上百万平方米,很多开发商采取一小块一小块分期开发的模式、借以变相囤地。为避免这种局面,2009年11月12日,国土资源部发出通知,对各类城市商品住宅项目单宗用地规模提出明确上限——小城市(镇)7公顷(1公顷等于1万平方米),中等城市14公顷,大城市20公顷。这一通知旨在限制各个地方城市出让单宗住宅用地的规模,被业内人士简称为“地块限大令”。
    
    记者注意到,雅居乐在腾冲县曲石镇所拿的203公顷的土地,共分为36次出让,其中住宅用地全被拆成7公顷以下的地块,如2012年11月雅居乐首次进入腾冲拿地,总共竞得3个住宅项目,其中这3个住宅用地的土地面积分别为69940平方米、61983平方米、62118平方米,恰好在7公顷以内。
    
    “地块限大令”出台初衷就是防止开发商所夺得的土地面积过大,进而采取分期开发,变相囤地,但最终雅居乐通过多次拿地的模式,取得了203公顷的土地。
    
    上海易居房地产研究院研究员严跃进表示,雅居乐腾冲项目这200多公顷的土地,因为是分拆出让,如果每块地都对应规定了开工和竣工时间,就可以分别对这些地块进行监管,甚至可以规定多块地同时竣工,从而较大程度上避免以往开发商采用分期开发变相囤地的方式。
    
    记者从腾冲县国土局官方网站查到,2012年至今,腾冲县共向雅居乐出让36块地,在出让信息中,只有土地面积、价格、购买人等信息,每块地的开竣工时间不详。那么,这36块地的开竣工时间是怎样的,雅居乐是否按照合同约定的开竣工时间进行施工?记者就此向雅居乐方面进行求证,截至发稿时,雅居乐有关负责人尚未给出回复。
    
    15年前雅居乐就接待过国土部部长
    
    据媒体报道,陈卓林目前已经被控制在北京。
    
    对此,香港地产商人陈浩唯向《中国经济周刊》分析认为,假如这一消息属实,陈卓林有可能涉及到比副部级官员级别还要高的官员,或者说与陈卓林有牵连的官员目前正在北京审理,陈卓林是协助调查。
    
    陈浩唯与雅居乐有诉讼纠纷,曾在网上实名举报称,雅居乐陈氏家族与另一名曾担任过国土资源部部长的官员有较深关联,该官员为雅居乐大股东、为陈卓贤(陈卓林之弟,此前在雅居乐担任总裁,目前任非执行董事)干爹。
    
    10月7日,雅居乐发出声明称,网文中提及“曾担任国土资源部部长的某官员为雅居乐大股东”等,均属捏造虚构。陈卓贤与该官员素不相识,更遑论有亲谊关系。
    
    但在广东省中山市三乡镇政府官网的“1999年三乡大事记”里,记者查询到——6月12日,时任国土资源部部长的某官员在省国土厅厅长的陪同下,到三乡镇参观了解农田保护和城乡建设工作情况,镇长、镇委副书记热情接待了他们一行,并陪同到大布粮食自给工程基地、雅居乐花园和平东农民新村参观。
    
    雅居乐就是在广东省中山市三乡镇成长起来的本土企业,1985年成立,1992年进军房地产业,2005年在香港联交所主板上市,目前已进入逾40个城市和地区,拥有建筑面积逾4500万平方米的土地储备。
    
    陈浩唯表示,“这位曾担任国土资源部部长的某官员来中山三乡雅居乐花园参观过,而陈卓贤一直是雅居乐的大股东之一,又长期担任雅居乐的高管,两个人会素不相识?”
    
    记者致电雅居乐上述有关负责人,希望采访“曾担任国土资源部部长的某官员为什么会来雅居乐花园考察,当时是谁接待的”,对方表示不知情,一切以公告为准。
    
    今年以来,云南先后有三名省部级高官落马,根据媒体报道,这三人的落马与云南土地、矿产等领域的腐败密不可分。
    房企与落马高官之谜:在云南拿地价格为市价1/8


    沈培平
    
    3月9日
    
    中纪委公布,云南省副省长沈培平涉嫌严重违纪违法,目前正接受组织调查。8月6日,中纪委宣布,经查,沈培平利用职务上的便利为他人谋取利益,收受巨额贿赂;与他人通奸。
    房企与落马高官之谜:在云南拿地价格为市价1/8


    张田欣
    
    7月16日
    
    中纪委公布,经查,云南省委原常委、昆明市委原书记张田欣失职渎职造成国有资产损失;利用职务上的便利谋取私利,其行为构成严重违纪。
    房企与落马高官之谜:在云南拿地价格为市价1/8


    白恩培
    
    8月29日
    
    中纪委公布,云南省委原书记、十二届全国人大环境与资源保护委员会副主任委员白恩培涉嫌严重违纪违法。11月1日,全国人大常委会发布公告,依照代表法的规定,白恩培的十二届全国人大代表资格终止;依照选举法等有关法律的规定,其十二届全国人大常委会委员、全国人大环境与资源保护委员会副主任委员职务相应撤销。
    
    来源:人民网 (博讯 boxun.com)
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