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央视曝万科等45家房企欠缴3.8万亿土地增值税
(博讯北京时间2013年11月24日 转载)
     中新网11月24日电 据央视《每周质量报告》报道称,调查发现多家知名房地产公司欠缴土地增值税,且数目惊人。报道称,2005年至2012年8年间,房地产开发企业应交而未交的土地增值税总额超过3.8万亿元。
    
     央视报道称,45家上市房企存在巨额应交而未交的土地增值税,SOHO中国、富力、万科、招商地产、合生创展、金地集团等知名房企均榜上有名。其中欠缴最多的雅居乐地产控股有限公司欠缴达83亿元。

    
    企业受益,国家和民众受损,土地增值税缘何征缴不力?专家表示,这不仅是容易让国家税款造成流失,而且容易出现一些税收违纪问题。
    
    地产开发商拖欠土地增值税超3.8万亿元
    
    专家:足额征缴可降低地产商炒高地价房价
    
    据央视《每周质量报告》报道,长期关注我国房地产业发展的北京职业律师、注册会计师、注册税务师李劲松,此前根据国家统计局、财政部、以及国家税务总局公布的房地产相关数据,对没有征收到位的土地增值税做了精心的分析测算,结果发现,2005年1月1日至2012年12月31日,这8年间全国房地产企业应该缴纳的土地增值税超过4.6万亿元,而实际上8年间国家征收到的土地增值税为0.8万亿元。
    
    中国科学院社会发展与公务创新研究部部长康小明对此重新做了核算,结果没有出入。这就意味着2005年1月1日至2012年12月31日全国房地产开发企业应交而未交的土地增值税总额超过3.8万亿元。
    
    康小明表示,”这件事,数额确实是太吓人了,如果能把房地产企业欠缴的应交未交的土地增值税,及时足额地征缴回来,那么,很多开发商的资金链,应该就扛不下去了。这将使得他们利用闲钱炒高地价,抬高房价的可能性大大降低。”
    
    据专家介绍,土地增值税直接让房地产暴利税,征求土地增值税的目的,就是要加强国家对房地产市场的调控,压缩房地产企业利润空间,抑制房价过快增长,抑制开发商炒买炒卖土地,投机获取暴利的行为,避免国有土地收益流失,以增加国家财政收入。
    
    目前我国土地增值税实行四级超额累进税率,对房地产企业售房收入扣除开发成本等支出后增值部分,土地增值率搞的多征,低的少征,无增值的不征。房地产毛利率只要达到34.63%以上都需要缴纳土地增值税。而目前房地产通产的操作模式,土地增值税已被列入了土地开发成本,即房地产商应向国家缴纳的增值税,早就包含在消费者的购房款中了。按照现行规定,房地产开发项目销售超过85%,或获得商品房预售许可证满3年等条件下,政府部分就应该按规定对该项目进行土地增值税的清算征缴。
    
    45家上市房企巨额土地增值税应交而未交
    
    雅居乐、万科和SOHO中国等排名前十
    
    然而对国内知名的45家上市房地产公司的企业年报进行分析后发现,这些公司无一例外都有巨额应交而未交的土地增值税。同期,也几乎都有足够的用于缴税的货币资金。而且,不少房地产公司将应交的土地增值税长期未交,只是挂在账上,导致应交土地增值税税额滚雪球般的一年比一年多。其中29家房地产公司,截至2012年12月31日应交未交土地增值税总额已经高达640亿元。
    
    其中,应交未交土地增值税金额排名前十大上市房企分别是(截至2012年12月31日数据):
    
    雅居乐地产控股有限公司83亿元;SOHO中国有限公司64亿元;广州富力地产股份有限公司58亿元;万科股份有限公司58亿元;深圳华侨城股份有限公司49亿元;招商地产44亿元;合生创展42亿元;融创中国控股有限公司27亿元;金地集团26亿元;新世界中国地产24亿港元。
    
    富力地产:不是挂账多少就要立即交多少
    
    SOHO中国拖欠土地增值税存银行年利息可达1.8亿
    
    据报道,央视记者对几家房地产公司调查发现,广州富力地产股份有限公司截至2012年12月31日有58.55亿元土地增值税应交未交土地增值税。富力地产的一位负责人给出的解释是,“没到交的条件,就是缴纳的条件,就是有一笔就交一笔,这样的。不是上面挂多少就要交多少”。
    
    有意思的是,富力地产等公司生产年报中所列出的土地增值税不是现期业务,并不需要全部立即上缴。但是与此同时,这些地产公司将这部分土地增值税算成了公司已经支出的经营成本,即这些上市房地产公司向股民公布企业利润已经减掉了这部分没有足额上缴的土地增值税。这些地产上市公司为何采用这么计算方式,相关负责人却避而不答。
    
    富力地产的这位负责人表示,“你说的这个问题比较难回答。”并强调这种做法不只是富力地产,有相当数量的房地产公司都采用这种的处理方式,甚至是地产行业的通行做法。
    
    相关专家则指出,地产公司这种说法站不住脚的。上市公司年报中,包括土地增值税在内的应交税金、应付税金都已经完成清算,应该及时向税务机关缴纳应该缴纳而未缴纳的实际纳税额。
    
    财政部财政科学研究所副所长刘尚希表示,应付税金就是应该交的税,如果没交就是欠税。
    
    为什么会成为房地产企业的惯常做法?招商局地产控股有限公司2012年年报显示,截至2012年12月31日,有应交未交土地增值税44亿元。该公司一位不愿透露姓名的一位负责人表示,目的之一是获取银行利息,是一个策略。
    
    据测算,SOHO中国截至2012年12月31日有应交未交土地增值税64亿元,仅按60亿元来算,月获银行存款利息高达1500万元,一年仅此一项的利息收入就不少于1亿8千万元。
    
    地方税务部门没掌握房企土地增税数据
    
    专家:土地增值税是征管非常复杂税种
    
    富力地产上述负责人表示,挂账手法就是这样的,没有什么负面的实质性的影响。
    
    央视报道指出,不过房地产企业这种做法却给国家税收造成了窟窿。房地产企业敢这样做,是没有感受到来自税务部分确实的压力。根据我国法律,纳税人未按规定缴税,税务机关限期责令缴纳税款外,从滞纳之日起按日加收滞纳税款的万分之物的滞纳金。企业面临数额巨大的罚款,负责人也可能会承担刑事责任。但实际情况却是,地产公司并未受到惩处。
    
    为此,央视记者对管辖富力地产的广州地税局进行了解情况时,广州地税局回复称,这超出其管辖范围。此外,佛山顺德税务部门表示,没有掌握辖区内碧桂园土地增税的数据。
    
    财政部财政科学研究所副所长刘尚希表示,土地增值税实际上是一个征管非常复杂的一个税种,对税务部门的征管能力要求非常高,如果你达不到的话,那么土地增值税就征不到位。
    
    李劲松表示,有很多房地产公司注册在境外,假如说以后它把资产都转移了,公司名存实亡成了一个空壳公司,这种情况下不管他账面挂欠多少土地增值税,国家其实都无从征缴。
    
    国家税务总局财产行为税司副司长杨遂周表示,核定一个土地增值税的征收率,比如说核定10%、5%、6%等等,地方自由裁量权比较大,不仅使国家税款造成流失,而且还可能出现一些税收的违纪问题。 (博讯 boxun.com)
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