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海南成土地闲置的重灾区
(博讯北京时间2014年5月23日 转载)
    来源:第一财经日报 作者:黄树辉
    
     作者:黄树辉

    
    在经历一年多的土地整肃行动后却意外发现,有超过七成的闲置土地被划归为“政府原因”,成为海南大量闲置土地免遭处置的“挡箭牌”。
    
    5月20日,海南召开全省闲置土地清理处置工作推进会,提出对该项工作进行再动员、再部署、再推进,重点查处典型案例。
    
    根据此次会议公布的数据,海南全省因“政府原因”造成闲置的土地874宗,合计面积10.3万亩,相当于该省去年建设用地供应总面积的3倍。
    
    海南省省长蒋定之在会上称,清理处置闲置土地必须坚定不移、不折不扣推进,确保今年7月底前全面完成清理处置任务。
    
    土地闲置的重灾区
    
    由于特殊的历史原因和区域开发模式等因素,海南普遍存在的大企业圈地、囤地、炒地问题由来已久,积重难返,成为全国土地闲置的重灾区。
    
    从2013年3月始,海南掀起一场史无前例的土地清查风暴,海南省政府曾经先后6次召开全省会议,对全省闲置土地进行清理部署。
    
    海南省国土环境资源厅厅长陈健春5月20日在会上通报,截至今年5月初,全省共有1150宗、13.92万亩“供而未用”闲置土地。
    
    经过清理,在已处置土地中,无偿收回1.1万多亩,有偿收回2713亩,征缴闲置费2413亩,延长动工开发期限6.5万多亩,以其他方式处置1万多亩。
    
    目前,海南各市县已处置“供而未用”闲置土地合计836宗、面积9.23万亩,占闲置土地总宗数的73%、总面积的66%。
    
    在此过程中,海南省累计清理拖欠土地出让金79.86亿元人民币,其中追缴入库46.57亿元,创新海南历年来清理拖欠土地出让金额之最。
    
    陈健春透露,此轮土地清理中,各市县收回1.39万亩“供而未用”闲置土地,完成0.54万亩“批而未征”土地征收,并将10.45万亩“征而未供”土地纳入政府储备。这些土地之和,相当于海南省2013年建设用地供应总面积3.44万亩的3.6倍。
    
    但海南当地房地产业内人士指出,海南真实闲置土地面积远不止这些,而海南省政府对闲置土地的清理工作甚至在一定程度上遭到地方政府的抵触。
    
    该人士称,最明显的手段就是将地方上的闲置土地认定为政府或政府部门原因,企业闲置土地可免遭收回,政府亦可减少土地清理的阻力。
    
    陈健春对该现象直接指出,目前海南清理闲置土地中政府原因认定比重较大,“在土地闲置原因以及企业拖欠出让金原因的认定上,有些宗地既有政府原因又有企业原因的,市县政府简单认定为政府或政府部门原因。在处置方式的确定上,可以无偿收回的,以征收闲置费了事;可以有偿收回的,以简单延长开发期限方式处置了事”。
    
    根据海南省国土资源厅统计,此次海南全省因政府原因造成闲置的土地874宗、10.3万亩,占闲置土地总面积的74%。
    
    认定政府原因宗数较多的为海口,占该市总宗数的90%。万宁占88%、三亚占87%、保亭占85%、昌江占80%、琼中占79%、儋州占77%。
    
    在处置方式上,简单延长开发期限成为最普遍的手段,海南各市县通过延长开发期限方式处置土地面积为6.53万亩,占全部已处置面积71%。
    
    “政府原因”成“挡箭牌”
    
    早在1999年国土资源部对于土地闲置就出台了相关规定。2012年再次出台《闲置土地处置办法》,对未动工开发满两年的,无偿收回国有建设用地使用权。此后,海南因许多城市用地指标严重不足,大量土地征而未用等矛盾开始清理闲置土地。
    
    但海南闲置土地现象并未得到根本改善,海南现代管理研究院院长王毅武在接受《第一财经日报》记者采访时称,多年来海南省有关部门一直强调处置被闲置土地,如果有关政策能够真正执行,海南今天就不会有这么多的土地被闲置。
    
    目前,地方政府的闲置土地主要分为两种原因,即政府原因和企业原因。所谓“政府原因”,通常包括指征地历史遗留问题、被征地农民的补偿安置、配套基础设施不完善,或者政府规划的调整变更等。
    
    按照规定,因为企业自身原因取得土地使用权两年未开发的,就会被认定为闲置土地由政府无偿收回。但如果是政府原因,则可延长开发期限。
    
    值得关注的是,延长开发期限并不能有效解决土地闲置问题,部分闲置土地在达到或超过延长后的开发期限后仍不会动工建设。
    
    这种现象也反映出部分市县应付了事。陈健春称,部分市县存在畏难情绪,不敢碰硬,对重点区域、重点企业和重点宗地的处置工作进展不明显。
    
    上述业内人士直言,其中既存在地方政府对辖区企业的保护意识,又存在对大企业的畏惧心理,导致地方政府过多把闲置土地划归“政府原因”。
    
    由于海南地方财政基础较薄,海南此前在区域开发中更多的是将大片土地交给开发商整体开发,导致企业手中把持着大量土地资源。
    
    目前,海航集团、鲁能集团、华润置地、中信集团、雅居乐、富力地产等企业,在海南所圈占土地都动辄在万亩以上,开发周期长达十余年。
    
    实际上,要清理这些大企业的闲置土地及追缴所拖欠土地出让金并非易事,尤其是部分由大企业主导开发的海南知名开发片区。
    
    陈健春当天在会议上披露,这些片区包括澄迈县的老城工业开发区、盈滨半岛旅游度假区、琼海的博鳌地区、乐东县的龙沐湾滨海旅游区、定安的塔岭地区和南丽湖休闲度假区等重点区域,闲置土地处置工作不尽如人意。
    
    根据会议通报,琼海市辖内的海南美丽地产投资有限公司一家企业就拖欠11.42亿元,成为全省拖欠土地出让金最多的企业。
    
    拥有闲置土地面积最大的两家企业海南中远博鳌有限公司、海南招商远洋发展有限公司共有8宗土地闲置,面积超过5265亩,占琼海市闲置土地总面积的74.2%。这两家公司背景之深,业界众所周知。
    
    截至今年5月初,琼海市闲置土地及拖欠土地出让金追缴工作仅完成29%。按待处置土地面积计算,乐东县完成处置9%,琼海市完成7%。海口市以限期开发方式处置的299宗3.6万亩闲置土地,目前仍有多宗地未按期动工开发。
    
    海南省副省长何西庆在上述会上表示,目前认定结果中因“政府原因”的闲置土地所占比例很高,需要再做深入细致分析。各市县不能把“政府原因”笼而统之地作为违法违规企业逃避处置的“挡箭牌”。 (博讯 boxun.com)
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