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中国楼市要崩盘? 杭州房价下跌真相
(博讯北京时间2014年2月25日 转载)
    来源:每日经济新闻
    
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    房价下跌业主推翻沙盘
    
      最近曝出的杭州等城市多个项目价格出现调整,让年初就已传得沸沸扬扬的“楼市崩盘论”再次发酵。尽管国家统计局24日公布的数据显示,2014年1月新建商品住宅价格同比上涨的城市依旧达到69个,但环比下跌的城市已达6个。部分城市提高首套房贷款利率的同时,有报道称多家银行已暂停房贷业务。除了兴业银行承认停办房地产夹层融资,相关银行都否认停贷的说法。
    
      众说纷纭中,首先受到影响的是股市和居民——出于对楼市调控升级、上市房企资金链紧张的担忧,昨日A股大幅走低,房地产板块跌幅超过4%,上实发展[简介 最新动态]等多只个股跌停。有房子挂牌的居民,在看似很好的市场却很难出手。而手握现金的居民,买了,怕房价真的跌;不买,又怕还要涨,稀里煳涂中不知如何下手。楼市到底会不会崩盘?房价又该去哪儿?有专家认为,尽管中国的房地产还没有走到崩盘的境地,但确实已经走到了一个亟需变革与调整的十字路口。
    
      “价格确实降了。”昨日(2月24日)下午,杭州楼盘降价风波当事方之一的梁鸿眉,在电话中向《每日经济新闻》记者这样表示。梁是浙江天鸿房地产开发有限公司的董事长,由其开发的天鸿·香榭里是此次高调降价的项目之一。
    
      2月18日,位于杭州城北的德信·北海公园[最新消息 价格 户型 点评]宣布以15800元/平方米的特惠价清盘。不到24小时,该楼盘斜对面的天鸿·香榭里跟进,曝出折后起价11800元/平方米,均价为13800元/平方米,相比此前的17200元/平方米,直降3400元/平方米。
    
      对此,滨江集团(002244,SZ)董秘李渊向记者称,上述降价只是个别楼盘的个别现象。同时,降价区域位于杭州近郊,主城区未出现明显降价。不过,他同时提醒,杭州目前的库存量也是不容忽视的,不少杭州房企的销售压力较大。
    
      浙江大学区域与城市经济研究中心主任陈建军认为,都市圈经济的发展带来的问题是土地供应的多元化,杭州周边城市为了搭乘发展东风,按照各自的节奏加大供应土地,容易造成房地产市场供大于求的局面。
    
      降价引发蝴蝶效应
    
      由于杭州的房价水平直逼北上广深一线城市,其变化亦被视为国内楼市重要的风向标之一。有业内人士认为,这只是杭州的个别现象;也有人认为,降价缘于开发商的资金链问题;更有市场分析称,这或是整个房地产行业风险爆发的征兆。
    
      步入马年以来,在成交量趋缓的背景下,杭州楼市笼罩在降价氛围之中。当地不少房地产业内人士纷纷在论坛、微博等网络互动平台上,猜测谁会是第一个降价的楼盘。
    
      至于降价,梁鸿眉解释称,其所在的杭州北部软件园房源库存并不大,但相邻的余杭北区块库存不少,这些新楼盘中就包括万科[简介 最新动态]的北辰[简介 最新动态]之光和滨江集团的万家名城,其中后者滨江·万家名城[最新消息 价格 户型 点评]较低的开盘价给区域带来了较大的冲击。
    
      市场数据显示,2月22日,滨江·万家名城开盘2、9号楼共计274套房源,主力户型为89~130平方米。其中2号楼均为精装房源,价格将在首开均价14660元/平方米的基础上微调;9号楼为毛坯房源,价格以首开均价12660元/平方米的基准微调。
    
      梁鸿眉说,继北海公园、滨江·万家名城等项目价格调整后,迫于销售压力,同时为了回笼资金以及公司计划在杭州再拿土地,公司决定跟进降价。
    
      上述楼盘的降价亦引发市场的“蝴蝶效应”。据杭州房管局旗下的杭州透明售房网最新统计数据显示,位于杭州主城区的裕丰青鸟·香石公寓推出10套特惠房源,其近期成交均价在23000元/平方米左右,而此次的特惠房源户型在130~139平方米,价格260万元起,优惠幅度较大。同时,位于滨江区的天阳·半岛国际[最新消息 价格 户型 点评]和保利·梧桐语也趁机推出特价房。
    
      库存量居高不下
    
      值得注意的是,杭州楼盘的本轮降价与其巨量的库存或不无关系。李渊向记者称,上述降价只是个别楼盘的个别现象。同时,降价区域位于杭州近郊,主城区未出现明显降价。不过,杭州目前的库存量不容忽视,不少房企销售压力较大。
    
      平安证券研报认为,本次先后宣布降价的德信·北海公园和天鸿·香榭里均位于拱墅区,当前区域库存约1.06万套,去化达17.6个月。考虑到拱墅区2013年土地成交建面218万平方米,同比增长184%,为2013年全年销售的2.5倍,未来潜在供给压力较大。
    
      对于全市的库存,据杭州透明售房网最新统计数据显示,截至昨日(2月24日)18时,杭州市区(包括余杭和萧山)的库存量为11.3万套,可售面积近1001万平方米,如果按照过去3个月平均销售面积计算,去化月数为15.6个月,处于相对较高的位置。
    
      21世纪不动产集团市场发展中心总监桑豫峰认为,杭州商品房库存面积的增幅远远超过其消化增长速度,而去年出让的庞大巨量土地也将在今年逐步形成有效供应。这些叠加在一起,给市场传达的信号就是,供应巨大,而需求有限。最先作出反应的,往往是那些实力不强、资金链紧绷的中小开发商,如果不抢在别人前面率先回笼资金,当真正的风险来临时,最快倒下的也将是这些企业。
    
      桑豫峰称,不排除还会有其他楼盘随后跟着降价,尤其是库存比较大、无法承受市场观望期的企业。如果杭州降价的楼盘形成一定风潮,有可能会对上海以及长三角地区产生影响,甚至传递到北京等城市。这种趋势一旦形成,就会对购房者的预期产生巨大影响。
    

  发展都市圈的隐患
    
      在杭州市区11.3万套的巨量库存中,余杭和萧山分别高达2万套、3.93万套。据杭州日前公布的《关于杭州市2013年国民经济和社会发展计划执行情况》(以下简称《执行情况》)显示,杭州全市城市化率要达到75%以上。为实现上述目标,要加快城乡一体化进程,推进城市有机更新,增强副城组团城市功能,加快五县(市)和中心镇发展。大力发展都市圈经济。
    
      陈建军认为,都市圈、城市群是城市化的重要内容和主要载体。杭州城区面积不大,近年来一直加大发展都市圈经济,杭州对周边城市的辐射和集聚作用非常明显,不少周边有条件的居民都愿意到杭州市区去买房。
    
      陈建军称,都市圈的建设发展与房地产投资有关系,杭州余杭区和萧山区虽然都属于杭州市区,但并不是主城区,拿地成本比较低。但在发展都市圈的背景下,土地价值被看好,不少国内地产大鳄和杭州本土房企到这些地方跑马圈地,比较典型的就是余杭城西未来城海创园、城北临平及萧山等地。
    
      数据显示,2013全年,杭州全市共计出让土地225宗,出让面积814.5万平方米,可建面积2156.7万平方米,其中,余杭区成功出让土地86宗,出让面积330万平方米,萧山区出让土地37宗,出让面积164万平方米,余杭和萧山增幅明显。
    
      陈建军认为,都市圈经济的发展带来的问题是土地供应的多元化,这些周边城市为了搭乘发展东风,按照各自的节奏加大供应土地,容易造成房地产市场供大于求的局面。
    
      针对房地产投资,据上述《执行情况》显示,2013年,杭州市完成房地产开发投资1853.28亿元,比上年增长16.0%。另据《杭州日报》日前披露的数据显示,2014年,杭州市年度固定资产投资总额计划完成5000亿元,其中,房地产开发投资将增加至2230亿元。 _(网文转载) (博讯 boxun.com)
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