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温家宝开闸:房产央企五年净赚2000亿
(博讯北京时间2014年4月25日 转载)
    来源:华夏时报
    
     喊了很多年,央企退出房地产的步伐依然缓慢。

    
    “目前78家非主业央企何时能清退房地产业务,已并非关注的焦点,现在需要引起注意的是,房地产主业央企在市场中居于强势地位,行业集中度也越来越高。”国务院发展研究中心一位分析人士对《华夏时报》记者表示。
    
    记者根据年报数据不完全统计,2009年至2013年这5年间,主业为房地产的央企,在房地产行业赚取的净利润达2000多亿元。
    
    一位不愿具名的业内人士分析,支撑房地产央企高额利润的,有其自身对市场的良好把控,但这些央企享有的“政策红利”和“体制优势”也不可忽视。
    
    “‘四万亿’计划推出后,整个市场都出现了国进民退的现象,主要表现为非主业央企对房地产业务的参与度大大加强,挤压了民企的生存空间。这一现象发展到现在,非主业央企的原有资源大部分流入到主业央企,使得优势资源逐渐向房地产主业央企聚合。”上述国研中心分析人士说。

  2000亿净利润诱惑
    
    目前,距国资委明确下达“78家非房地产主业央企退房令”已有四年,距国资委最早提出央企退房则时间更久。因涉及到各方的利益调整,央企退房不但进展缓慢,就连国资委的这项政策也逐渐淡出人们的视野。
    
    数据显示,位列国资委清退名单的78家非主业央企共有房地产子公司227家,约占央企全部三级以上房地产公司数量的60%。
    
    “一部分央企退出房地产之后,目前78家非主业央企涉房业务的比重有所降低,但房地产主业央企涉房部分的业务比重却逐年上升,从房地产业务中盈利的能力也越来越强。”上述国务院发展研究中心人士表示。
    
    据记者按年报数据计算,仅2013年一年,中海地产、华润置地、保利地产、中粮地产、中航地产、华侨城等业务板块主要为房地产领域的主业央企净利润就高达562亿元。
    
    此外,在中国中铁、中国铁建、中国中冶、葛洲坝、五矿集团等业务板块也涉及房地产领域的主业央企中,房地产业务的比重也日益增加。
    
    “从近几年来看,这些房地产主业央企中房地产业务的比重一般占到30%左右,盈利所占比重甚至能占到40%。”一位了解情况的央企负责人对记者表示。按这一比例,2013年,其他房地产主业央企中涉房业务的净利润总和至少在140亿元。也就是说,仅2013年一年,房地产主业央企在房地产业务上赚了至少700亿元,这还不包括央企控股的房地产企业贡献的净利润。
    
    实际上,“四万亿”刺激计划出台后,央企、国企在房地产领域的扩张较快。记者据年报保守估算,2009年至2013年,房地产主业央企涉房部分的净利润至少为2000亿元,其中上述几家业务板块主要为房地产的主业央企5年净利润累计超过1800亿元。
    
    “强大的融资能力和极低的融资成本使央企在土地市场挥金如土,2009年的‘四万亿’计划及超过十万亿的信贷,大部分流入到央企和国企,这些企业在2010年前后制造了大量地王,进而推高房价,在市场不断被推高的过程中,央企无疑成为最大的受益人。”上述不愿具名人士称。
    
    近几年,房地产业整合度不断提高,其中,房地产主业央企所占的市场份额也在继续上升。根据2013年的房企业绩,当年销售额过千亿的房企增至7家,其中有3家为央企或央企控股企业。

 央企的“政策红利”
    
    “央企扎堆投资房地产,是受利益驱动。”国资委企业改革局原副局长周放生(微博)曾公开表示,“房地产开发利润丰厚,能够帮助央企做大资产规模,提高利润,而这些又与央企负责人的考核、绩效密切相关。”
    
    近年,央企的考核指标深化了对经济增加值的考核,即经核定的企业税后净营业利润减去资本成本后的余额。2013年公布的新考核标准中,经济增加值的权重提高至50%,利润总额指标权重下降为20%,同时取消了主营收入增长率指标,相应更换为总资产周转率。考核不达标的央企负责人,将根据考核分数扣减延期绩效薪金。
    
    在国有资本保值增值要求及上述考核体系下,央企的利润率成为至关重要的指标。而做大房地产业务,则成为了央企提高利润率的“不二法门”。房地产开发的毛利润通常高于其他主营业务,在基建、工程、贸易、运输等类型的央企更是如此。
    
    以中国建筑为例,房地产开发业务在营业收入中占比不足10%,但其利润占比却接近40%。相应的,房屋建设、基础设施建设业务等主营业务收入的毛利率水平在8%-10%,而房地产业务的毛利率超过44%。
    
    中国中铁、中国铁建、中冶科工等央企的情形也大抵如此,工程类主营业务毛利率不足10%,但房地产业务的毛利率却超过30%,有效地拉升了整体毛利率水平。
    
    “去年以来,国资委对央企退房、拿不拿地王都没有过明确的表态,尤其是5月份之后,对于楼市调控的表述也相对较少了。”北京一房地产央企的内部人士向记者表示,“与此同时,按照国资委的要求,从去年下半年开始,实现保增长的工作目标被排在了首位。”
    
    业内分析人士陈剑波表示,这一轮房地产周期中优胜劣汰、强者恒强的趋势越发明显,大型央企借助得天独厚的资源优势,在“保增长”的大旗下,能够获得政策、资金等方面的倾斜,市场占有率份额将大幅提升,行业集中度加强。
    
    “对于央企而言,银行信贷、资本市场融资的路径是通畅的,但其他主业利润小不愿投,房地产就成为最好的出口。”阳光100集团常务副总裁范小冲称,央企习惯于做资源导向的行业,房地产行业对土地、资金、政府关系等资源要求很高,正对其路,且利润不菲。
    
    主要做政府项目投融资的大岳咨询总经理金永祥透露,近两年,大量央企通过旧城改造、产业园等名义进入二三线城市。地方政府也更愿意将土地一二级联动开发、新城建设等业务,与当地的基础设施建设捆绑,一并与央企进行合作。
    
    “央企在土地、资金等资源上享有超国民待遇,在资源配置倾向于央企的情况下,政策更应该引导央企在城市基础设施、保障房建设上发挥更多作用,承担更多社会责任。”上述国研中心分析人士表示。 _(网文转载) (博讯 boxun.com)
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