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新土改:征地制度继续,严禁农地直转商品房建设
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(博讯北京时间2013年10月19日 综合报道)

传三中全会土改方案比较保守对地价影响有限,难解“地价推高房价”的魔咒,媒体透露新土改方案:探索“集体建设用地使用权交换企业经营权”新路径,严禁将农地直接流转为商品房建设。
    

传三中全会土改方案比较保守 征地制度不废除
    
    来源:华夏时报
    
    日益推高的地价是高房价的主要原因,十八届三中全会上可能出台的集体土地流转的政策,能否破解“地价推高房价”的魔咒?
    
    10月15日,中信信托正式对外发布消息,全国首单集体土地经营权信托在安徽宿州落地,金融政策的破冰,让农地流转打了“强心针”。
    
    “对于有望在这次会议上形成共识的土地改革总体思路目前已经基本成形,但是以农村集体建设用地流转范围为核心的一系列问题的改革力度和口径仍然需要进一步统一。”一位参与提交改革方案建议的国务院发展研究中心负责人对记者表示。
    
    但是,这位负责人同时表示,土地流转改革方案一旦成形,势必对土地供应、土地价格等土地市场要素有所影响,不过,在短期内,新一轮土地制度改革取得的突破也将有限,其影响也将是有限的。
    
    另一位不愿具名的接近国土部的知情人士则坦言,农地流转改革初期肯定集中于农村腹地,城市及周边地区有价值的集体土地入市量会比较小,多数选择集体土地建设保障房等形式,对商品房开发的土地供应模式冲击不大,“地价不会一下子降下来。”

征地制度不会废除
    
    “在这次会议上将基本明确思路的土地流转制度改革方案可能会比业内预计的要保守,在进一步放开经营性农村建设用地使用权的大方向下,对土地流转的具体操作将进行较为严格和具体的限制。”上述接近国土部的知情人士表示。
    
    在现有的制度框架内,农民集体所有的土地使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设,这意味着集体土地流转必须要经过政府征地才能真正转化为建设用地。
    
    “对于新土改,业内各方所希望的是目前在农村集体土地流转尝试的基础上,再迈出一步。”上述知情人士表示,“而在国土部上报国务院的关于土地管理体制改革的建议中,也已经提出了对规划城镇建设用地范围以外的农村经营性集体建设用地的有偿出让、交易方式、收益分配方式的细化意见。”
    
    不过,这位知情人士也表示,此次有望在十八届三中全会上形成共识的新土改思路,一方面将为今后的土地流转改革指明方向,另一方面则将着力推进和规范在各地进行的各种农村建设用地流转试点工作的“全国性指导意见”。
    
    事实上,作为“新土改”准备工作之一的全国28个试点市县农村集体经济经营性建设用地使用权流转试点,已经于今年9月启动。其中,不少省市已经开始通过城乡建设用地增减挂钩的方式实现农村建设用地流转。
    
    “农村经营性集体建设用地流转的全国性指导意见成形后,预计首先在小范围内试点。”上述国务院发展研究中心负责人表示,“全国指导意见只是个框架思路,真正需要具体细化的内容需要地方政府结合当地的实际。”
    
    “目前在各地进行的各种土地流转试点,主要还是由政府推动。”中国社科院研究员李国祥(微博)表示,“未来改革的走向还将逐步扩大到探索由市场参与的土地流转尝试办法。”
    
    而据记者了解,对此,一些城市也进行了先期探索和尝试。如重庆市推出了基于“计划+市场”的双轨制试点“地票模式”,其做法是将验收合格的农村建设用地指标打包整合,构成不同规模的地票,面向社会公开交易。凡是需要用地指标的境内外的法人、其他组织或者自然人,均可在农村土地交易所公开竞购地票。
    
    除此之外,更有业内人士表示,现在的试点大部分仍然在现行法律框架内进行,而土地流转能否容纳工商企业进入,能否作为抵押等都有待突破,十八届三中全会的提法会进一步明确改革方向。

对地价影响有限
    
    事实上,由于新土改涉及对房地产市场中土地要素进行制度性改革,在土地市场价格过热的市场环境下,自然也承载各方降低土地价格的期望。
    
    按照中国社会科学院农村发展研究所宏观室主任党国英的估计,目前农村集体建设用地估计约有18万平方公里,这相当于目前中国城市建成区的3倍以上。
    
    渣打银行首席经济学家王志浩在其日前发布的研究报告中表示,新土改将打破当前地方政府在土地征收及出让的垄断地位,使村集体在农地开发上拥有更大的话语权。按照王志浩的思路,如果房地产开发商能够直接与村集体协商土地价格,势必将降低这类土地的交易价格。
    
    事实上,在试点地区经过农村建设用地流转的土地上的楼盘开发,已经大量出现在目前的房地产市场中,而这一类的住房在价格上确实具有优势。
    
    但另一方面,一直以来依赖土地财政的地方政府却面临考验,而据业内人士分析,土地财政短期内无法有效退出,早已成为掣肘土地改革的原因之一。
    
    “失去对土地资源的控制权,地方政府要安排项目就会变得很困难,土地流转之后,地方政府的土地收入会大幅降低,所以从管理模式和利益调整都存在非常大的困难。”中国土地勘测规划院副总工程师邹晓云如是说。
    
    实际上,早在2008年召开的十七届三中全会上,中央政府早已明确指出农村土地改革的大方向,但全会所提出的有效整合城乡土地资源、鼓励农村土地市场化流转、限制强制征地等政策方针却未能取得有效实施。
    
    而对于此次十八届三中全会上新土改如能顺利破题后的效果,王志浩也分析,在短期内,新一轮土地制度改革取得突破有限,其影响也将是有限的。
    
    “鉴于各方在如何解决中国长期存在的土地开发低效率以及对农民补偿不足等问题上的激烈争论,不太可能推出激进的改革举措。”王志浩表示,“这也就意味着新一轮土地改革的成效需要一段时间才能显现。”

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媒体透露新土改方案:严禁农地直接流转商品房
    
    来源:经济观察报
    
    11月召开的十八届三中全会即将为新一轮土地改革政策“定调”。
    
    由国土资源部组建的土地改革研究小组在经过一年多、对11个省份的50多个城市进行深入调研后,目前已形成关于新一轮土地管理制度改革的框架建议,其中的核心部分极有可能成为新一届三中全会对新土改政策“定调”的理论基础。

新一轮土地改革的总体方案大致为,在不突破现有土地利用政策、土地使用标准等法律法规的前提下,提高征地补偿额度,缩小征地范围,盘活存量建设用地,规范农村经营性集体建设用地的流转,探索以“集体建设用地使用权交换企业经营权”的新路径,严禁将农地直接流转为商品房建设。
    
    与土地改革总体方案相对应,在十八届三中全会之后,相关部门将密集推出一系列新的土地改革政策措施。下一步国土资源部除了出台重新修订后的《土地管理法》,颁布《农村集体土地征收补偿条例》、《关于开展农村集体经营性建设用地使用权流转试点工作的指导意见》等,还将部署开展宅基地制度改革试点,总结推广农村土地股份制改革经验和做法
    
    对于很多人关注的农地直接入市,国土资源部基本确定的方向是,在确保18亿亩耕地红线的前提下,先开展集体建设用地改革试点,探索建立农村集体经营性建设用地使用权流转制度,在此基础上,再逐步形成城乡统一的建设用地市场。

试点
    
    按照现行土地管理法律法规,土地所有权归属分国有土地、农村集体土地两类,农村集体土地从土地用途的角度来划分又分为农用地和建设用地。建设用地主要是指用于宅基地、乡镇企业用地等用途的土地。农户宅基地属于非经营性建设用地,乡镇企业用地属于经营性建设用地。在中央力推新型城镇化建设的大背景下,这两类土地是市场紧密关注的潜在“蛋糕”。
    
    据一位不愿具名的国土系统专家介绍,目前国土资源部等方面对农村集体建设用地的改革计划都较为保守,采用的是先选择在一些条件适宜的地方做“试点”,逐步积累经验,以指导更大范围内的新一轮土地改革。
    
    在宅基地试点方面,国土资源部设定的改革目标为,近期主要是在坚持农村一户一宅和标准控制的前提下,探索建立宅基地退出和补偿机制,用经济手段引导和规范闲置的宅基地流转;远期则是在完善农村宅基地制度的基础上,逐步放开宅基地使用权流转,实现农民拥有宅基地与房屋完整的财产权。
    
    在经营性建设用地流转方面,国土资源部初步确定了28个试点市县进行改革尝试,基本的要求是,各试点市县必须遵循“流转必须符合国家产业政策、土地利用政策、土地使用标准、环境保护、安全生产等法律法规规定”,“流转土地不得用于商品住宅建设”等原则。
    
    原国家土地管理局规划司副司长郑振源、中国土地学会副理事长黄小虎对国土资源部即将开展的宅基地试点一致的分析是,国土资源部所指的一部分农村闲置宅基地其实并不“闲”,特别是在一些北京、深圳等城市郊区,基本上都是以小产权房的形式存在。下一步推进宅基地试点改革,必然会面临解决小产权房的难题。
    
    对于国土资源部提出要探索以“集体建设用地使用权交换企业经营权”的改革路径,郑振源表示,其实这样的改革也没多大新意。其实早在1999年至2002年期间,国土资源部就在安徽芜湖、江苏苏州、浙江湖州、广东顺德等地开展了农村集体建设用地流转试点,但由于土地改革政策不配套,这些早期集体建设用地流转的试点也都基本萎缩。
    
    郑振源分析说,从2008年十七届三中全会中央就提出,要逐步建立城乡统一的建设用地市场,从政策主管部门透露的信息来看,政府未来还会继续垄断征地,并继续限价征用农民的土地,农民的土地权益还是很难得到合理保障。

争议
    
    现行农地征补制度最为突出的问题是政府垄断卖地,对农民的征地补偿标准又偏低,这样导致的结果是,政府靠廉价征用农地后再转手以数十倍甚至上百倍的收入卖给房地产开发商,或者大搞开发区,而农民从中只获得10%左右的土地增值收益。
    
    从2008年中央提出逐步建立城乡统一的建设用地市场开始,国土资源部等方面就开始着手修订《土地管理法》,据前述不愿具名的国土系统专家介绍,修改《土地管理法》最初的基本思路,就是允许集体土地进入市场流转,将集体土地提高至与国有土地同地同权同价的地位,这样才能保障农民获得的征地补偿较为合理。
    
    在推进《土地管理法》修订过程中,国内一些专家学者希望能按照建立城乡统一的建设用地市场的思路,完成对农村集体土地流转、征地、土地供应乃至住宅用地续期费用等问题的突破,推动土地体制更深层次的改革,但令人失望的是,直到目前为止,国土部门还未完成对《土地管理法》的修改。
    
    前述不愿具名的国土系统专家告诉经济观察报,在国土资源部修订《土地管理法》和制定“农村集体经营性建设用地使用权流转试点工作的指导意见”期间,国土资源部遭遇了来自有关部门和地方政府的较大阻力,一些改革力度较大的政策也因此被迫夭折。
    
    事实上,从公开的报道也可以看出,目前在对相关土地改革政策的很多方面,中央部委之间,中央与地方之间,以及政府官员与专家之间,都存在很大分歧。以成都、重庆等地在城乡统筹中实施的“地票”为例,成都、重庆等地方政府的说法是,在农地整治、拆迁中,政府把80%-90%的收益给了农民。一些政府部门的官员以及周其仁等专家对成都、重庆的做法表示推崇,但中央农村工作领导小组副组长、办公室主任陈锡文对此却并不认可。
    
    今年6月,陈锡文公开表示,现在的小产权房是违法的,主管部门应该进行严格清理。他同时还表示,对于国土资源部推行多年的“增减挂钩”政策,也并不赞同。
     [博讯综合报道] (博讯 boxun.com)
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