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广州地价3年上涨2.4倍 地价成本占房价近五成
(博讯北京时间2014年10月01日 转载)
     信息时报讯 日前,合富辉煌市场研究部发布报告显示,近三年广州土地成交均价,从2012年的2805元/平方米到今年上半年的9567元/平方米,上涨了2.4倍。
    
     南洲路地王居市区之首

    
    报告显示,2012~2014年上半年,公开出让的住宅用地总量约1188万平方米,相比同期新建住宅成交量1754万平方米,相差566万平方米。这个数据意味着,广州市十区的土地供应量,相比市场需求而言还是偏少的。
    
    从住宅土地出让的平均楼面地价看,这3年上升幅度较大,如2012年的住宅土地平均楼面价为2805元/平方米,到今年上半年平均楼面价为9567元/平方米,上涨了2.4倍。考虑到地块之间的巨大差异,平均楼面地价涨幅未必代表地价绝对涨幅,因此需要比较同地段的地块价格变化情况。
    
    此外,从同一区域的不同时期出现的地王看,2014年土地拍卖价格比2012年大幅度上涨,如荔湾、白云、黄埔、番禺等区的地王两年左右时间上涨80%以上,花都、南沙两区的地王价格涨幅约50%,而海珠区南洲路2013年5月的地王楼面地价高达34500元/平方米,暂居广州市区地王之首。
    
    合富辉煌首席市场分析师黎文江认为,地王分布遍及各个区域,不论是老城区还是新区,地价屡屡创新高,说明地价这两年普遍上涨。而政府土地出让的底价也屡屡创出新高,加剧地价上涨势头。不过,今年下半年以来,房屋市场调整的影响蔓延至土地市场,开发企业预期不再像过去那么乐观,拿地举牌趋于谨慎,地价上升势头得到遏制。今年以来,房价出现松动,很多楼盘的价格不同程度调整,成交明显下降。
    
    地价成本占房价近五成
    
    土地购置成本是开发企业的最大成本。地价与房价之间有复杂的相互影响作用:地价高,成本昂贵,一定影响未来产品定位和定价,对周边房价也产生助长效应;房价高,市场出现上涨预期,那么开发企业竞拍土地的信心会增强,对未来房价和土地价值的评估都趋于乐观,因而举牌更积极,土地拍卖价会走高。但是,当市场产生变化调整时,土地成本高就会成为一个要面对的绕不过的“坎”。
    
    2012年,萝岗区SDK-D-3地块拍出4720元/平方米的楼面地价刷新域地王纪录,今年5月底项目第二期开盘,网签均价为13980元/平方米。从地价成本看,占房价的33.8%。
    
    而2013年,南玻地块则被佳兆业集团以11812元/平方米的楼面地价夺得,尽管未正式进入市场,不过从定价看,面对周边1.3万~2万元/平方米的竞争项目,除了突出自身优势资源,还必须走较高端的路线,如果在1.6万~2万元/平方米的价格区间,地价成本占到整个房价的46%~59%,存在一定的成本和市场压力。
    
    地王或带来市场风险
    
    综合以上各区地王个案分析,报告分析指出,首先,由于2013年房价上涨幅度大,土地市场拍出的地王成本压力不大,基本属于合理溢价范畴;其次,2013年、2014年第一季度各区地王拍卖价格在2012年的基础上大幅度上升,涨幅大约在50%~80%,土地成本上升过快,而2014年基本上房屋市场处于缩量调整,价格有所下行,土地房屋两个市场的运行方向相反,造成新地王阶段性的成本压力、市场压力巨大;第三,尽管地王具有优质的区位、地段,资源如山景、江景等丰富,但成本和市场压力下,通常走向高端市场定位,考虑到市场波动因素,未来有一定的不确定性。
    
    黎文江表示,总体而言,广州作为一线城市,目前房价、地价较其他一线城市都明显偏低,城市经济、基础设施、人口、财富等价值指标居优,吸引了本地和外来的标杆房地产企业积极投地布局,城区优质地块竞投激烈,从大趋势看,或许近两年的地王高昂成本并不能阻碍大房企继续抢占土地市场的步伐,不过,市场短期波动提醒企业,地价过高带来的成本、市场压力给项目前景带来不确定性和风险,需要理性评估。 (博讯 boxun.com)
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