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20%个税政策"悬空" 业内称新一轮房产调控难度大
(博讯北京时间2013年5月13日 转载)
    东方网5月13日消息:据《新闻晨报》报道,“国五条”地方细则出台以来,除北京市以外,有关“二手房交易个税按个人所得的20%征收”政策,在许多地方并没有明确实施时间,因而一直处于“悬空”状态。
    
     业内人士认为,新一轮房地产的调控难度很大,一方面不能放松现行的政策导向;另一方面,不解决股市等资本市场长期不景气的问题,不解决地方政府长期依赖土地财政的问题,恐怕难以厘清资本追逐利润所带来的楼市异化问题。

    
    老公房、房改房核价难度大
    
    按照“国五条”规定,“税务、住房城乡建设部门要密切配合,对出售自有住房按规定应征收的个人所得税,通过税收征管、房屋登记等历史信息能核实房屋原值的,应依法严格按转让所得的20%计征”。
    
    从3月底至今,北京、广州、深圳等35个城市发布了各自的实施细则。针对20%个税政策,除北京明确规定自4月1日起实施外,绝大多数城市重申了国务院文件的要求,并未说明何时开始实施;合肥、南京、郑州等地则干脆提也没提。“我们办理的二手房交易,没征收过20%的个税,个税还是按照房屋总价的1%或2%收。”有热点城市二手房中介负责人告诉记者。一城市房地产部门负责人表示,此政策何时实施“目前没有时间表”。
    
    为何出现这一现象?据了解,一些城市房屋登记系统时间不长,存在不少“大龄房源”,诸如老公房、房改房等,核价难度很大;由于“阴阳合同”不同程度地存在,公平核价并不容易。住房购买、装修和使用过程中,涉及多项支出,若要准确界定“转让所得”,也有难度。
    
    据分析,一些地方对个税政策带来的冲击力准备不足。今年3月,有的地方出现“离婚潮”,争议矛头直指增加个税政策。中国房地产及住宅研究会副会长顾云昌说,这些年房价早已翻番,增加个税政策一旦实施,杀伤力很大,对其影响要有充分的估计。
    
    “地王”回归增加调控难度
    
    中国指数研究院数据显示,今年4月全国100个城市新建住宅平均价格环比上涨1.00%,自2012年6月以来连续第11个月环比上涨。值得注意的是,新的“地王”再度回归。5月6日,广州白云同宝路土地的出让经历了近200轮争夺,成交的楼板价高达每平方米25597元,溢价率达到1145%。4月以来,厦门、长沙、天津等地都出现了高溢价地块。“20%个税等政策‘悬空’,倒是给房企吃下一颗定心丸。”一知名房企负责人告诉记者。
    
    据了解,2010年至2012年,每年供地完成率均不到七成。国土部门公布的数据显示,今年全国住房用地计划供应15.08万公顷。供地计划能完成几成,尚待观察。
    
    上海中原地产研究咨询部总监宋会雍认为,房价坚挺,“地王”回归,会增加政府调控的难度,但是,既定政策又不能走过场,还要保持一定的严肃性和权威性,可见政府调控面临着两难的处境。
    
    复旦大学住房政策研究中心执行主任陈杰说,一方面要严格执行限购、限贷政策;另一方面要加快使已建成的保障房投入供应,而相应的考核、问责等程序也要及时跟进,发挥实效。
    
    撬动银根地根建长效机制
    
    业内人士分析,我国股市、基金等资本市场长期低迷,不能实现多数人的资本“保值增值”的愿望,加上土地财政的无可替代性因素,地方经营土地的冲动难以遏制,以至于楼市“保值增值”的作用明显,因而资金不断涌入这一市场。
    
    今年3月27日举行的国务院常务会议强调,要继续搞好房地产市场调控,财税改革要拿出方案,循序渐进。金融改革要在推动利率和汇率市场化、发展多层次资本市场方面推出新的举措。加快建立房地产稳定健康发展的长效机制,加强保障性安居工程建设。
    
    记者了解到,针对“长效机制”的相关调研正有序进行,业内人士认为这是本届政府楼市调控的“关键一招”。业内人士指出,建立房地产稳定发展的长效机制,不能只一味地限制房价及购房需求,而应该在加快土地供应、改革“土地财政”等方面作出制度安排。
    
    顾云昌等人建议,要调整财税体系和中央地方事权体系,加快建立替代税种、加大转移支付力度,“多予少取”,使地方政府的土地依赖切实降低。
    
    中国房地产数据研究院执行院长陈晟认为,必须遏制楼市作为“投资品属性”的不断膨胀。该院研究发现,宽松的货币政策会刺激房地产业发展,引发房价上涨;紧缩的货币政策会抑制房地产业发展,引发房价下跌或上涨幅度趋缓。
    
    “与其试图撇清房价与货币政策的关系,不如采取切实可靠的行动来遏制房价过快上涨,并建立健康的资本市场、丰富人们投资渠道,来为楼市合理减压。”陈晟如是说。 (博讯 boxun.com)
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