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媒体称中国铁路总公司欲涉足地方城轨物业开发
(博讯北京时间2013年4月30日 转载)
    
    来源:21世纪经济报道
    

    记者从接近中国铁路总公司(下称铁总)内部人士处获悉,铁总有意涉足地方政府城市轨道周边地块开发经营项目。上述人士称,铁总总经理盛光祖在复兴路10号院内与前来拜会的地方大员的座谈中曾明确表示了上述意向,而地方上也原则上表示了同意。不过合作的具体方式,目前还没有敲定。
    
    这当然是源于地方政府城轨物业开发尚处于摸索阶段,很多事情还是“八字无一撇”,而在开发过程中省市之间、部门之间因利益冲突而互相扯皮的情况也时有发生,故而“省部合作”在城轨物业开发上也只能有个大致的意向和态度,尚无法进行细节操作。
    
    以地养铁难以简单复制
    
    铁总总经理盛光祖在担任铁道部部长期间,鉴于原铁道部债务过于庞大,建设任务十分繁重,铁路工程摊子铺得太多,曾把从精力地方政府城际铁路和支线铁路建设的盘子中“收回”。
    
    原铁道部在地方铁路的投资上解开了“紧箍咒”,也使得地方政府在筹集建设资金上压力陡增,好在地方政府一般都是“一把手”说了算,可以集中力量办大事,协调各个部门的意见也较方便,在筹集资金问题上,也是“八仙过海,各有神通”。
    
    一些经济发达地区如珠三角、长三角周边地带的城轨建设,想出“以地养铁”的模式,这一模式的奥义在于通过轨道交通站点和线路周边地块的商业开发,将这部分收入用于支付和补贴轨道建设和运营的资金成本。
    
    目前这一“以地养铁”的模式已经在地铁建设中得到大力推广,但从实际效果来看,大多数地方国资委控制的地铁公司债务依然很高,土地开发的收入只占其收入来源的极小部分,根本就不足以覆盖地铁运营的成本,更遑论去还建设期间的贷款资金。
    
    “以地养铁”的开发模式在其他地区有成功的运作经验,一是港铁在香港地铁上盖物业的开发,二是日本新干线的多元经营,其中周边土地开发运营占很大比重。
    
    不过在华安远见投资顾问公司研究部主管汪岚看来,港铁的成功有其特殊原因,因香港地少人多,土地价值极其昂贵,而地铁附近又多为商店、商业楼盘云集之地,因此港铁公司的土地开发收益巨大。而在中国内地,除了北上深广一线城市核心区地铁周边地带之外,其他城市和地区的地块并没有达到那么密集和高价值的开发程度。
    
    北交大经管学院教授赵坚认为,除以上原因外,中国的城市规划、用地指标管理等等制度与日本和中国香港也有诸多不同之处,如盲目照搬,恐“橘生淮南为橘,迁于淮北变枳”。
    
    城轨物业开发多方博弈
    
    目前地方政府搞城轨物业开发最有眉目的是珠三角城轨沿线开发。
    
    广东省去年7月份曾出台第一批面向民间投资招标的重大建设项目44项,这批总投资额达2353亿元的项目将全方位面向民营资本公开招标。
    
    这些项目中,广佛环线城轨、广清城轨等5项珠三角城际轨道交通项目颇为引人注目,这5个城轨项目总投资达954亿元。
    
    这些项目的筹资将采取多元化投资方式,这些项目不光是建设轨道本身,还包括物业的开发,即“交通+社区”的枢纽型站点,广东省首批规划了6个重点型枢纽站点,将来轻轨的建设和周边红线内、红线外的和地下、地上的物业开发将统筹打包,统一进行招标。鼓励民间资本采取独资、控股、参股或者以BT(建设-移交)、BOT(建设-运营-移交)、PPP(公私合作)等方式参与投资建设运营。由于项目投资额较大,企业可组成联合体统一投标开发。
    
    红线内外的开发主体有别,按照广东省发改委的相关规定,红线内土地开发工作由轨道交通项目业主承担。其中,广东珠三角城际轨道交通有限公司(以下简称珠三角城际公司)负责建设的项目,由珠三角城际公司设立的土地开发公司负责项目红线内土地开发,该土地开发公司的日常工作由广东省铁投集团主导开展。
    
    红线外土地开发采取“一市一公司、一地一政策”的原则,由省市联合开发,或者由沿线市负责开发,具体由省市协商确定。其中,省市联合开发的,由省铁投集团作为省级出资人代表,分别与各沿线市出资人代表成立由省方主导的合资开发公司,省市在合资开发公司的股权比例由省市双方协商确定(市级出资比例应低于50%),并按股比分享开发净收益。
    
    一位地方铁路办的人士表示,省市在开发问题上也有一些不同的意见,省方面更多地考虑总体的利益,而市方面则希望线路走向上更多地倾向于本地,以利于本地的土地开发、城市建设和物流运输,市一级地方政府的谈判筹码在于土地征拆,这一事项的具体操作需要当地政府来完成,而这会影响到项目的开工和建设进度。
    
    本文来源:21世纪经济报道 (博讯 boxun.com)
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