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北京环渤海总部基地360亿造新城 一次性拆14村
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(博讯北京时间2013年6月02日 转载)
    来源:中国经营报
    土地收益达7倍,住宅楼面价达1.4万元/平方米
    

      过去两年,北京市通州区在六环线东南角的台湖镇一次性地拆掉了14个村子、16800多人、2000多家企业,值得一提的是,其中还包括1.3万多亩耕地,最终换来了17.21平方公里的“一张白纸”。
    
      如今,在这张“白纸”上,卖地的按钮已经打开了——挂拍地块的楼面价已经高达1.4万元/平方米,大造新城的潘多拉魔盒距离打开也不远了——据估算,未来这里的房子,如果卖不到2.5万元/平方米以上,可能是赚不到钱的。
    
      这一被称为北京市最大的单体土地储备项目,两年之前是以轨道交通等基础设施建设的名义,由北京市土地储备整理中心和通州区分中心联合投资360亿元进行拆迁的。拆迁以后,这张“白纸”就变成了北京环渤海高端总部基地的项目用地。如今,在卖地和造城的利益驱动下,这里正建起一座新城。
    
      360亿元的拆迁项目
    
      北京市通州区台湖镇是一个典型的农业小镇,面积达到82.5平方公里,辖区之内共有46个行政村,人口规模3.8万人,其中农业人口3.5万人。北京环渤海高端总部基地17.21平方公里用地面积占到台湖镇总面积的20.9%,比原来的北京崇文区面积还要大,项目拆迁的村庄占到台湖镇村庄总数的30.4%,拆迁人口占到总人口的44.2%。
    
      附近村民告诉《中国经营报》记者,北京环渤海高端总部基地的牌子去年下半年才挂了出来,位置在地铁亦庄线次渠站北部大约1公里的地方。
    
      如果说北京环渤海高端总部基地拆迁的土地就像有待重建的“一张白纸”,那么北京市通州区台湖镇次渠二村的几处房子就像是一座座“孤岛”。
    
      “不是我们不想搬,是补偿不公平。”5月21日,北京市通州区台湖镇次渠二村王姓村民在接受本报记者采访时透露:“别人家三间房子就补了两百多万元,我们家五间房却少了几十万元,这不公平。”
    
      本报记者从村民手中获得了一份《轻轨L2线通州段次渠站、垡渠站、亦庄火车站(A区)集体土地房屋拆迁补偿安置方案》(下称“《拆迁补偿方案》”),《拆迁补偿方案》显示,拆迁人为北京市土地储备整理中心通州区分中心,是为了加快轻轨L2线通州段次渠站、垡渠南站、亦庄火车站建设,才进行拆迁的。
    
      具体到补偿标准,主要分为住宅拆迁和企业拆迁两种。对住宅拆迁,《拆迁补偿方案》将1993年通县土地管理局核发的“红本”定性为合法宅基地面积,补偿标准为2300元/平方米。
    
      但据记者了解,1982年以前,北京市通县的每宗宅基地控制标准为0.4亩(约267平方米),1982以后,控制标准变为0.3亩(约200平方米);实际上不少家庭所占的宅基地都超过了官方控制标准,对于宅基地超出控制标准的部分,补偿标准为1380元/平方米。
    
      “拆迁政策还是很不错的。”5月23日,北京环渤海总部基地管委会规划科科长杨光在接受本报记者采访时表示,“我们的住宅拆迁在2011年11月份启动的时候签约率就达到95%~96%,还剩下280多户没有拆,他们都存在一些历史遗留问题,比如宅基地没法认定,或者家庭内部产权人不清晰。”
    
      根据杨光的介绍,北京环渤海高端总部基地一共拆掉了14个村、5400多户、约16800人。
    
      对企业拆迁,《拆迁补偿方案》根据企业的纳税情况制定了不同的补偿标准:年纳税额超过1800元的企业,按照经营面积给予800元/平方米的一次性停产拆迁补偿;年纳税额在1000~1800元的企业,按照600元/平方米的标准给予补偿;而年纳税额低于1000元的企业,则按照400元/平方米的标准给予补偿。
    
      北京市通州区史志办的统计数据显示,北京环渤海高端总部基地的非住宅拆迁一共涉及2071户,拆除企业面积150万平方米,协议补偿总额达到62亿元。
    
      与住宅和企业拆迁相比,饱受更大争议的是腾退农田土地。同样来自北京市通州区史志办的统计资料,北京环渤海高端总部基地在拆迁过程中“腾退大田土地”13149亩。
    
      根据杨光的说法,“大田土地”就是“老百姓的确权地”。“2004年的时候就已经土地确权了,很多大块的土地从个人的手里流转到集体手里,可能种植了一些农作物,很多地都承包多年,要给予一定补偿。”杨光表示。
    
      “以前这里都是种庄稼的好地,几年之前不让种了,变成了荒地,再后来长了一人多高的草,就变成废地了。”次渠二村王姓村民表示。
    
      杨光告诉本报记者,在最初编制的时候,北京环渤海高端总部基地的一级土地开发成本预算为257亿元,“后来随着市场变动,调到360亿元”,这个成本预算包括“整个土地的拆迁费用,保障房的建设费用,还有市政配套设施建设的费用等”。照此推算,环渤海总部基地一级土地开发平均成本为2091.81元/平方米。
    
      总部基地的前世今生
    
      “2009年年初的时候,当时的北京市委领导到这里调研,提出来要在这里建设一个面向环渤海地区的总部聚集区,当年下半年我们就启动了当时叫作‘两站一街’的一级土地开发项目,‘两站’是指地铁亦庄线终点站亦庄火车站以及次渠站,‘一街’是指站前街,规划了一块商服地块。”杨光告诉本报记者。
    
      据本报记者了解,2010年年初,“两站一街”拆迁安置房项目开工,建设规模大约为100万平方米,到2011年年底,安置房建成交付使用。“涉及14个村的拆迁,当时考虑如果是周转安置的话,周边没有很多的房子,老百姓可能找不到地方租房,而且会把周边房屋租金抬得很高,所以我们的思路是先建安置房。”杨光表示。
    
      2011年11月,“两站一街”拆迁项目正式启动。
    
      在拆迁启动前,北京市发改委、国土资源局、规划委、财政部联合于2011年5月下发文件,推出了“千亿土地储备项目”。资料显示,北京市计划储备、开发、结转22000公顷,年度新增2500公顷,年度完成开发4000公顷,年末结存20500公顷;2011年北京市安排土地储备开发投资1000亿元,其中土地储备机构投资800亿元(市级350亿元,县区450亿元),企业投资200亿元。
    
      “两站一街”拆迁项目被纳入“千亿土地储备项目”,并被称为其中最大的单体土地储备项目。
    
      据杨光介绍,早在2010年,北京市通州区曾为环渤海高端总部基地征集过一次名称,当时“也征集了不少名称,但后来还是觉得环渤海高端总部基地比较符合最开始的初衷”,所以一直沿用了这个名字。
    
      虽然名称早已确定,但拆迁工作并没有打着环渤海高端总部基地的旗号。《拆迁方案》显示的“拆迁人为北京市土地整理储备中心通州区分中心”。
    
      同样是在拆迁启动之前,北京市通州区修改了城市规划,并在2011年年中的时候,宣布将此前“一核四区”的城市规划,变为“一核五区”,最新加入的就包括环渤海高端总部基地。当时,北京市通州区还提出了一个口号,叫作环渤海高端总部基地“三年见框架”。
    
      由于当时“土地储备中心投入的资金也是到银行贷款的,到了目前,已经是需要还款的阶段,所以在去年年底,我们推出了一些上市地块回笼资金,这些地块主要集中于整个区域的北部”。杨光透露,先把北部的地块拿出来上市,“主要是因为这一块的条件比较好,没有滞留户,前期的征地手续等已经办得差不多了,具备上市条件。”
    
      公开资料显示,2012年年底,北京世纪鸿房地产开发有限责任公司用9亿元在这里竞得一块地;北京万科企业有限公司和北京首都开发股份有限公司联合体则以7.8亿元、6.4亿元的价格,竞得了这里的两块地。
    
      “我们也没有想到地块推出以后,市场这么火爆,很多家大企业都很关注。”杨光告诉记者,万科一位项目经理私下表示:“从这里上高速到CBD,全程没有一个红绿灯。”所以万科下决心要在这里拿地。
    
      据杨光估算,万科竞得的地块楼面价已经高达1.4万元/平方米,未来“卖不到2.5万元/平方米,可能是赚不到钱的”。
    
      环渤海高端总部基地招商科科长王晗在接受本报记者采访时表示,这里将要建设的是一个人口规模达到20万的新城;在街区规划层面,将打造“一轴两带五组团”,“一轴”是指连接轻轨站点的商业轴,“两带”是指产业发展带和生活居住带。
    
      王晗告诉本报记者,此前已经推出的地块,以及今年下半年即将推出的地块,主要集中于产业发展带,这个区块占整体的1/3,有1400多亩地。
    
      但根据杨光和王晗的介绍,虽然处于产业发展带,但万科、首开、北京世纪鸿等公司拍得的地块,将主要用于开发住宅和商业综合体。
    
      在整个产业发展带上,目前计划引进的与产业相关的项目,主要包括生产ERP软件的德国公司SAP的智慧城项目,以及国家车联网产业基地项目。还有一个上合组织中心的大项目,但似乎与产业无关。
    
      总部基地VS新城
    
      “花多少钱,‘挣’多少钱。”5月23日,北京市通州区委宣传部副部长陈立军在接受本报记者采访时首先如是表示,然后他补充说,“‘挣钱’还要等吸引企业之后的税收收入。”
    
      北京环渤海高端总部基地提出的建设口号是“有城有业”,但从实际情况来看,建新城才是主题,发展产业只是点缀。
    
      陈立军也表示:“通州区是北京市的副中心,现在要建‘一核五区’,环渤海高端总部基地是其中的一个区,是一个比较独立的区域,就像是一个独立的小县城,只是比亦庄小了一些,但比原来的崇文区还要大。”
    
      很多地方的发展都要经历“农村到小城镇,再到城市的发展阶段”,但这个地方“是从农村直接到城市,是跨越式的发展”。陈立军认为:“这个地方区位优势非常明显,亦庄轻轨有站点,京津之间的两条通道都经过这里,还是亦庄新城和通州新城的中间地带,可以说背靠北京城,连接天津和河北,未来将成为通州区发展较快的区域。”
    
      北京总部基地董事长许为平被称为“总部基地之父”,位于中关村科技园(丰台园)的北京总部基地在过去十年创造了一连串的发展奇迹。学界在研究总部基地的特点之后,将总部基地定义为“以智能化、低密度、生态型的总部楼群,形成集办公、科研、中试等于一体的企业总部聚集基地”。
    
      5月29日,北京市社科院副院长赵弘在接受本报记者采访时表示,作为人才、资金、政策的聚集之地,北京市非常适合发展总部经济,将一些企业的行政、科研等力量聚集到北京市,从而达到资源的优化配置。
    
      赵弘认为,现阶段的总部基地应该走上“产城融合”的发展道路,以北京市为例,既要规避天通苑那样的“睡城”模式,也要摒弃亦庄开发区那样的“有业无城”的发展模式,要做到“有城有业”,才能达到更好的发展效果。
    
      中国社科院工业布局与区域经济研究室主任陈耀在接受本报记者采访时表示,无论拆迁打着什么名堂,总部基地已经变成一种噱头,地方政府想做的还是扩张城市。 (博讯 boxun.com)
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