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媒体:“鬼城”最大赞助商系影子银行 根源系财税体制
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(博讯北京时间2013年7月22日 转载)
    
    来源:民生周刊
    

    从鄂尔多斯到京津新城,从江苏常州到辽宁营口……当失去理智的投资冲动让房地产异化为GDP幻想时,“鬼城”正在从一、二线城市向三、四线城市蔓延。
    
    爆发于6月份银行间的资金拆借危机,同样闪现着“鬼城”的魅影。“鬼城”的最大“赞助商”,正是此次资金危机的直接推手——影子银行。
    
    举债造城,卖地求财,“鬼城”频现的背后,终究难逃土地城镇化先于人口城镇化的误区与困局。而当“城镇化”成为圈地的外衣,麒麟下面露出的马脚,便是地方经济增长模式的僵化与乏力。
    
    遏制“鬼城”蔓延,需首先向粗放投资的老路说再见。
    
    原标题:“鬼城”背后的钱荒机理
    
    工资缓发,债台高筑,从京津新城到辽宁营口,“鬼城”魅影正逐渐向三、四线城市蔓延。6月份爆发的银行间资金拆借危机,更是将“鬼城”背后的运作机理暴露无遗。
    
    特约记者徐斌
    
    银行间因闹资金危机而风声鹤唳之际,风光多年的鄂尔多斯也快撑不下去了。
    
    这个连续近十年经济增速全国第一、人均GDP一度超越香港的城市,如今的财政债务已经高达千亿元。当地公务员工资开始缓发,地方政府拖欠企业的项目款很多还没有还上。而这背后的吞金巨兽,正是那个早已闻名全球的“鬼城”——康巴什新城。
    
    早在2010年前后,康巴什“鬼城”就因媒体报道而饱受社会关注。如今,放眼全国,从温州、常州、广州、惠州、贵阳、昆明、十堰、营口到一些小县城,“鬼城”不但没有绝迹,反而有继续强劲生长之势。
    
    作为房地产异化成投资工具后长出来的毒瘤,“鬼城”的巨大破坏力正在鄂尔多斯显现。而中国银行间2013年6月前后爆发的资金危机,其背后也闪现着“鬼城”的魅影。
    
    “鬼城”们的最大“赞助商”,正是此次资金危机的直接推手——影子银行。
    
    鬼城运动如火如荼
    
    2013年1月,中国房产信息集团发布了一份城市房地产市场风险排名报告,排名前五十的城市中,三四线城市“一统江山”。报告将酒泉市列为房地产风险最大的城市,但人们印象最深的仍是报告中排名第四的康巴什新城。
    
    2003年开始兴建的康巴什新城,耗资50多亿元,面积达32平方公里,计划居住人口100万,如今却成了一座无人居住的“鬼城”。事实上,“鬼城”康巴什也受到了境外媒体的关注。卡塔尔的“半岛电视台”曾在2012年11月报道了这个位于内蒙荒漠中的空城;美国《时代》杂志随后在2013年4月派记者走访了康巴什,并拍下了许多空空荡荡的街景照片。
    
    然而,康巴什新城并非孤本,“鬼城”早已在全国各地生根发芽。
    
    某外媒记者曾如此描述云南呈贡新城:“13座美伦美奂的地方政府大楼,每座都铺着大理石砖;一所配备室内泳池的高中,两所占地宽广的当地主要高校;崭新的高层公寓楼排排耸立,簇新的窗户在亚热带的阳光下十分耀眼。唯一的缺点是此刻的呈贡几乎是一座空城。宽阔的马路上不见车辆,银行支行里没有客户,市镇办公楼的门厅里堆积了一地落叶。”
    
    官方资料显示,2003年5月,云南省委、省政府作出建设现代新昆明的决定。昆明市委、市政府则把呈贡新区建设作为现代新昆明建设的突破口率先启动,2003年完成了总体规划,2005年进入了真金白银的投入阶段。
    
    按照最初的规划,呈贡新区的核心建设面积为160平方公里,城市建设用地107平方公里,2020年规划人口达到95万。2008年,云南省委、省政府对呈贡新城建设做了重大调整,整个呈贡县461平方公里的国土面积全部纳入了新城建设范围,即呈贡461平方公里范围内的土地上都要盖上高楼、铺上公路。
    
    在河南,郑东新区远景概念规划范围达150平方公里,西起原“107”国道,东至“京珠”高速公路,北起“连霍”高速公路,南至机场快速路,分六大功能区。
    
    有消息称,这是由日本设计师黑川纪章一手策划的一大城市政绩形象工程。整个工程下来,花费近2000亿元。据2010年11月河南媒体报道,郑东新区商住房空置率最高,房屋空置率达90%。
    
    京津新城,位于北京东南120公里,天津市区往北50公里外,是一片五六年前还不为人知的“荒郊野地”。2006年,它以“京津新城”的名义,获国务院批准为天津市宝坻区郊外的一座生态卫星城,规划面积达258平方公里。2010年以来,这座号称已经拥有亚洲最大规模的别墅区、温泉城和超大型五星酒店的“新城”,因人烟稀少、房屋空置,俨然成为“空城”的代名词和“伪城市化”的标本。新城的标志性建筑——拥有700多个房间的凯悦大酒店即使在旺季入住率也不超过15%;周围的上千栋别墅门庭斑驳,空置率超过九成。
    
    上海松江新城算是最阔气的“鬼城”,汇集了华润、仁恒、九龙仓等知名房企,以及中途退出的美国汉斯、铁狮门等国际知名房企。2011年新房价格,已普遍超过5万元/平方米,把自住客挤得所剩无几,成了不折不扣的“豪宅空城”。
    
    除上述一线城市外,“鬼城”的阴影已蔓延至三四线城市。其中最有代表性的,是辽宁营口和江苏常州。
    
    地处渤海之滨的三线城市营口,出现了房子滞销严重的情况。尽管开发商大力低价促销,政府逆调控出台各种救市政策,却依然无法改变现状。据媒体今年年初报道,营口市一些楼盘在开盘两年后,销售面积依然只有20%左右;正在开发的辽宁(营口)沿海产业基地,更是一片荒地,只见楼盘不见人,一些在建项目已经停工;不少买了房的业主甚至选择“挥泪甩卖”。因为缺乏规模产业做支撑,其房地产无法吸纳足够的购房者,最后演变为“鬼城”。
    
    由于新建住宅空置率过高,常州也被称为继鄂尔多斯后的又一个“鬼城”。统计数据显示,截至2012年12月底,常州全市商品房库存量达1360.26万平方米,同比上升12.85%;全市商品住房可售余量为777.55万平方米,同比上升14.44%。如果按照2012年常州楼市销售速度来看,常州楼市目前的库存量可供常州消化20个月。
    
    影子银行是最大赞助商
    
    建造“鬼城”的钱从何处来?近期闹出的资金危机已经给出了解释。
    
    2013年6月20日,中国银行间市场隔夜拆借利率高达13.44%,创历史最高位。同时,被交易员戏称为“央妈”的中国人民银行,对银行间资金危机不为所动,拒绝向银行间市场“注水”。6月24日,中国深沪两市跌幅创下2009年10月以来的最低记录。
    
    央行一反常态,是因为银行搞表外业务催生出的影子体系膨胀得太过厉害。而影子银行系统放贷出去的资金,很大一部分都流入到了包括鄂尔多斯在内的诸多“鬼城”的建设中。
    
    在中国银行业,有“表外业务”和“表内业务”的说法。所谓“表内业务”,即指银行常规的存贷款业务。而“表外业务”,是指银行和中介机构“做局”,开发金融衍生品,搞直接融资项目,但这些业务都不直接体现在银行的资产负债表之中。
    
    与银行合伙的中介机构,一般是保险公司、券商或信托公司。在宏观调控不够严厉的情势下,“影子银行”系统其实只是配角,充其量给一些资质不够的中小企业或者来历可疑的项目,与一些银行大储户之间做拼缝业务,不足以影响金融形势。
    
    但在2007年和2010年至今宏观调控日益严厉后,受资金链紧张影响,地产商以及地方融资平台公司极力想要突破资金困局。其首先想到的,就是合谋银行做大表外业务。同时,受困于信贷额度管制的银行业,也图谋利润增长,双方因此一拍即合。
    
    这种“合伙”的典型方式是:某开发商愿意以14%的成本融资,通过中间人找到银行,中间人收4%的中介费,银行收4%管理费,给券商、信托等非银行金融机构1%的通道费,做了一个预期收益率为5%的理财产品,通过银行渠道发售出去。
    
    据银行业内人士透露,目前中国“影子银行”业务资金提供方所获年息大都在10%左右,甚至更高,远高于一年期银行贷款6.15%的基准利率。以目前存量规模巨大的委托贷款为例,资金提供方收益大约在8%—10%,而资金需求方的综合成本率远高于这个水平,达10%—18%,有些信托贷款利率甚至在20%左右。如此高成本的融资,一般投资者很难承受。
    
    通过一系列复杂的操作,银行信贷资产变成了“理财产品”、“信托”、“券商资产管理”等,轻松逃避了监管。同时,银行为了利润可以进一步放大杠杆,搞银行间拆借、发理财产品、搞资金池,而最后的买单者,正是那些理财产品的购买者。这些聚集起来的钱将有可能被拆借给地方政府搞“鬼城”建设,而危机爆发时完全有可能蒸发一空。
    
    其规模有多大?截至2012年底,中国银行理财产品余额7.1万亿元,信托产品7.47万亿元,保险资产7.4万亿元,证券公司资产管理产品1.89万亿元,接近24万亿元。
    
    瑞信亚太区首席经济师陶冬用“未来中国经济最大的定时炸弹”来形容“影子银行”。据他估算,目前中国的信贷总量达80万亿元,官方的银行借贷有47万亿元,两者相减,可粗略算出中国“影子银行”产品规模约为33万亿元。中国证监会主席肖钢批评“影子银行”时说:“仅仅在五年间,理财产品便从仅仅几百种迅速增长为超过两万种……许多产品的关联资产,依赖于一些子虚乌有的不动产或长期基础设施。有时甚至可能发现它无法产生足够的现金流量,以应付还款义务的高风险项目。”
    
    财税体制是鬼城运动根源
    
    1998年至今,是中国城镇化进程最快速的阶段,城镇化率从28%飙升到目前的51%。“鬼城”运动不过是各地“圈地”恶果的一个缩影。
    
    中国影子银行体系所配置的金融资源,并非都浪费在包括“鬼城”在内的无效项目之上。事实上,影子银行运作的资源配置,大部分都是有效的,因为其中大部分资金都流到一二线城市的基建项目和房地产项目,而这又恰恰是资金效率较高的地方。
    
    基建项目,尤其是地方城市基建项目,通常能有效提升当地经济效率,最终体现为企业盈利和财政增长。而目前的“鬼城”现象,很少发生在一二线城市,因为这些城市是中国城镇化加速的焦点,也是对房地产需求最迫切的地方。随着一二线城市城际铁路等基建设施的完善,人财物的集聚效应自然会提升其经济价值,但对于三四线城市来说并非如此。
    
    鬼城运动和地方融资平台天量债务,以及不断膨胀的影子银行体系,都与财政分税制有关。
    
    1993年财税改革,使得中央财政掌控了经济中稳定、大额的财税根源,而行政级别越低,财税来源就越不稳定且萎缩。财权上收,事权下放,导致事权与财权的严重不对称。
    
    在2001年中国城镇化进程加速之前,市县一级政府财政困窘不堪,至于乡镇财政,早已处于破产状态。2001年之后,城镇化加速带来的城郊土地升值,让市县财政顿时活力四射。
    
    与人们通常想象的相反,内地三四线城市的土地拍卖,对于当地政府而言,其实是亏本买卖。其一级土地市场的整合成本,往往远高于土地招拍挂价格。随后而来的房地产开发以及招商引资项目所提供的财税,成为当地政府的主要收入。
    
    有数据表明,房地产和基建开发带来的营收税收,占当地政府财税的一半以上。如果将地方政府比作一家公司,那么这家公司对于资产负债和利润并不产生兴趣,却对现金流非常关注,因为这关系到地方领导的GDP政绩考核,以及其任期内的政府运营。基建和房地产项目则为政府提供了一个从银行套现的工具:银行提供给基建和房地产项目的资金,一部分通过营业税等方式回到地方政府手中,成为三四线城市政府热衷于“鬼城”运动的根源所在。
    原标题:贵阳“鬼城”:三四线城市样板间
    
    急于造城的贵阳市,在其政府的推动下,正成为政府主导财政、旁者观察三、四线城市房产市场风险的“样板间”。
    
    叶檀
    
    贵阳正在追赶鄂尔多斯。
    
    开发商不是在造楼,而在造城,他们才是城镇化的急先锋。舞台背后,政府才是贵阳楼市的真正推动者。贵阳是政府主导土地财政的极致样本。
    
    贵阳在房地产市场赫赫有名,并非房价高,而是楼盘与胆子一样大,因此贵阳成为观察三、四线城市房地产市场风险的“样板间”。
    
    号称“中国第一大盘”的花果园,是贵阳大盘曾经的代表,体量1830万平方米,规划入住35万人口,平均每人拥有的面积达到52.3平方米。而现在,中铁国际生态城2038.02万平方米的体量超过了花果园,预计总投资400亿元人民币。贵阳西南国际商贸城规划占地面积多达10平方公里,总建筑面积约1420万平方米,预计总投资600亿元。目前贵阳正在销售的100万平方米以上的超级大盘就有13个,建筑规模超过1000万平方米的楼盘有4个。
    
    贵阳大盘众多,模式不同。国际生态城打的是旅游、养老、生态地产的概念,西南国际商贸城打的是商业旺角的概念,而未来方舟兼具博物馆、歌剧院、室内娱乐中心等文化设施,数个大盘牢牢占据了贵阳各个方位的房地产概念。
    
    以一年相当于东部地区十年的建设速度“赶英超美”,贵阳市政府在下一招险棋。
    
    虽然在省内具有无可比拟的优势,但贵阳对外吸引力较弱,目前的常住人口不足以覆盖扩张的楼盘。2011年底贵阳常住人口439万人,占全省人口总数的12.65%,是贵州全省9个市(州)中人口占全省比重提高较多的一个。截至2012年末,贵阳市常住人口为445.17万人,比上年增长1.33%,增长近6万人,十年仅增长60万,远远不能消化能容纳百万人的大楼盘。
    
    在当地,购房入户政策的激励不足以产生类似于2003年上海蓝印户口同样的威力。当时上海吸引的是全国,尤其是华东地区的购房群体,由于效果太好不得不匆匆取消购房入户政策。而贵阳购房入户吸引的是省内人口,对外地尚缺乏吸引力。不要说贵阳,就是更大的城市天津,由于毗邻北京,尺度颇大的购房入户政策也难以消化大批房地产供应量。
    
    贵阳或者增加本地吸引力,如海南一样让全国投资者把贵阳当作消闲投资房产圣地,或者动用行政力量让更多的贵州人进入贵阳,但这些人如果没有足够的资金,将成为城市中不具备投资能力的无效购买群体。
    
    大量推地,可以反映贵阳财政压力之大。从数据看,贵阳的土地出让收入之高,对土地收入、租费依赖之严重,与其它地方如出一辙。
    
    根据贵阳市财政局的数据,2011年贵阳市本级税收收入为52.2420亿元,为预算的100.27%,比上年增长23.15%。作为大头的增值税为4.4095亿元,同经增长11.62%;营业税完成13.8458万元,同比增长21.29%;企业所得税完成9.8515万元,同比增长17.65%;非税收入完成14.9613亿元,同比增长101%。以土地出让金为主的基金预算收入69.4447万元,基金预算结余117069万元。政府基金收入既超过了税收收入,也超过了一般预算收入,成为地方财政的顶梁柱。
    
    与其他城市相比,考虑到土地出让的数量,贵阳的土地溢价并不高。去年挂牌出让的熟地与2005年相比,维持在每平方米1750元左右,没有大幅上涨。贵阳之所以还能够建成大量的基础设施、楼堂馆所,与地方政府公共设施、面子工程、新兴产业的外包相关。
    
    以中天城投的未来方舟项目为例,虽然得到了5000多亩土地,拿地成本却只有100万元/亩,较一般开发商在当地拿地价略低,但中天城投所建设的主题公园、海洋馆、博物馆等,建立城市中轴线与地标建筑,早已超过了开发商的职责范围,而是代行地方政府之责。而地方政府的回报很明确,低价地,政策绿灯。
    
    再如西南国际商贸城,竟肩负着把所在区贵阳观山湖区建成贵州省商贸中心的重任。不仅如此,7月3日,贵阳市的微型企业创业孵化基地、观山湖区SYB创业培训基地落户于该商贸城,落户的小微企业可以享受系列优惠,省市领导出席昭示规格之高。
    
    可以看到,不仅金融、地方财政与房地产业绑定,文化旅游、产业创新、商业运输均与房地产密不可分。房地产已经全方位渗透到中国经济中,渗透到城镇化的进程中。这就是现实,中国经济两只手,一只是政府,一只是开发商。
    
    其它地方大同小异,吸纳不了资金人口者成为鄂尔多斯第二,幸运者则成为上海第二。
    
    最后说一段小插曲。贵阳当地的朋友表示,不会去买超级大盘,而会去买精致的小盘。原因很简单,“如果35万人里面大部分人傍晚一起做饭、一起洗澡,水能供应得上吗?如果一起上班,道路能保障吗?万一失火了,消防车进得来吗?”
    
    缺乏人性关怀,为贵阳造城的这场宏大“叙事”做了一个不可忽视的注脚。
    
    (作者为著名财经评论员)
    
    吴敬琏:
    
    海量投资发展已到尽头
    
    编者按:国务院发展研究中心研究员、著名经济学家吴敬琏近日在媒体发表了题为《推进改革对中国性命攸关》的署名文章。文章指出,去年始,许多地方政府通过政府融资平台及各种表外业务、城投债,募集了巨额资金投进城镇化建设。这些投资中相当一部分是回报率很低、甚至没有回报的,因此造就了一批“鬼城”的出现。旧的增长模式和用强势政府海量投资支撑高速度增长的发展路线已经走到了尽头,改革势在必行。
    
    6月下旬金融市场发生“钱荒”波动之后,网络上对货币当局对流动性的把握的评论出现了很大分歧。大多数经济学家从长期进行分析,认为中央银行没有什么错。然而,也有许多网上的评论认为,在出现了钱荒时,作为最后贷款人的央行在十多天的时间里不施加援手,是政策上的失误。
    
    在发生短期性流动性短缺的时候,央行在什么情况下应该出手,是可以讨论且应该总结的。但是我觉得,对中国来说,面临的主要是长期问题。因此,如果仅仅把我们的关注点放在短期货币政策的操作上,可以靠央行“放水”渡过这一次危机,可是由于没有消除产生危机的根源,随时还有可能爆发新的危机。在我看来,这样有可能会放大危机,这就不是中央银行所能解决的了。问题的根源,在于我们经济增长的模式发生了问题。
    
    经济增长模式问题的提出已经很久。早在1995年制定第九个五年计划的时候,中国政府就提出要解决这个问题,实现经济发展方式从依靠投资的粗放发展到依靠效率提高的集约发展的“转型”。之后的五年计划和规划也都有提到,但始终没有解决,并变得越来越严重。
    
    粗放增长在宏观经济层面造成的问题,是货币超发、债务积累,最后导致宏观经济波动和增长减速。由于没有从根源上解决问题,每次问题发生以后,采取的措施就回到老路子,用增加投资的老办法来拯救经济。于是,最近5年来问题就变得越来越严重。从最微观的层面看,就是我们的资源短缺和环境破坏变得越来越严重,以至于现在维持人类生命的最主要的几个物质条件,包括空气、水和土壤,都发生了问题。
    
    宏观经济出现的问题,是由于债务积累,企业、地方政府甚至整个国家资产负债表的杠杆率过高,以致常常出现或大或小范围内的偿债问题。而宏观经济每次出现这类问题,惯常的办法是采用所谓“中国模式”,也就是威权主义的强势政府去动员资源海量地投入去救市。例如全球金融危机发生以后,2009年用4万亿投资、10万亿贷款,把GDP增长率拉到8%以上。当时有些人觉得非常得意,说我们率先走出了危机,实际上这是饮鸩止渴的办法。它不但没有降低杠杆,相反进一步杠杆化了。
    
    问题在于,即使这种办法也愈来愈不灵了。4万亿计划把经济拉起来,只维持了不到一年,经济增速就开始连续5个季度下降。去年5月以后,许多地方又通过政府融资平台,通过各种各样的表外业务、城投债,募集了巨额资金投进城镇化建设。例如西部地区某省的经济正在起飞,近几年每年的基本做法,是依靠作为“发动机”的政府和作为“助推器”的市场,用海量投资拉动两位数以上的增长。这个省前年的全社会固定资产投资是本地GDP的94%,去年则是本地GDP的114%。根据它的计划,今年的投资将是本地GDP的120%以上。
    
    而一个沿海的地级市在去年第三季度提出“大干100天,大投资、大建设、大发展”的口号,组织了18个城投公司,融入巨额资金,进行大拆大建,希望以此来保持经济繁荣。采用这样的方式,地方政府的资产负债表杠杆率就变得愈来愈高。
    
    这些投资中相当一部分是回报率很低、甚至没有回报的,还出现了一些所谓“死城”、“鬼城”。这样,罗伯特·索洛过去讲的投资回报递减的问题就非常明显地表露出来了。去年下半年的大规模投资,只是把第四季度GDP增长率拉起来0.9个百分点。到了今年一季度,经济增速又下来了。所以,旧的增长模式和用强势政府海量投资支撑高速度增长的发展路线已经走到了尽头。
    
    另一方面,在杠杆率很高的情况之下,一有风吹草动,某种偶然的原因就会引发资产负债表的危机,也就是局部的资金链断裂传导到金融市场的其它部分,引发系统性危机。现在网上议论得比较多的一种可能的危险,就是如果美元走强,热钱较大规模地流出,会不会发生像上世纪90年代末期亚洲金融危机那样的问题。这使人很担心,只要基本的问题没有解决,一个小火花就会引起严重的问题,而这类偶然因素几乎是防不胜防的。
    
    那么是不是危机就不能防止呢?当然不是这样。这取决于我们能不能从根本上解决问题。经验已经告诉我们,根本的问题在体制,根本的出路在于改革。
    
    十八大确定要全面深化改革,现在中国正处在准备全面深化改革的时机。大家期望,能够按照去年11月十八大和去年12月中央经济工作会议要求,能够在今年的三中全会上,制定一个全面深化改革的路线图。
    
    不过我估计,对于一些基本问题,比如到底要建立一个什么样的经济,要建立一个什么样的社会,在国民中,特别在官员中,存在的意见分歧还需要通过自由和切实的讨论才能得出正确的结论。这种讨论的结果和据以确定的路线图是不是正确,它的安排是否妥当,对于中国未来的发展性命攸关。 (博讯 boxun.com)
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