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“董事长”激辩“副市长”:降房价到底靠谁?
(博讯北京时间2014年3月07日 转载)
    来源:新华社  
    
     “北京市区的房价以后要下降。”全国人大代表、北京市常务副市长李士祥说,因为保障房供应量加大,调节了市场供需。全国政协委员、恒大集团董事局主席许家印却说,房价的24%是税费,超过30%是土地出让,这些钱都被政府赚走了,要降房价,首先请政府不要“雁过拔毛”。

    
    全国“两会”进行时,有关房价的讨论是会场内外的热点。降房价,政府说要靠市场,开发商说要靠政府。让老百姓住有所居,能够诗意栖息在这片大地上,到底要靠啥?
    

  一套小房子 税费何其多?
    
    从土地变到房子,要走哪些程序?根据代表委员和专家业内人士的介绍,除了土地出让金,还要盖少则几十多则上百个章,交100多项费用,十几种税。
    
    许家印算了一笔账,目前房价的构成主要有五部分:地价、综合造价、政府规费、税收和企业利润。
    
    ——地价:近年来,土地出让单价连年上涨。国土资源部统计,2013年全国土地出让金收入总额超过4.1万亿元,创历史新高。北京2013年农展馆地块的楼还没盖,单位地价超过7.3万元,广州南洲地块的单位地价3.3万元,超过周边商品房价格。
    
    ——综合造价:俗称建安成本。一位大型国有建筑公司的领导告诉记者,一般低层建筑2000—3000元/平方米,高层建筑不超过4000元/平方米。
    
    ——政府规费:包括城市基础设施建设费、设计费、招投标费、市调费、审计费等。许家印说,通过恒大在各地的实践经历,各城市收费审批不一样,“最少的37种,最多的157种。各个城市收费差别很大,按平均计算约占房价的11%。”
    
    ——税:包括营业税、城建税、教育附加费、土地增值税、房产税、印花税、契税等十余种。根据广东省房地产行业协会2013年发布的研究报告,这十几种税大约占房价的15%左右。
    
    房价刨去前四部分,再减去银行贷款或其他融资渠道利息后,是开发企业的毛利润。按照一些上市房地产公司年报公布的数据,恒大、万科、保利、招商等大型开发商公布的利润一般都超过15%。
    
    暨南大学管理学院胡刚教授介绍,一般来说,房地产领域的税费占房价的比例超过20%,土地出让金的费用占房价的30%-50%,土地出让金也算一种收费,说房价超过60%的部分是各项税费,不能算错。
    

  “房价涨1年,工资涨20年都不够”
    
    一位不愿意透露姓名的经济界别政协委员表示,“政府不要以为自己收的就是开发商的税,开发商的房子是建来卖的,所有的税费都被开发商纳入到开发成本里,税费越高,房价越高,实际还是苦了老百姓。”
    
    按照国家统计局公布的统计公报,去年城镇居民人均可支配收入实际增长7%,达到18311元,这样一个大红包,却很容易被更高的房价涨幅吞噬。这让很多刚需百姓有些沮丧,因为他们发现:越等越买不起房。
    
    以广州为例,2013年居民可支配收入增长10%,而国家统计局公布的房价同比增幅却接近20%。增速比不上,基数更是差了十几倍,这就造成了房价增幅严重背离收入增幅的“马太效应”。
    
    广州市民张旭给记者算了一笔账:2012年月收入8000元,看到的海珠区新房每平方米23000元,2013年初公司加薪,月工资达到1万元,但同一处房子,房价到2013年底已经涨到每平方米31000元,70平方米的房子,“房价涨1年,涨了56万,工资每月涨2000元,1年多收入了2.4万,不吃不喝,我涨20多年工资,才顶房价涨1年。”
    

  “开发商和政府都要进行反省”
    
    在许家印看来,要盖110多个章,要用多少时间,提供多少资料,浪费多少人力物力财力?国家今年简政放权,行政体制改革力度比较大,建议住建部对此进行规范和统一。
    
    一位政府官员却认为,这是开发商在推卸责任:“说政府拍卖土地推高房价时,说是成本决定;出了地王搭车涨价时,又说是市场决定。岂能如此推卸责任,混淆视听?”
    
    胡刚表示,市长和董事长的观点,都有道理,但都站在自己立场上,表述不够全面,需要“各打五十大板”:对开发商提出的审批乱象,政府要下大力气清理归并,消除人为寻租空间;对开发商的坐地起价和浑水摸鱼,政府也应该通过市场化的税收政策予以制约。“一句话,“开发商和地方政府都要进行自省”。
    
    政府工作报告已经指出,“针对不同城市情况分类调控,增加中小套型商品房和共有产权住房供应,抑制投机投资性需求,促进房地产市场持续健康发展。”
    
    中国房地产数据研究院执行院长陈晟认为,这意味着地方政府必须明确底线救济、中端支撑和高端市场三种分类,在暂时无法放弃土地财政的背景下,从过去的“购房人头税”向“抽高、补低、扩中”的精确使用转变,对于高端商品房完全市场化,对高价房多征税,用于填补低端保障房建设缺口,而对于中端的自主性普通商品房,必须从信贷、土地出让金和房价方面进行充分保障。
    
    全国人大代表、民革吉林省委专职副主委郭乃硕也说,“政府对夹心层有了补贴,但收入被房价远远甩在后面,这应该是政府继续推进住房保障工作的重点。” _(网文转载) (博讯 boxun.com)
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