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地方消极对待房产税试点:不如多卖几套房划算
(博讯北京时间2013年5月30日 转载)
    来源: 汉网
    
     南京是否被纳入到第二批房产税试点城市?

    
    “未得到上面消息”,5月29日,江苏省财政厅税政处官员对本报记者表示。研究提出税收政策调整方案、税收政策的协调衔接审核以及组织起草地方性税收法规规章草案等,是财政系统中税政处室的核心职能工作之一。
    
    省内是否有城市要跟进房产税试点,江苏省秉持了一直以来的低调与谨慎。
    
    “如同营改增一样,江苏早就对房产税进行了深入研究,但不到最稳健的时刻不会轻易尝试。坦率地说,我是知道一些情况,但得遵守纪律,现在不便多说”,南京大学一位教授告诉本报。
    
    本报多方打听获悉,最有可能作为试点的,目前江苏省内只有南京,但目前尚无明晰的实施时间表。
    
    地方不积极
    
    “前段时间网络上一个所谓南京征收房产税的版本文件被到处转载,经查,是伪造的,”江苏省地税局和南京市地税局办公室官员告诉记者,“我们第一时间和各业务处室联系,发现没有这回事,于是就发了一个通告来澄清。”
    
    实际上,地方政府对推进房产税并不积极。“一方面是体制因素,因为目前税制仍是大集中制,是否要开征一个新税种的权力在中央。”另一方面,开征房产税显然对地方楼市会带来一些负面影响。
    
    “这个道理很简单,打个比方,原来买个房子要100万,如果有房产税就意味着多交一点税,虽然要依法纳税,但对正常人来说消费中能省即省”,南京市政府办公厅一位副处长对本报表示。
    
    导致地方政府不积极的另一个原因是,目前的试点城市上海和重庆不太愿意“分享改革经验”,且从试点的实践看,效果不一,而市场和学术界更推崇“上海模式”。
    
    “如果南京要跟进房产税,从区域经济角度看,我认为学习借鉴上海模式的可能性极大”,南京大学不动产研究中心主任高波教授向本报分析。高担任教育部哲学社会科学研究重大课题攻关项目《我国城市住房制度改革研究》的首席专家,住房制度的金融和税制研究是该课题的重要内容之一。
    
    高波认为,房产税的开征要经过民意的充分讨论,有可能要改变过去政府单方面出台税制的惯例。这也意味着,房产税可能会成为中国税制改革的一个转折点,即通过全国人大立法的方式。而通过对国际惯例的研究对比,已开征房产税的国家均普遍执行“宽税基、简税种、低税率”的原则。
    
    所以,从地方政府角度而言,即使作为房产税第二批的试点,其所能得到的直接税收并不大。在此前上海和重庆的试点公布的有限数据便是证明。江苏省财政厅科研所的一位分析人士告诉记者,“测算下来,即使房产税直接作为地方税种,以南京而言,这个比例很小,还不如在现有的市场条件下多卖出几套房子划算。”
    
    执行难题
    
    此外,对可能试点的地方而言,因为不同于已有试点城市,考虑到其所在的区域经济和性质,对何种性质的房屋征收也是一个矛盾。
    
    “对增量下手,不利于非北上广渝等城市房地产市场的自然成长,对存量下手,又会影响到实际需求,与住房的民生呼声背道,都不是地方政府愿意看到的。”
    
    新版“国五条”中涉税政策适用范围主要是存量房交易,而存量房按房产的用途又可分为住房和非住房两类,但住房根据其面积、容积率、单价等条件又分为普通住房和非普通住房两种类型,而这两类在交易时执行的税收政策又有着很大的区别。
    
    以南京市区有一套不足五年的40平米住房以80万元转让(其他税费暂不考虑的前提下)为例,就会出现两种不同的结果:
    
    一是税务机关无法准确核算其交易房产原值,根据江苏省执行标准,以实际成交价格为计税依据,按1%征收率征收个人所得税,其计算公式为:800000×1%=8000元。
    
    二是纳税人能够提供原购房合同、发票等有效凭证,从其转让收入中减除房屋原值、转让住房过程中缴纳的税金及有关合理费用,其差额作为应纳税所得额,按20%税率计算。假设房屋原值为40万元,在无其他扣除税费的情况下,其应纳个人所得税计算公式为:(800000-400000)×20%=80000元。
    
    两者相差72000元,应纳税额10倍,若核实交易房屋原值为70万元,第一种情况应纳税税额不变,而第二种情况的应纳税额则降为2万元,也就是说交易房屋原值越大,其差距越小。
    
    尽管第一种情况仅在特殊情况下才可采取,并非普遍管理规定,但显示出房地产信息的不平衡仍是常态。 (博讯 boxun.com)
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