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中国楼市一旦崩盘 结局比美日还惨
(博讯北京时间2014年5月06日 转载)
    来源:环球人物 
    
     贾康的日程排得很满。一个月的时间里,环球人物杂志记者在不同会议上见到他被各路记者包围,五花八门的问题一个接一个地向他抛出,他总能毫不迟疑地给出尽可能完整而清晰的回答,就像是刚从论文中抽出来的内容。

    
    提问的焦点之一仍是房价。在各种因素作用下,3月以来全国主要城市房价正在降温,业内认为2014年我国楼市面临的风险因素不断增多,下行压力逐渐显现。与此同时,出现了两种截然相反的观点:一些人认为目前的状态不过是过去10年中“短期停滞—强烈反弹”的又一次重演;而不少普通老百姓则更愿意相信甚至期待着第二种可能:楼市“崩盘”,房价马上就会“大跳水”。对于第一种观点,贾康并没有完全否定,但他认为政府调控思路的进步正在降低强烈反弹的可能性;而对于第二种观点,他明确告诉记者:那是非理性的。

城镇化是房价长期上涨的推手
    
    对于大多数买不起商品房的人来说,在经历了10年飞速飙升的房价煎熬之后,相信“房价大跳水”显然要比探究房价下不去的原因更为容易。但愿景的实现需要有理论和数据的支撑。贾康表示,他目前还没有看到任何有说服力的论据可以证明我国城镇房价会普遍迅速回调。按照经济学的基本原理,商品房价是市场上供需双方互动的结果,是很多变量因素综合决定的,目前不能单凭某一地的房价下降就断定全国城市房价一起回调,还需要针对不同城市、不同地段、不同楼盘等做具体分析。
    
    环球人物杂志:您认为目前房价的下行压力会导致所谓的“全面崩溃”吗?
    
    贾康:说全面崩溃是危言耸听。不能因为看到市场分化,或者个别城市某些楼盘价格下降,就得出楼市全面崩溃的结论。正常的市场是要允许价格波动的,应该体现出一定的市场风险。而我们前些年的表现似乎是个单边市,结果大家谁也不觉得有风险,很多人都肆无忌惮地在里面炒。现在出现市场分化,正好是一个矫正的契机。
    
    环球人物杂志:那么楼市不会崩溃的说法有依据吗?
    
    贾康:中国的城镇化目前实际上刚完成不到40%,而国际经验表明,要到70%左右的高位才会转入一个低平发展的新阶段。中国的城镇化正处于方兴未艾的发展过程中,在今后几十年的高速增长期里,还会有几亿人进城居住,这决定了城市中心区域房价长期上涨的趋势,即房价在相当长时期内总体上还会表现为一条上扬曲线的大模样。有些前期由于种种原因形成的泡沫因素,在市场出现分化的情况下正有利于使之现形和加以消化。
    
    环球人物杂志:我们发现,目前有部分房主预期房价下跌,在卖房,甚至还适当地降价。您怎么看这种变化?
    
    贾康:这是好事,市场分化后可以使一些要买房的百姓得到实惠。但不能因为现在一些具体的下调案例,就说房价会普遍“大跳水”,出现断崖式的崩盘局面。要看到,有些地方的房价仍然坚挺,并且还有涨价的案例。全国70个城市统计下来,绝大多数还是走高的。当然,下降的城市从过去的一两个扩大到了五六个,再往后有降价表现的城市可能会更多。但我要强调,统计价格是均价,光看均价是不能说明太多问题的。对于交易双方来说,最重要、最关键的是具体分析交易对象即楼盘的具体情况。
    

  不动产业经不起大起大落
    
    环球人物杂志:很多老百姓一直在盼望房价“大跳水”。如果真的发生了,会给中国经济带来哪些连锁反应?
    
    贾康:这种观点是非理性的。如果房价崩盘“大跳水”,对经济的影响将是引发普遍的、严重的衰退。房地产业和建筑业合起来的不动产业在整个产业链中的影响是非常全面的,前端是原材料,如钢材、水泥、建材,中间产品是设计、建筑工程、装修等,最后形成的商业物业和住房,拉动的是市场活动的方方面面。比如住房交付使用会促使入住者购买家电、家具、床上用品等耐用消费品,这又涉及很长的产业链和很大的产业群。此外还有很多文化社会属性的产品,比如一个人搬入新居后往往会买书籍放到新居的书架上,年轻夫妇会考虑生孩子,这又涉及婴幼儿用品、教育产业等。所以,不动产业是国民经济的一个确切无误的支柱产业,这一地位无可置疑。既然如此,我们当然要避免这个产业经受那种大起大落式的冲击,政府也不会坐视不动产业大起大落。
    
    环球人物杂志:但有人举日本、美国等西方国家楼市崩溃、重建的例子进行反驳。中国与其有可比性吗?
    
    贾康:日本楼市明显回调是在上世纪90年代,当时它的城镇化水平已经高达70%以上,美国则早就在这个水平以上。日本是在进入高城镇化率阶段经历的不动产泡沫破灭,美国则是在金融创新的过程中经历的类似打击,这些都不能简单拿到中国当下来类比。对这些经验和教训我们当然要充分吸取,但不能因为中国近来房地产市场刚刚出现分化,就说是美日先例在中国的重演。
    
    环球人物杂志:假如中国楼市崩盘,造成的状态与影响和美日一样吗?
    
    贾康:也不会一样的。假设极端情况——中国现阶段就出现楼市崩溃,那么中国就很可能会跌进中等收入陷阱,贫富分化加剧,直接影响民生,而且很可能使经济问题政治化,进入乱局。而美日已是从中等收入阶段“毕业”了的发达国家,情况大不相同。美国进行一些调整后,新的经济政策已较快使其摆脱了危机状态,它现在于世界仍然是无可动摇的头号强国,美元资产依然还是全球避险资产里的首选。日本经历20年的经济停滞,老百姓的国民福利却没有什么滑坡,照样过得比较滋润。但中国经济增速的可接受区间现在是很狭窄的,一旦滑出区间,局面会不可接受、不可设想。所以我们一定要在这方面保持清醒的头脑,不能感情用事、意气用事。如果老百姓中一部分人强烈希望以非常低的价位拥有住房,那么现在的理性思路应该是申请政府给你提供保障性住房,以后等你收入上升了,再去买商品房。
    
    因此,大家的思维要调整一下,低端保障轨上政府全力推进保障房建设是给全局“托底”,市场轨道上则不要太看重房价高一点还是低一点,它的常态应该是有波动的。所以也不宜把低收入阶层的思维一下子套到市场轨资源配置上来,公平竞争中房价只要在正常范围内波动,大家就应该接受。

  目前是促进市场健康化的契机
    
    环球人物杂志:说到波动,在一个正常的市场里,价格波动是正常的,但事实上中国并没有经历过一个成熟经济体应有的“发展—繁荣—衰退—复苏”的完整过程。未来单边市还会继续吗?
    
    贾康:如果楼市现在进入一个波动的、分化的阶段,正好是一次改变和结束单边市的全民教育:今后对房屋交易价格要分线、分市、分段、分型、分类。
    
    分线,就是一、二、三、四线城市的房价可能会有明显区别。分线后还要分市,同一线的不同城市也可能有明显区别。接着还得分段,即同一个城市里不同地段的房价也可能大相径庭。比如北京,有人说现在出现了下调案例,我一问五环之内并没有,只是在大兴、通州有个别案例,这就体现了地段的不同。再往下还得分型,户型、朝向、楼层、具体特点,都会导致价格不同。再往下还得分类,比如是学区房还是非学区房,等等。市场分化后,所有和不动产发生关联的社会成员要一起学习,形成对市场的基本认识,顺应市场要求防范风险,优化自己的具体决策。目前应是一个很好的促进我国住房市场健康化的契机。
    
    环球人物杂志:市场分化后,未来会像以前那样短暂停滞后强烈反弹吗?
    
    贾康:现在政府决策层已经有了新的调控思路。一方面以建3600万套保障房为代表的基本保障房建设正在推进,有效供给在未来几年内就要到位,这样,低收入阶层、收入夹心层人群“住有所居”的需求就托起来了。另一方面在商品房领域,市场应在小幅正常波动中优化配置,健康发展。我们现在越来越有可能接近这个境界了。应当强调,在市场出现分化后,地方政府应该相机抉择把原来不得已而为之的限购等行政手段和措施趁此机会淡出、收敛下来,让不符合市场规律的权宜之计退出历史舞台。当然,这是一个需渐进掌握的过程。目前所有的迹象合在一起,对市场分化总体上应该给予正面评价。其后的中长期制度建设如跟上了,应能有效防止超出正常幅度的强烈大反弹。
    
    环球人物杂志:那是否可以认为,中国楼市的泡沫目前正在缩小?
    
    贾康:所谓泡沫,在概念上有这么一个说法:没有破的时候你不知道它在哪。现在就有这个特点,在温州、鄂尔多斯[1.21% 资金 研报]的具体案例中,泡沫破灭产生的局部冲击是很强烈的,但各个地方的情况不一样,有些地区不排除泡沫化程度高一点,但刺破泡沫的过程要尽可能地柔性处理,在这方面,政府会注意的。
    

  政府和市场各司其职
    
    环球人物杂志:十八大后,政府似乎不再刻意强调调控和遏制房价。
    
    贾康:因为政府已清晰地把重点放在更努力地把保障房托底的事情做到位。保障房的有效供给如果在几年之内跟上来,就可以让商品房、产权房轨道上的市场机制更好地发挥作用。那么,现在就没有必要特别强调在商品房、产权房这个概念上才有意义的房价调控。调控不是说不存在,而是我们现在不必刻意针对房价去强调这两个字。
    
    环球人物杂志:房地产税出台有没有时间表?出台后能否抑制房价?
    
    贾康:现在正在加快立法。但单纯地认为房地产税一出就能抑制房价,是理解有误。事实上,房地产税本身难以改变中国未来几十年中心城市房价上扬曲线的大模样,但确实有利于减少一些楼市泡沫,也有利于降低住房空置率。
    
    环球人物杂志:要解决房价问题,根本性思路与策略是怎样的?
    
    贾康:政府和市场各司其职。我们目前在宏观调控层面应说是实行“双轨统筹”框架,一个是保障轨,一个是市场轨。就是说,商品房的房价再高,与使低端群体解决 “住有所居”问题没有直接关系。政府要做的是首先托住“廉租房”与“公租房”合二为一这个底,其次要积极发展更高一层的“共有产权房”,使刚刚毕业进入社会的年轻白领等没有实力买完全产权房的群体不用去当“房奴”。在这个基础上,对于一般性的商品住宅,政府只需要管好土地合理规划、市场公平竞争规则和依法收税就可以了,其余的事情交给市场去解决。
    
    双轨统筹调控框架现在前所未有地明确,政府部门聚精会神地把几千万套保障房做实、做好,而且保障房概念下已更清晰地把廉租和公租两个概念并轨,这都是值得称道的进步。
    
    环球人物杂志:普通老百姓现在应该买房吗?北京的合理房价是多少?
    
    贾康:合理房价不可能有一个可以拿来就套用的具体的量化标准。对商品房最有说服力的“合理”,就是公平竞争中的市场定价。当然前提是城市保障房能够达到有效供给较充分的状态,剩下的就应该让市场来决定价位。对于有支付能力者,要解决购房住房问题的话,现在应是一波好时机,但如果没有基本的支付能力,还是应考虑租房。
    
    环球人物杂志:对于租房者,政府应出台哪些配套措施保障他们的利益?
    
    贾康:现在虽然看起来有租房市场,但并没有一个稳定的、服务水平较高的房源市场。当房价上行时,房东总是希望租期越短越好,租金可以不断上调。这样,租房的年轻人无法作长期考虑如何安排生活、结婚生子,也不敢进行像样的装修,过更有质量的家居生活。要解决这些问题,必须有水平较高的规范文本契约,其中应锁定一个时间段的租金不涨,而且这个时间段应尽可能长一点,以保护租房者的利益。这些都需要由政府牵头促成一个有效力的法律框架和各地推出相关的标准契约文本。 _(网文转载) (博讯 boxun.com)
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