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中国拆迁与征地观察(第24期)暴力指数“高++”
请看博讯热点:强行拆迁

(博讯北京时间2013年6月06日 转载)
    2013年5编辑:青芒 发布:民生观察工作室
    
    【编者按语】:本月:河南发生遭强拆老农半夜被乱棍打死及湖北强拆村民身中28刀血腥事件;人民网评:仅靠文件能管住“暴力拆迁”吗?;嗣后,贵州发生警民冲突警车里搜出大量红包。看看国外,中国购买房产普通住宅土地使用年限为70年,商业用地年限为50年。而海外地产的土地产权形式则90%以上为永久业权、世代相传。本月拆迁与征地暴力指数“高++”。
    一、典型事件与报道
     1、河南郑州:航空港区遭强拆老农半夜被乱棍打死
    
    昨日,河南省郑州市航空港区大老营村村民肖马来的家属,仍在为其葬礼无处操办而与当地政府交涉。5月25日晚,自家房屋被强拆后借宿废弃村部的肖马来,被人手持钢管猛击头部,重伤不治。当地有关部门称,案发当晚警方已控制6名涉案人员,目前仍在调查之中。
      肖马来的女儿肖凤云说,5月25日晚10时30分左右,天下大雨,借宿在大老营村废弃村部的父母正在睡觉,突然有两人手持钢管闯入屋内,猛击睡在门口的肖马来。“我妈的床在里边,看到我爹挨打也没敢吭声。”“他们一边打一边喊,‘我让你闹’。”肖妻冯三英告诉南都记者,来人专打肖马来头部。在他们离开后,她忙追至门外,看到两人钻进一辆白色面包车内离开。约一个小时后,被打至重伤的肖马来在郑州市第一人民医院宣告不治。根据家属的推测,打人者应该是来自拆迁办的。
    5月24日,在肖马来家里没人的情况下,郑州市航空港区滨河办事处拆迁办出动大型机械,将肖家的二层小楼强拆。之前,因为补偿价格谈不拢,双方并未达成协议,“他们也没张贴任何通知”。老两口随后多次找办事处讨说法,都没有得到满意答复,只是让二人借宿村里废弃的村部。5月25日当天,肖马来夫妇又去航空港区管委会上访,“得罪了拆迁的人。”
      据朱麦囤透露,早在案发当晚,警方已控制6名涉案人员,目前仍在调查之中。“不能说就破了案,只能说是有重大进展。”朱称,这6人都是村组中负责拆迁的人员,“没有一个政府干部。”
    (来源:钱江晚报 详见:http://society.people.com.cn/n/2013/0530/c1008-21677612.html)
    
    2、湖北:恩施野蛮强拆村民冯大华身中28刀命危血腥事件
    
    5月15日星期三,湖北恩施市耿家坪村一户村民家的房屋遭到强拆,因户主冯大华反抗,拆迁方招来一百多人对他砍杀。 5月16日星期四,有耿家坪村民告诉记者,他们曾多次拨打报警电话,但无人出警,冯大华身中28刀,脑浆外流,命悬一线,另有九人受伤。5月16日星期四,一百多位村民到市政府讨公道,当地政府出动特警镇压。
    5月16日星期四,村民黎女士告诉记者,被拆迁人员砍伤的村民冯大华,经过一天一夜的急救,目前仍然命悬一线,凶多吉少。“生命垂危,随时都有可能失去生命。上午八时许,一百多位村民前往恩施市政府请愿讨公道,当地政府出动特警镇压,后来政府抓了11人。
     黎女士说,冯大华被砍杀期间,村民们多次报警不果,她以“不堪入目”形容当时的情景。
     “打过多次110,他们都不接电话,一直都不接。”
    另一位村民杨先生说,开发商派人占据他们的土地,强拆村民房屋,遭到反抗。事发当天,施工队的挖掘机驶入该村后,有人放火焚烧挖掘机,开发商(重庆楚腾公司)于是招来黑帮报复。
    ( 来源:中国正义反腐网-反腐廉政月刊
    详见:http://www.zyffcn.org/article/show.asp?id=11505)
    
    3、南通:通州发生两重一轻的强拆血案
    
    我叫张新新,南通通州区金通二大道正场村二十三组的村民。5月1日中午12点多钟由南通市通州高新区区长汪水明(13912296166)属下的房屋征收局丁建华(13606289799)在正场村干部的带领下,伙同南通炜赋拆迁公司等三十几个不明身份的人闯入我家,威逼我们签署拆迁协议。他们从5月1日中午12点一直折腾到5月2日凌晨1点多,因为我一定要看他们合法手续,他们拿不出任何合法有效的手续来,因此,我们拒绝签字。他们恼羞成怒了,对我们全家大打出手,我和我丈人受伤最严重,丈人的肋骨断了,我的头部都被打变形了,被查是脑震荡,我的肋骨也断了,头部软组织严重受伤,现在人躺在医院,报案和上报政府都没用 。事情过去了几天,现在当地政府要和我们私下了结,我们坚持不同意!我就想问一下,习近平说的中国梦,就是老百姓的恶梦吗?我们要求政府公安部门追究打人凶手,追其责任人的法律责任。希望能得到各界的帮助!
    (来源:博讯 详见:http://www.boxun.com/news/gb/china/2013/05/201305061604.shtml)
    
    4、广西:博白千人残暴强拆 村民被推下楼打断腿
    
    2013年5月29日,广西博白县菱角镇石柳村矮岭队,当地政府出动武警、公安、 司法、 国土局、医护等近千人进村暴力强拆,许多名村民被打伤,大量房屋被拆毁,村民的家具家禽全被埋了。
     26岁的张德武因拍照被围殴,相机被砸,腿被打断了;中年的张平从二楼被推下,再被煤气烧得体无完肤,拖了半天奄奄一息才送院急救;一名八十多岁的老人更被女拆迁队队员咬得鲜血直流。
     据了解,政府征地用来修建南宁到北海的铁路,瓦房只补偿208元每平方,楼房最高480元,每户一千元的搬迁费。由于赔偿太低,村民不同意,政府便用武装力量强行征地。
    (来源:茉莉花革命
    详见:http://www.molihua.org/2013/05/blog-post_7237.html)
    
    5、湖南:又现自焚悲剧
    
    5月22号,湘潭市响水乡石连村妇女周利君为抗议强行征地,点火自焚。周利君被家人送医抢救。尽管官方媒体说周利君已经脱离生命危险,但家人说她脱离危险还需更长的时间。同情周利君的人问道,要死伤多少人,中国才能停止强行拆迁强行征地的野蛮行为?
     周利君点火自焚是因为当地有政府人员参与的拆迁工作队开着挖土机强行拆除她的住房。但记者通过越洋电话采访周利君的弟弟周海军了解到,其实周利君这次被强行征收的是她家自上个世纪八十年代就开始承包的自留山。这个自留山有4亩地,山上没有住房,主要用于种树培植,现在被强行征收后的新用途是建设湘潭市九华工业园区。周海军说:“我姐对赔偿没有达成协议。九华工业园是政府项目,叫我姐夫去,干部说,如果你继续作梗,就要抓人。”“我姐姐自焚时,二十几个人在场,没有全力抢救,全部跑掉。是我姐夫把她放进水里灭火。”
     记者打电话到湘潭市响水乡政府了解这一案例的具体情况,值班工作人员表示,知道周利君自焚事件:“正在调查这个事情。
    (来源:自由亚洲电台
    详见:http://www.rfa.org/mandarin/yataibaodao/renquanfazhi/aw-05282013123144.html?searchterm=%E6%B9%96%E5%8D%97%E5%8F%88%E7%8E%B0%E8%87%AA%E7%84%9A%E6%82%B2%E5%89%A7)
    
    6、江苏省:海安县非法拆迁逼死人命
    
    江苏省海安县城东镇政府以万顷良田建设为名,在没有任何的合法征地、拆迁手续,也没有进行合理的安置、补偿的情况下,要求村民签订拆迁协议,强行逼迫村民搬迁,其中堑南村六旬老妇张英兰因为不同意搬迁,被逼喝农药自杀身亡。这是发生在2013年3月25日,事隔一个月,4月25日还是在城东镇又一名活鲜的生命二十九岁的杨飞,因强拆被逼走上了绝路。
     杨飞,男,二十九岁,住南通市海安县城东镇堑南村22组(原)六组5号,母亲患有智障。一直在外打工的杨飞,因拆迁从石家庄赶回江苏城东县。扬飞签字之前政府答应将他妈妈安置到养老院养老,签完字告诉他,他妈妈去养老院可以,要杨飞每月负担1200元,政府食言逼迫家徒四壁的杨飞走上了绝路。村里让杨飞在4月25日七点前必须将钥匙交上,早六点跳河自杀,。现在停尸家中,希望得到广大维权者的关注!
    (来源:博讯 详见:http://www.boxun.com/news/gb/china/2013/05/201305031006.shtml)
    二、分析与评论
    1、学习时报:法治化处理拆迁矛盾
    
    因拆迁所造成的社会矛盾成为当前中国为数最多的矛盾之一。百姓认为“给钱不够,参与不足”;政府或房地产公司认为“百姓刁蛮,不断加价,给多少钱也不卖,甚至卖了又后悔”。双方站在各自的立场上互不相让。但是,拆迁矛盾不是个死结,通过法治的途径可以得到解决。涉及拆迁的法治基本原则是:第一,明确公共利益所包含的基本内容,防止“浑水摸鱼”;第二,即便为了公共利益也尽最大可能不损害私人利益;第三,损害的私人利益最大诚意予以补偿;第四,必须在复杂透明的公众参与程序制约下实施;第五,所有的权利都有公正救济的途径。法治化处理拆迁矛盾应着力以下几个方面。
    在征收的前提——“公共利益”界定上下大工夫
      在规划而非拆迁上下大工夫
      在公平合理的补偿标准上下大工夫
    前面的工作下足了工夫,绝大多数人的利益就会有保障,最大限度地减少了社会的不稳定因素。但尽管如此,还可能会有人不满,有人“故土难离”。怎么办?一方面,具有内在正当性的拆迁不应因个别人的情绪而停滞;另一方面,要给他们救济和说理的地方。法院较政府或信访部门而言是个不错的选择。第一,法院自身的中立性和相对小的危险性;第二,救济范围具有广泛性和示范性;第三,救济结果具有强制性和终局性等。它弥补了其他社会治理方式的诸多不足。法院的救济大门必须开足。无论政府对与错,法院都不能采取回避的态度,都要给当事人一个“说法”。从而切实发挥这一社会减压阀与平衡器的作用。
    虽然上述办法会损害效率,但与后果相较是值得的。
    (来源:学习时报
    详见:http://cpc.people.com.cn/pinglun/n/2013/0527/c78779-21621935.html)
    
    2、人民网评:仅靠文件能管住“暴力拆迁”吗?
    
    暴力征地、强行拆迁终于迎来“重拳方有效,重典才治乱”的寒冬,日前,针对一些地方相继发生的暴力征地事件,国土资源部办公厅日前下发《关于严格管理防止违法违规征地的紧急通知》,要求进一步加强征地管理,防止违法违规征地,杜绝暴力征地行为,保护农民的合法权益,维护社会和谐稳定。
     既为国土资源部的“紧急通知”,确实具有极强的现实针对性。目前,征地拆迁已经成为农村矛盾的主要来源,一些地方政府在GDP崇拜、政绩冲动之下,藐视征地程序,无视农民利益,暴力征地、强行拆迁事件不绝于耳,至于在拆迁中碾死农民的极端个案,近日也时有耳闻。
    平心而论,征地拆迁是新型城镇化、快速工业化的必然要求。发展规划,需要土地作为载体;城市扩张,更需土地承载人口。但是如果对暴力征地听之任之,合法合理的征地拆迁就难免走样变形,不仅难以为城镇化、工业化提供国土资源空间,更会激化官民之间的对立情绪。
    说到底,核心问题还是“利益”,征地拆迁矛盾重重,归根结底是因为利益关系没有理顺。几万块钱从农民手中征走,上百万卖给开发商,如此拆迁补偿实在令人寒心;失掉了生于斯、长于斯的土地,也不能获得一份安稳的工作,这般拆迁安置实在无法接受。土地不仅是农民的收入来源、就业渠道,更是农民的全部保障和退路,一旦失去土地又得不到合理的补偿和安置,农民就可能成为没有根基的柳絮,暴力征地就可能为社会稳定埋下隐患。
    正如中央领导所指出的,城镇化首先是“人”的城镇化,这就需要在城镇化过程中让农民成为积极参与者和真正受益者,征地拆迁自然也应把保护农民的利益放在首位。国土资源部的文件要想管住轰隆隆的推土机,管住一些地方的政绩冲动,当然还需要系统的制度设计和严格的制度执行,把紧急通知转化为硬性红线,才能从根本上遏制暴力征地。
    (来源:人民网 详见:http://www.ha.xinhuanet.com/wyzt/2013-05/16/c_115790279.htm)
    
    3、央视评论:拆迁,“头号难题”
    
    央视《新闻调查》近日播出的报道《头号难题》,引人深思。记者历时两年在浙江嘉善跟踪采访了一起征地拆迁引发的强拆与上访事件。这是一个极具观察价值的样本式案例,记者做了客观、深入、有耐心的采访。本周,这组报道的"详细版",正在每天清晨《朝闻天下》播出。以下四个关键问号,或有助于边观察、边思考。
    首先,为什么征地拆迁引发的纠纷,总是发生在少数人身上?
    其次,如何把尖锐矛盾化解得更为简单,而不是越搞越复杂?
    第三,执法者与执政者是否需要"情商"?
      最后,今日中国到底需要一个什么样的城镇化进程?如何既从整体上推进城镇化进程,让绝大多数人受益,又妥善地保护好每一家、每一人的合法权益?这是不得不面对的抉择:能不能因为这类"头号难题"的出现,就终止中国的城镇化进程?显然不能。那么,能不能因为城镇化进程的绝对必要性,而忽视每一个具体家庭的合法合理诉求?显然,也不能。
      此事件也再次表明,在激烈的拆迁争议中,普遍存在着"沉默的大多数",也经常出现"强势的少数"。这"少数"的所谓"强势",有时又会在与缺少沟通习惯的公权力面对面时,显出某种"弱势"。强与弱的交织,正是"难"之一面。
    在今日中国,并非无解。它的解决,一方面要靠法治、群众工作、舆论引导,一方面也靠公众逐渐摆脱追求利益最大化的浮躁,靠各方共同构建的相互理解、必要坚持与恰当妥协。
    (来源:中央网 详见:http://news.cntv.cn/2013/05/22/ARTI1369226231419778.shtml)
    三、民间行动与倡议
    广东湛江:农民两次告赢遂溪县政府
    
    “打了那么多年官司,我们赢了两次,但还是不能拿到这两块土地的权属。”4月24日,广东湛江遂溪县北坡镇架田令村架田令仔村小组村民李养手拿法院判决书说。李养所说的两块地位于架田令仔村、架罗湾村东面,面积约28亩,是架田令仔村小组与遂溪县林业试验场多年的争议林地。
    尽管又一次赢了官司,但架田令仔村村民依然高兴不起来。有村民表示,由于对争议土地进行确权的权力在县级政府手里,“当县政府将争议土地确权给林场的时候,我们只能寻求法律途径,但法院无法对土地进行直接确权,我们即便告赢了,最好的结果也是判县政府重新确权;而当县政府将土地再次确权给林场后,农民又只得寻求法律救济。”有村民担心,如此循环往复,他们的维权其实已经陷入了一个罗圈之中,“这样我们可能永远也要不回土地,而只能白白搭上时间和金钱。”
      对此,遂溪县山林纠纷调处办公室主任叶春表示,解决林权纠纷确是一个长期的过程。按照现行相关法律,村民如果对政府所作的山林确权决定不服,可以申请行政复议,如再不服可向人民法院提起行政诉讼,“如果法院判决政府需要作出新的行政行为,政府就会根据争议方提出的新证据进一步核查。”“像架田令仔村民小组与遂溪县林业试验场这种年代久远的林权纠纷核查需要很长时间,有些林权纠纷十年八年都解决不了。”叶春说。
      对于有村民称“土地确权的权力在遂溪县人民政府手中,他们想确给谁就确给谁”的说法,叶春予以了否认。他表示,由于涉案争议林地位于遂溪县管辖区域内,根据《广东省森林林木林地权属争议调解处理办法》第四条:“各级人民政府负责依法调处本行政区域内林权争议”,“给架田令仔村民小组与遂溪县林业试验场争议土地确权的权力确在遂溪县人民政府手中,但肯定不是想确给谁就确给谁,都是依法依规进行的。”
    (来源:南方农村报 详见:http://www.nfncb.cn/article-71166-1.html)
    
    四、官方相关的行动与立法动态
    1、贵州黔东南:三穗县征地纠纷问题发生警民冲突 警车里搜出大量红包
    
    5月3日晚约9时,贵州省黔东南苗族侗族自治州三穗县工业园区,因征地纠纷,引发严重警民冲突,上千村民围攻警察和开发商,五辆警车、一辆开发商轿车被砸毁掀翻。村民掀翻警车后,从警车里搜出了大量红包。特警施放催泪弹镇压,多名村民受伤被抓捕。
     据了解,2012年政府征用大量土地,承诺用作修建厂房以维持村民经济来源。近期村民发现,政府将地卖给开发商建商品房。村民抗议无效后,将一副棺材放在工地入口处,并多次与施工队发生摩擦。
     台北中央社援引三穗县的官方公告称,政府为了一项“照顾贫困农户和园区工作人员住房困难”的民生工程,需要征用土地约91亩。这片土地涉及到两个村的96户人家。当地民众说,当初征地的时候,“官方承诺维持村民经济来源,但村民近来发现,当地是要兴建商品房,这才引爆冲突。”
    纽约城市大学教授夏明表示,因征地引发的官民冲突与两个因素有关:一) 地方政府不能给予农民以充足的征地补偿,而当下经济低迷也是一个原因;二)农民不愿失去土地这一生活的基本保障:“农民越来越认识到,土地是他们的命根子。”
    (来源:中国正义反腐网-《反腐廉政月刊》杂志
    详见:http://www.zyffcn.org/article/show.asp?id=11464)
    
    2、南京一拆迁办官员酒后骚扰一对母女被免职
    
    5月31日,鼓楼区纪委调查组经认真调查核实,原下关区政法委拆迁干部褚晋苏酒后骚扰陈氏母女属实。在已经对其作出免除职务、停止工作、通报批评处理的基础上,鼓楼区纪委常委会根据《中国共产党纪律处分条例》一百七十四条之规定,决定对褚晋苏的违纪行为予以立案并给予党内纪律处分。
    2013年5月22日,多家媒体反映原下关区政法委借调的拆迁干部褚晋苏对龙江路30号大院居民陈氏母女多次进行性骚扰。江苏市纪委主要领导及鼓楼区委、区政府高度重视,要求区纪检监察机关尽快查清事实,依纪依法严肃处理。鼓楼区纪委立即成立调查组进行调查核实。经过调查,褚晋苏于5月30日承认了对女青年进行骚扰的违纪事实。
    2013年5月18日晚6时许,褚晋苏上班时间和战友一起在鼓楼区花园一号饭店吃饭,其间饮用了白酒和啤酒,饭后其回到原办公地点龙江路30号5幢202室。当晚10许,褚晋苏酒后到龙江路30号95号平房,通过敲窗、言语挑逗等方式,对陈氏母女进行了不当骚扰后离开。当晚10时37分,陈氏母女向公安机关报警。
    对于此事,鼓楼区纪委常委会研究决定,鉴于褚晋苏在参加拆迁工作期间,不遵守工作纪律、上班迟到早退、工作时间饮酒、不按时上缴办公用房等违纪行为,区滨江拆迁指挥部已于5月23日免除其滨江1号片15组组长职务。停止其拆迁工作,并将其违纪行为进行通报批评。
    (来源:中新网
    详见:http://news.qq.com/a/20130601/001000.htm?pgv_ref=aio2012&ptlang=2052)
    五、法律法规介绍
    1、土地产权
    
     土地产权是指有关土地财产的一切权利的总和。一般用“权利束”加以描述,土地产权包括一系列各具特色的权利,它们可以分散拥有,当聚合在一起时代表一个“权利束”,包括土地所有权及与其相联系的和相对独立的各种权利,如土地所有权、土地使用权、土地租赁权、土地抵押权、土地继承权、地役权等。
    我国土地产权总体上可以分为:土地所有权、土地用益物权和土地他项权利三大类。其中土地他项权利包括土地抵押权、土地承租权、土地租赁权、土地继承权、地役权等多项权利。
    土地产权指存在于土地之中的排他性完全权利,是有关土地财产的一切权利的总和。是一个权利束,包括土地所有权、使用权、租赁权、抵押权、继承权、地役权等。
    一方面土地所有权高度集中而缺乏明确的人格化代表,土地集体所有制赋予每个集体组织成员平等拥有土地的权利,名义上归集体所有,实际上人人都无份,从而严重背离了产权的排他性原则,即所有权缺位。为此,农民很少愿意对土地进行长期投资,并进行掠夺式经营,导致农业资源无序配置。
    另一方面,土地使用权分属于不同的利益主体而其对土地的合理使用及对所有者又不承担任何经济的和法律的责任关系。这就使土地资源得不到充分利用和合理使用,由此造成土地资源的浪费和使用上的不经济。
    (来源;:百度百科 详见:http://baike.baidu.com/view/787290.htm)
    六、国(域)外相关立法与动态
    1、英国的土地产权制度
    
    英国是一个土地私有制国家,绝大部分土地为私人或法人所有,政府和公共部门所有的土地仅占很小的一部分。
    英国的土地制度历史悠久,体系完整。在英国、英联邦国家和地区,全部的土地从法律上都归英王或国家所有。也就是说英王是唯一的绝对的土地所有人,个人、企业和各种机构团体仅拥有土地的使用权。英国、英联邦国家和地区的土地虽然在法律上都属于英王(国家)所有,但拥有永业权的土地持有人实际上就是该土地的拥有者。因此,英国是一个土地私有制国家,绝大部分土地为私人或法人所有,政府和公共部门所有的土地仅占很小的一部分。
    在法律中,土地保有权的拥有者称为土地持有人或租借人。土地持有人所保有的土地权利的总和,叫做地产权。地产权有两种形式:一种是自由保有的地产权,即为永业权,主要有三类。即无限制的单纯地产权、限制继承的地产权和终身地产权。自由保有权为保有权人永久所有,一般以契约或居住、耕作使用等形式为基础确定,在他人土地上居住或使用12年,土地视为使用者保有。另一种是租用保有地产权。也称为租业权,它是有一定期限的地产权,大部分依协议而产生。租用保有权有125年、40年、20年、10年等,并通过合同或协议确定土地权利和内容.而且在租赁期内,确定的土地权利和内容不能随意更改.自由保有权人不能随意干涉。最重要的租借地产权是有期限的地产权和定期地产权。
    虽然英国实行土地私有制,但因公共利益需要,如基础设施建设,可通过行使强制购买权来征用土地。享有这项权力的有政府和其他机构,包括中央政府各部、地方政府、高速公路局、城市发展公司,以及自来水和电力公司等。而何种用地功能属于公共利益范畴则由议会决定,并以法律形式确定下来。征地机构在取得强制征用权后须经过一系列严格的步骤并对被征地人做出最合理的补偿。被征地人如对公开质询的结果仍有异议,还可向最高法院上诉,对于收入在一定范围内的被征地人,还可在法律费用方面获得经济资助。英国复杂的土地强制购买程序保证了强制购买权的慎重使用,土地征用中的平等协商和合理补偿保障了被征地人的合法权益,完备的争议解决机制有效地缓解了征地纠纷的升级和蔓延。
    在英国土地权利受法律保护且可以自由交易,然而,土地所有者并不能随意对土地进行开发,这一限制通过土地用途管制来实现。1947年《城乡规划法》规定一切土地的发展权,即变更土地用途的权利归国家所有。这项法律实质上实行“土地发展权国有化”。任何土地所有人或其他人如欲变更土地用途,必须申请规划许可。
    英国的房屋购买者须缴纳印花税,08年9月初,英国政府为拯救低迷的楼市,大手笔启用了一份涉及近百亿英镑的财政援助计划。该计划的重要组成部分便是印花税假期政策,即政府对价格在17.5万英镑以下的住房交易停征印花税1年。而根据英国此前的印花税政策,房屋成交价在12.5万-25万英镑的,印花税税率为1%;房屋成交价在25万-50万英镑的,印花税税率为3%;房屋成交价在50万英镑以上的,印花税税率为4%。
    
    二、美国的土地产权制度
    
    美国国土面积中私人所有的土地占58%,主要分布在东部;联邦政府所有的土地占32%,主要分布在西部;州及地方政府所有的土地占10%。土地以私有制为主,国有土地只占其中一小部分。
    美国法律保护私有土地所有权不受侵犯,各种所有制形式之间的土地可以自由买卖和出租,价格由市场供求关系决定。联邦政府所有土地主要包括联邦政府机关及派驻各州、县、市机构的土地和军事用地等。州、县、市政府也各自拥有自己的土地。联邦、州、县、市在土地的所有权、使用权和受益权上各自独立,不存在任意占用或平调,确实需要时要依法通过买卖、租赁等有偿方式取得。
    土地私有制是由欧洲移民引进美国的,美国有全世界最自由的土地制度,土地所有权分为地下权(包括地下资源开采权)、地面权和地上空间权(包括建筑物大小、形状等),这三部分权益可以分别转让。政府无权任意征用与拆迁。地主愿意让政府在自己土地上修路以换取开发权,开发区的道路、学校等基础设施费用由政府负担,开发商仅需提供宅基地内的建设费用,取得私有土地权与开发权的代价不高,使得大笔资金注入土地投机与开发,土地供应量大且地价低。
    在征地方面,世界各国根据自己的实际情况制定适合自己的行政赔偿制度,形成各自不同的“适当”、“公平”、“公正”、“合理”等补偿原则。美国是按征用时市场上的公平价值补偿,这种市场价值,不仅包括征用时的使用价值,而且包括被征用财产的最佳使用价值,即财产因其开发潜力所具有的“开发价值”,体现了对私有财产利益的保护。
    美国征用土地主要分两种形式。第一种是警察权,指政府为了保护公众健康、安全、伦理以及福利而无偿对所有人的财产施以限制乃至剥夺的行为。警察权包括土地区划、建筑和健康法规、让移要求、土地分割、污染以及出租管制等。警察权准许政府规划私人土地,而不需要支付补偿。这种征用的方式适用的场合非常有限,并受相关法律严格制约。第二种是有偿征用,指政府依法有偿取得财产所有人的财产的行为。美国联邦宪法第五条修正案规定了关于有偿征用的三个要件:正当的法律程序、公平补偿以及公共使用。在有偿征用中,同样有相当严格的步骤需要遵守。
    美国地产市场十分发达,制度健全,所有的土地都实行有偿使用,在政策规定许可的范围内,土地可以自由买卖、出租和抵押。政府对私人土地的管理主要是通过登记收费和规划引导。私有土地买卖完全是私人之间的事,手续十分简单,在双方自愿签订协议之后,只需向政府缴足规定的税金,进行注册登记即可。土地买卖价格,则由买卖双方根据当时土地的市场价值进行估计,完全由买卖双方协商,也可由私人估价公司帮助双方达成协议,并完成交易。
    
    三、其他国家(地区)的土地产权制度
    
    当代世界绝大部分国家(地区)都是实行土地私有。其中有代表性的是大陆法系和英美法系,这两大法系影响最大。大陆法系国家包括法国、比利时、意大利、西班牙、葡萄牙、德国、奥地利、瑞士,以及他们曾经的殖民地国家等,大陆法系等诸资本主义国家土地所有制的特点是:土地的私人所有一般占主要成份,私有土地的价值量一般占各国(地区)全部土地资产价值的绝大部分;私有土地虽受政府调节,但主要以市场机制配置;国有(政府所有)、公有和私有土地处在动态变化中。在英美法系国家,诸如美国、加拿大、印度、巴基斯坦、新加坡、澳大利亚、新西兰以及非洲的个别国家和地区,土地所有权则和英国类似。
    在我国香港。1997年7月1日,中国政府恢复对香港先例主权后,按中央联合声明的规定,香港特别行政区内的土地归属中华人民共和国所有。中国政府授权香港特别行政区政府行使土地所有权,土地批租制度仍旧保留,50年不变。香港政府以市场地价向私人开发商批租土地获得的收入向香港房屋委员会注资,使其有能力制定和实施公共住房发展计划;以免费和下调地价向房屋委员会和房屋协会供地。使其有能力以低于市场房价向中等收入家庭筹集部分资金,补贴低收入家庭。
    在新加坡。建屋发展局可以无偿得到政府划拨的土地,而私人房地产开发商则必须通过土地批租,有偿获得土地使用权。政府通过这种方式在一定程度上照顾了中、低收入者的利益;防止地产炒作,对居民购买组屋次数做出严格限定;居民购买组屋后一定年限内不得整房出租;组屋在购买后5年之内不得转让,也不能用于商业性经营,否则将受到法律严惩。此外,新加坡已开始征收房产税,按照规定,业主出售购买不足1年的房屋,要缴纳高额房产税。
    在澳洲。购房者必须先行向澳洲政府购买地皮,也就是说,只有在取得土地证之后,才能进行下一个程序也就是房产开发。国外所谓开发商在严格意义上说更像是建造商,它们负责帮购房者设计、施工,并向政府部门报批。如在墨尔本购房,则需要缴纳的税费项目有土地印花税、房产印花税、银行评估费、保险费、律师费等,收取标准约为总房价的6%。此外,售出房产时也会有产生税费,主要征收的是增值税,如澳洲最高会按增值部分的45%来征收。
    在泰国,房产土地使用年限只有90年,到期之后则须归还给政府。前苏联与东欧国家土地所有制的发展历程是:在传统计划经济体制时期,土地全部为国有(全民所有)或公有(集体所有),并且国有和公有土地均无偿无期限地提供给用地单位和个人使用;在改革时期,土地尽管名义上仍为国有或公有,但强调土地占有和使用制度的变革,土地使用制向市场化迈进;在全面实行市场经济体制后,土地制度以建立私有制为主。
    (来源:人人网 详见:http://blog.renren.com/share/247650794/4269459907)
    七 、本月拆迁与征地暴力指数
    
    根据以上信息和案例,本月拆迁与征地暴力指数评定为“高++”,即二张暴力标。
    
    中国拆迁与征地观察(第24期)暴力指数“高++”

(博讯 boxun.com)
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