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温州:炒房团被深套,有人跑路有人跳楼
请看博讯热点:房产泡沫

(博讯北京时间2013年4月16日 转载)
    来源:中国企业报
    

温州炒房团被深度套牢:有人跑路有人跳楼
    
      (本报记者 张龙)在温州的大街小巷,房地产的广告随处可见,在看似热闹的背后,是温州房价的持续走低,温州房价的跌幅今年连续3个月领跌全国。
    
      在温州市区的一家中介门口,店员正在源源不断的往门口的展示牌上挂出房源,该店的店员告诉记者:“来看的很多,其实没什么成交的。和最高点相比,豪宅降一半差不多,普通住宅最低也降了1万元。”
    
      各地“国五条”出台之后,温州炒房人在各地抛房现象明显。4月14日,温州一位在杭州炒房的人士向记者透露,现在在杭州有不少温州人在降价抛房,且主动降价出售手中的房源。
    
      温州本地的一位炒房客向记者表示:“他手中的两套房子,一套是位于市中心的老房子,原来涨到了每平方米3.5万元,现在2万元没人要。而第二套房子最高涨到了每平方米7.5万元,现在3.5万元出手也卖不出去,完全被套住了。”
    

温州房地产供过于求
    
      3月底到4月初,温州不少楼盘或开盘或采取降价促销。据记者不完全统计,温州的二季度将有10多个楼盘在售。
    
      温州市物价局监测预警分局最新公布数据显示,2013年温州市区将有19个项目上市,再加上目前80万平方米的库存,市场供应可能达到160万平方米,该供应量是2012年市区新建商品住宅销售量的2.4倍,是近几年楼市销售最高峰2009年销售量的1.5倍,预计需要约29个月去库存。
    
      随着国家多次出台楼市宏观调控政策,炒房团意识到情况不妙,随之开始撤离,房价随之下降。浙江省温州市物价局近期监测数据显示,2012年温州市住宅交易价格明显下降,新建商品住宅销售价格同比下降14.3%,全年新建商品住宅成交均价25886元/平方米,同比下降24%。
    
      当地的知情人士透露:“事实上,当地最早从2008年开始,就已经开始有人抛房套现。”
    
      当地的中介告诉记者,在温州的二手房市场上,曾代表温州市场最高价格水平的绿城鹿城广场,2010年巅峰时二手房价格已经接近10万元/平方米,如今在二手房交易网站上的最新挂牌价格则只要4.5万至5万元/平方米。实际成交价比这个还要低。
    

投资者被深度套牢
    
      温州一家做建筑行业配套的企业老板马先生每天都要疲于应付那些讨债的电话。
    
      2009年金融危机后,民间借贷和银行贷款都很宽松,马先生认为房地产将会大涨,利用民间借贷借了10个人的钱,总计1600多万元,再加上自有资金,购置了一批房子。
    
      由于没看准形势,房子一直没出手,到现在,房子已经成为了马先生的梦魇。
    
      马先生举了一个例子:“以我手里的一个房子为例,2009年,我以每平方米4.6万元的价格购置了一套位于市中心的房子,在2011年5月份,该处房子涨到了每平方米9万元,当时认为还会涨,结果就没出手,2011年下半年后,房价开始下跌,现在每平方米只能卖3.8万元至4.2万元左右,完全被套牢。”
    
      而当年借下的1600万元还要偿还利息,债主们最近由于民间借贷危机,纷纷要求连本金一起偿还。
    
      “我的企业形势在目前来说还算能维持下去,一年的纯利润在500万元左右,民间借贷一年的利息不到400万元,银行还有2000多万的贷款要还,没法干下去了。”
    
      为防止马先生“跑路”,这10个债主每天电话从早上打到凌晨,令马先生苦不堪言。
    
      还有一些企业因为联保问题,最后被房地产拖下了水。
    
      温州郊区的一家做阀门的企业老板朱先生再三告诫记者,千万不要把我名字说出来,因为企业虽然还在生产,但马上面临着关门的问题。
    
      3年多以前,因为资金不足,朱先生和其他3家企业进行了联保向银行贷款,最终每家企业贷到了500万元。
    
      这500万元为朱先生带来了扩大再生产的能力,但问题也出现了。一家参与联保的企业拿到贷款后并未用于公司的发展,而是去进行炒房,随着房地产价格暴跌,这家企业资不抵债,最终倒闭,还欠银行几千万元没有还清。银行于是向担保人朱先生提出偿还,并进入了诉讼程序。
    
      “做实体的企业被房地产拖垮的事情在温州很多,遇到房地产调控,房子卖不掉,企业就完了。”
    
      温州方兴担保公司董事长方培林告诉记者,温州的很多豪宅都是那些企业家买的。温州民间金融人士章方苗认为,如果这些企业拿到融资后,专注于做实体,而不是炒房,中小企业也不会倒闭的那么多那么快。
    

落寞的炒房团
    
      方培林告诉记者,温州炒房团应该是全军覆没了。温州中小企业发展促进会会长周德文更为直率:“有人说温州炒房团现在去上海炒房去了,这些都是房地产商炒作,没有这些事情了。现在不少人都想把房子处理掉,回到实体行业。”
    
      一位温州在上海炒房的人士在卖房时,主动降价100万元,以寻求快速出手。
    
      当地知情人士告诉记者:“原来身边好几个人都把企业卖掉,带着钱去上海做地产基金。现在一批一批的那些人回温州来募资,给自己在外地的房产进行补血,现在整天看到这些大城市在喊涨价,为什么温州人都被套住了?总有一个说谎的。”
    
      当地另外一个知情人士向记者透露,他的一个朋友在北上广等多个城市买了127套房子,很多都被套住,现在这个朋友已经不知踪迹。
    
      购买127套房子的这个人炒房的模式是先在一个地方买一套房子,然后用这套房子作抵押,去买第二套房子,以此类推,127套房子就是这样买来的,这也是不少温州炒房团的操作模式。当其中一个地方的房价下跌,就会波及整体。
    
      “这也是这个人‘跑路’的原因。据我所知,还有人因此而跳楼。”该知情人士说。
    
      在北上广,温州炒房团已经看不到太大动静。有一部分温州炒房的人开始转向了三四线城市。
    
      安徽淮南一处商业地产项目吸引了不少温州投资者的目光,该地产销售人员告诉记者,该项目将于今年国庆节开业,目前温州市区的投资者买了300多套,温州市下面的永嘉县的投资者买了70多套,购买的价格在每平方米1万元到3万元之间。
    
      “温州人对市场的灵敏度很高,对政策的关注度不高,这也是为什么总能找到商机,而会被房地产套牢的原因。”上述知情人士表示。
    

延伸阅读:
    
      【温州炒房团缘起】从2000年开始温州人开始在上海、杭州、苏州、厦门、北京、宁波、金华等地置业。“温州的房地产开发规模相当于江西一个省的总量,而温州市区的人口不过100万多一点。”温州市建设局房地产开发处副处长李祥川透露说,炒透本地楼市后,温州人开始大规模向外扩张,这就有了“温州购房团”。2012年下半年随着经济形势的发展,房价不断下跌,温州炒房团面临全军覆没的境地。
    
      操作手法
    
    
      随着对温州炒房团在哈情况调查的深入,在本埠两位房地产开发商的点拨下,温州人冰城炒房的手法也被厘清了。 
    
      手法一:前期介入买“脑子”。在哈房地产开发商的地皮刚到手,相关炒房人士就会伺机介入。但这部分温州炒房人数量不多,多为房屋信息和广告策划公司。
    
      手法二:中期介入买“规划”。和手法一不同的是此时介入的温州炒房团更注重开发商的开发区域。他们要研究市政规划,城市中有没有大动作,如建桥修路、重点学校搬迁等。据了解,这类地区住宅对温州炒房团的吸引力巨大。
    
     手法三:后期介入买“实力”。开发商的实力从业界口碑和住宅开发地皮面积可略知几分。比如,某开发商在相对偏僻的城乡结合部准备建设30万平方米住宅区,一期已建成10万立方米。如该小区除绿化较好,整体配套设施较完善,那肯定会成为温州炒房团的猎取目标。  
    
      手法四:随时介入买“缝蛋”。涉及建筑工程,就会发生材料赊欠。 温州炒房团就是这个建筑材料、人工投入的赊欠,给温州炒房团提供了可乘之机。一般市场价的房子最终往往以半价左右的价格出手,而温州炒房团囤积后,再以比市场价低一成的价格分销。
    
    
      哈尔滨的房价会因温州炒房团的插手而飙高吗?对此,哈市两位颇具实力的开发商给了记者否定的回答。据他们分析,哈尔滨地处内陆,房产获利不会发生一年上涨两倍的沿海奇迹;哈尔滨的经济发展水平与沿海城市比差距较大,外来购房者有限;同时,上述炒房手法已逐步演变成本地人使用的住宅营销手段。基于此,温州炒房团难以对哈市住宅房价造成较大影响。 (博讯 boxun.com)
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