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谁在推高中国房价?/南方周末
(博讯北京时间2013年10月29日 转载)
    
    来源:南方周末
    

     谁在推高中国房价?贪婪开发商还是精明的丈母娘?“史上最严厉”房地产调控为何吃力不讨好?回顾十年房价涨跌,答案或许昭然若揭。
    
    中国房市有如迷宫。
    
    上个世纪九十年代末,以中国国务院《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》为标志,旧福利分房模式的告一段落,住房货币化改革进程全面开始;进入新千年后,房价持续上涨成就富豪榜上多位地产富豪之余,也顺带成就了多空双方的各位名嘴,民众悲喜更是沧桑百态,电视剧《蜗居》、《裸婚》的热播不过其中一粟。
    
    曾有媒体报道,大连每平米3万人民币的房价令某巴萨球星大为咋舌,据其经纪人透露,他在自己国家的房子附带游泳池,却远低于这一价格。诚然,无论从相对价格还是绝对价格,中国房价可能率先实现“超欧赶美”。
    
    那么,是谁在推高中国房价?官员往往归咎于贪婪的开发商,开发商又说是精明的丈母娘,丈母娘们则埋怨黑心中介,而中介们都推给无耻的投资客——于是,几乎每个房价上涨故事中,不乏一个拿着破皮箱全款付清的外地口音形象闪现:这一形象一方面无可考证,另一方面亦无道德上的优势,换而言之,既方便上层推诿,也方便下层怨恨。
    
    于是乎,“史上最严厉”房地产调控走了计划经济的老路,“限购”、“限贷”之下,祭出“户口”之类手段,也见怪不怪了。以往数次中国房价调控,往往注重从供给端发力,而本次调控则从需求和供给两端发力,强制降温。饶是如此,房价仍居高位。
    
    房地产调控为何吃力不讨好?简而言之,这一政策的利益同盟过少,而对立面太多。其讨好的对象来自希望购房的人群,但这一群体人数并不占大多数,且心理预期阴晴不定;与此同时,地方政府、房地产企业甚至持有房产的人都因这场调控不同程度受损。受损方从以往调控经验出发,往往会以“以时间换空间”的策略应对,这也是地方政府一方面空喊保障房而另一方面不时放松的现状写照,至于房地产商,也往往宁愿惜售也不肯大幅降价,甚至继续高价拿地。
    
    或许,这是一场从开始就注定无果而终的战役,无论目的还是手段。经济学认为资源永远都是稀缺的,如何分配将成为关键,这决定了长期来看,市场价格最终是由需求决定,自发交换往往是最优效率的一种方式,短期的人为干扰只是扰动,管制需求更是缘木求鱼。
    
    如果房子少了就限购,车子多了就限行,人多了就计划生育,那么空气不够又将如何?任何困境,都一个“限”字当头,即使短期之内可以控制局面,却无改需求不平衡本质,甚至造成房价报复性上涨的预期,这也是为何当前调控不仅未能改变房价只涨不跌预期,而且也未能撼动当前房价根基。
    
    再看目标,中央政府希望房价合理回归,但是多少合理呢?房价高低的衡量标准,通常用的标准就是房价收入比,也就是房价与居民家庭年收入之比,就是多少年收入可以买一套房。国际水平一般在3到6之间,超过7就要引起警惕。根据上海易居房地产研究院发布的一份名为“全国35个大中城市房价收入比排行榜”报告,2011年中国总体房价收入比为7.4,东部城市集体偏高,第一名深圳为15.6,上海12.4名列第四,北京以11.6排名第五。
    
    为什么看似如此之高的房价收入比,却没有如预言家所言走向崩盘?笔者认为,这一方面源自收入统计的缺失,譬如兼职收入以及灰色收入并没有统计在案,另一方面则是各种隐性福利分房政策的存在扭曲了市场信号,譬如各地开花的公务员小区。
    
    平心而论,中国房价上涨,是一连串因素的结果,与城市化、人口结构、经济发展、自有住房率偏高乃至货币供给等等因素都息息相关。也正因此,无论从什么水准衡量,中国房价目前确实过高,但并非高得完全没有道理,频频出现高价地王及天价楼盘的消息揭示了“楼市泡沫”的另一面:存在即合理,这看似不合理的价格背后,有其一定合理性的存在根基。
    
    回顾最近十余年的房价变化,笔者曾经整理过全国房价的数据作为参考。粗略地看,其中2004与2009年可谓房价起飞的两个加速点,时间点上刚好对应着土地招投标制度铺开与四万亿推出,谁是最大的获益者,谁在推动房价答案昭然若揭。
    
    在房价本应正常上涨的周期之中,不当的政策加剧了市场扭曲,不仅促成了房价的狂飙,也透支了中国房地产业的未来空间:2003年以来土地出让政策,使得地方政府高度依赖土地出让金,土地财政模式得以固化,2010年土地出让金占地方财政收入的比例高达76.6%;而2009年的四万亿刺激政策,导致随后的信贷狂欢,汹涌的货币缺乏投资渠道,大举流入房市,不是房子贵了,只是钱更不值钱了。
    
    如此一来,在房价只涨不跌甚至越调越涨的预期之下,买房成为过去十年的最好投资,而“拆”字更是走红大江南北。西南财经大学《中国家庭金融调查与研究中心》发布的数据,2010年中国家庭净资产总值高达69.1万亿美元,高出同年美国家庭净资产总值(57.1万亿美元)21%之多——其中,高房价居功至伟。
    
    换而言之,高房价不仅是分配机制不合理的直接产物,更是中国贫富不均的生动写照。在这场财富盛宴中,接近权力与资本一方,往往可以先知先觉地巩固自身先发优势,拿走蛋糕上最丰厚的一层奶油;而一般民众,最多不过是追随者而已,即使奋力赶上了这几轮房价上涨顺风车,却同样要承受因房价上涨而带来的全面生活成本上涨。高房价对每个人都是一种隐形的“税收”,从钟点工到高端白领,概莫能外——无论你是否买房,财富的“马太效应”都在那里。
    
    中国房价高企,却被认为风险不高,原因之一就在于居民债务杠杆不高,但这并不意味着没有风险。中国长期处于金融抑制状态,社会福利缺失,导致储蓄率一直居高不下,2012年5月末居民储蓄余额已经突破了36.7万亿元,储蓄率在全世界排名第一,人均储蓄接近3万元。
    
    金融体制不健全之下,居民高储蓄与长期负利率并存,事实上造成了双重剥削,一方面储户为政府以及企业部门提供不少廉价资金,另一方面也使得利用按揭买房的人群间接剥削了储蓄的人群。反过来看,风险通过杠杆事实上传递到政府以及企业部门,一旦经济下行,房地产的风险不会过多体现在居民部门,而会体现为政府以及企业部门面临痛苦“去杠杆”过程。
    
    也正因此,审视中国房地产业,一方面需要正视其高房价存在的合理性,另一方面对于其风险不能掉以轻心。身处现代经济之中,房地产的消费性与投资性俱备,须知大部分交易应该留给市场去做决策。
    
    房地产价格随经济增长而增长,具有其内在经济规律,政府行为只是影响房地产市场的力量之一,过分干预往往是自咽恶果。在房地产市场之中,政府的功能应该定位明确:第一,防止房地产泡沫对整体经济安全的威胁;第二,防止房价过高带来的社会问题。当下政策(限购与直接打压),不过是以过高的代价部分达到第一个目标,对于第二个目标用处不大:房价仍旧在上扬、房屋销售面积却在下降,也就是更少的人被解决了房屋问题。
    
    政府对房地产市场的深度介入,往往会导致了边界与权限的模糊,不仅使得自身深陷普通商品房、限价商品房、经济适用房、公共租赁房种种泥淖中等无法自拔,而且使得市场正常运行受到干扰,这也就是为何这一轮调控始终无法撼动“房价回归”的根本原因。
    
    高房价的存在,诚然加大中下阶层痛苦指数,也透支了不少年轻人的梦想,但高房价并非依赖行政手段就可以打压,屡次调控不利反而近乎一种“饥饿营销”。反观中国人固有的“居者有其屋”梦想,往往反映在过早买房以及过高的自有住房率上,这一方面源自民间对日益高涨房价的集体焦虑,另一方面也折射出产权稀缺环境下的无奈应对。
    
    如何避免高房价的负面效应?如果高房价已经成为一个严峻社会问题,政府应该有所作为,但笔者更看好廉租房而不是经济适用房。不过,廉租房这一模式的运行,同样应该以市场化的方式来组织,否则其间的腐败与浪费将必然难以避免:供应端由政府组织市场内企业来招拍卖建设,需求端由政府直接对低收入租户进行房租券补贴,廉租房管理也应采取市场化方式。
    
    于此同时,政府应该鼓励市场以市场的方式,探讨解决房价过高带来的社会问题,例如推进租赁市场的积极发展、解决小产权房、探索土地私有化问题等;更进一步看,不仅从限购还是土地供给都应该考虑适时放开,抛去诸多计划主导市场的意识形态束缚,至关重要。 (博讯 boxun.com)
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