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房地产精英的自白:中国人买房的七大死穴
(博讯北京时间2013年2月12日 转载)
     来源:新华网  
    
       在房地产市场上,买了房的人无不盼望大涨,没买的无不盼望大跌。几乎很少看到有异常冷静的市民。本文总结了中国人买房的七大死穴。

    
      笔者从1999年接触房地产业,一直工作到今天,这行让我欢喜让我优,让我赚了很多钱,但是也让我很受伤,今天我终于拿到了签证,有几句话,还是想说出来。
    
      我大学毕业就从事房地产,在一家业内TOP10的公司,一步步从售楼先生干到今天的地区副总,十年后,终于感觉到累了,也看透了,以前是不能说,今天终于可以说了。
    
      以为一定要财大气粗才能做开发商?错了,开发商大部分一开始都是空手套白狼,关系比资金重要的多,地才是一切的根本,只要跟政府关系够硬,拿到了地,那银行都很愿意给你贷款。
    
      以为开发商都是自掏腰包?又错了,土地转让金都是贷款的,修楼盖房都是承建商垫资的,开发商没掏几个钱。觉得盖好房子,开发商该卖房了吧,这次还是错了,开发商在开盘之前,会搞个内部认购,至少一半以上的房子都给内部认购掉,这个很多人知道了,其实就是找人向银行贷款买房,其实就是自己卖给自己,但也是变相把楼盘以市价卖给银行。说直接点就是产权变换一下,这银行的钱就全进到开发商的腰包了,真正想买房的老百姓,第一次几乎没有能买到心仪的房子,基本都是“卖掉了”,然后过两天告诉你说有人退房,其实这都是把内部认购的房子转移到老百姓手里,钞票再一次进入开发商的腰包。觉得开发商拿到钱了,就该去还银行贷款了吧,这次还是错了,开发商怎么会那么笨,进了口袋的钱还掏出来?开发商会用这些款子再去拿地,只要拿到土地,随便哪个银行能找上门来。
    
      如果你们问银行就这么做?我要告诉你,银行就是这么做的,开发商向银行贷款拿地,是用土地做抵押的,现在房子都盖好卖掉了,开发商就算还不了拿地的贷款,银行对这笔烂帐也没办法,只能去找政府,政府就把这块地再次出让,拆迁,补银行烂帐。所以你们没见吗,但凡成熟的开发商,都是拥有好几个相对独立的经济实体,钱就这么转来转去。你们如果觉得政府是真心希望控制房价的,真心觉得房价过高的,只是中央政府而已。但是中央政府手里没一寸土地,土地全是地方政府的。你们知道地方政府征地多少钱一亩吗?几万块而已,可卖给开发商多少钱吗?几百万一亩。对于地方政府来说,土地就是GDP,土地就是政绩,土地就是繁荣昌盛。
    

  “死穴”之一:买涨不买跌
    
      在房地产市场上,买了房的人无不盼望大涨,没买的无不盼望大跌。几乎很少看到有异常冷静的市民。
    
      记得笔者在2008年12月房地产跌声一片的时候,建议部分自住需求的市民可以适当考虑出手买房,有一部分买了,很高兴。
    
      然而有的会员却认为房价还会继续跌,坚持再等等,然而等到2009年价格又上涨了20%的时候,急了,害怕自己不买别人会买了就没有了,会涨得更高,便不管多少价钱都匆匆忙忙地出手买房了,凭空冤枉多支付了十多万元甚至几十万元。
    
      笔者认为︰在房市,永远没有顶和底,也没有哪个人会知道未来跌多少涨多少。涨就是跌的开始,而跌就是涨的先兆。
    
      解穴办法︰当身边的人都在入市买房的时候,自己最好不要去凑热闹。因为凑热闹是要付出代价的。在别人恐慌的时候,自己一定要贪婪,在跌的时候买,在涨的时候卖。只有这样,才不会白白浪费自己的血汗钱。
    

  “死穴”之二:不研究国家政策,盲目入市
    
      经历过2007年房市疯狂大起大落的人应该不会忘记,如果政府不出手,就深圳的房价而言完全可以炒到3万元/平方米。而2009年,当国家的鼓励政策一出台,就应该意识到房价要开始涨是必然的。这说明房价完全是在政府的掌控之中。
    
      解穴办法:我想告诉大家的秘诀就是︰每天一定要看《新闻联播》,看报纸的头版新闻。政策鼓励而且政策很松的时候买,政策控制开始收严的时候密切观望。因为这些国家政策是最直接的涉及到市场反应中的。
    

  “死穴”之三:被动炒房
    
      很多老百姓看到房子多涨了以后,觉得自己上班辛辛苦苦好多年还不如炒一套房一转手赚得多,于是也忍不住加入了炒房的队伍。殊不知炒房是一个很专业的活,一不小心就被套。因为房子变现手续复杂、税费繁多、周期长,踫上调整,或者你的眼光不准,你就很难脱手,最后只能被动的“炒房炒成房东”。压了资金,耗费了时间,影响了工作,最后心力交瘁,得不偿失。
    
      解穴办法:千万不要有短炒的心理。要有一种长期投资的心态。如果自己要参与房产投资,可以选择参加房产理财俱乐部,让专业人士帮你赚钱,回报也比较稳定。如果自己要做,就一定要多方调查了解和研究,做足功课,对自己的资金要有一个至少2年以上的安排规划,也就是说在2年之内不会担心断供问题。
    

  “死穴”之四:买房可以一次性到位
    
      这又是一个让很多老百姓犯理念错误的观念。有的老百姓甚至为了所谓的一次性到位花费了很大成本,到后来卖房时才发现自己是浪费的。现代社会是一个多元化的社会,经济在发展,各种新的东西层出不穷。很多东西都在变化,也许你今天的想法是这样,但过几年你个人的家庭、工作、职业、经济收入等等都会发生变化,到那时你的计划和想法又会不一样。如果你的经济条件好了,你肯定会不满足要改善居住条件;如果你经济不好,而你的房子升值了,为什么不可以卖掉换取现金来发展个人事业?
    
      解穴办法:一次到位只是你现在的“算命式”的想法,中途任何可能都会出现。我建议你??最多只做5~8年的打算。5年以后会有什么变化,永远没人知道,好或者坏一定会超出你现在的盲目想象。
    

  “死穴”之五:迷信广告语
    
      很多老百姓获取购买信息的渠道来源于楼盘的各种广告。殊不知房地产广告是开发??商雇佣写手炮制的“美好愿望”,这个愿望能不能实现,最主要的是取决于开发商的实力和良心。
    
      解穴办法:要到现场去实地调查、走访、分析,找可靠的专业人士请教,找老业主了解真实现状。
    

  “死穴”之六:租房不如买房
    
      这个问题又是一个很多普通老百姓的观念问题。一直以来也有很多人在争执不已,打了很多口水战。在参照“死穴”八的情况下,如果你是买一个泡沫资产,买是一种很大的损失。我们来算一笔账:现在的商品房的月供和资金基本上是差距很大的。根据我们的调查,月供5000元的房子,租金最多只能租 2500~3000元左右。而买房子首付加上装修和家具电器用品,至少前期也要拿出一、二十万元甚至几十万元,还要月供(一年也要好几万元)。但如果您先租房住一年二年,最多也就几万元租金,您把这几十万元去做一些投资,赚回来的钱一定会比你支付的租金多。
    
      解穴办法:好好儿计算一下后,再选择买或者租。
    

  “死穴”之七:用现在的眼光看未来
    
      这又是明显的理念错误。有很多老百姓连通货膨胀是何物何因都不知道就在跟着恐慌通货膨胀,其实,就深圳而言,有的房子已经提前完成了通货膨胀。现在好的未来不一定好。在深圳,一些楼盘曾在1989年就卖6、7千元的所谓好房子,由于发展局限到2009年,20年后也只有这个价,但20年前的钱能和今天比吗?
    
      解穴办法:要用未来的眼光来看现在。
    
      不要买已经透支未来很多年的房子。对于房子所处地段的规划是非常重要的。即使现在很差,只要清楚其规划,就不要担心。买房自住更是一种投资,要投资就一定有风险,如何把风险最小化,把价值最大化,这是每一个要买房的普通老百姓要静下来思考学习的。
    
      最后,我想请你,请每一个没买房的或者已买房的老百姓认真问自己:你现在就能看到自己未来几十年都会在某一套房住一辈子吗?
    
      愿望是美好的,现实是残酷的,消费者可得擦亮眼,别被花言巧语“忽悠”了,否则用尽半生积蓄,落得“一买房成终生痛”,多憋屈!
    
      “距市中心仅8分钟车程”
    
      一般情况下,离市区越远,地价往往越便宜,所以开发商喜欢把房子盖在远离市区的“荒郊野外”。但他们售楼时却从不说离市中心多少公里,而是一律用“车程”代替。比如,距离为20公里,他们会说︰本案距市中心仅8分钟车程!
    
      这有个前提,得用时速160公里以上的进口轿车,另外还得警车开道,一路绿灯。
    
      “首付万元月供几百即可入住”
    
      一般人理解,房产商的这个说法是指首次交上万余元后即可拿到钥匙。但是,当你满心欢喜拿着万余元去圆住房梦的时候,房产商却告诉你,首付是指交上这些钱才可以办理住房按揭,各种开口费、产权登记费、手续费等若干交费另算。真正的首付款几万元拿不下来。
    
      “月供千元”听来很诱人,其实是指30年长期贷款的每月还款额。如果你申请不到30年贷款年限,实际的月供会在数千元以上。
    
      “各种开口费全免”
    
      煤气、水电、暖气等开口
    
      费是购房中一笔不菲的开支,许多房产商往往会打出“各种开口费全免”的广告,并称是让利消费者云云。实际上房产商已事先把这些费用均摊到房价里,转移了利润点,包括赠送豪华装修、赠送全套家电、赠送整体厨房等所谓的回报顾客,都是“羊毛出在羊身上”!
    
      拿你的钱给你买赠品,还让你觉得捡了个大便宜,你看这招儿多高明。
    
      “花园式住宅正在热售中”
    
      过去商业化住宅区一般是根据地域命名,比如城西小区、城中小区等等。如今这种名字太老土了,叫丽景花园、春天公寓多吸引人呀!可是等你拿着郁郁葱葱、宛若仙境的效果图满小区找“花园”和“春天”时,却只见到几棵半死不活的冬青。并且一年后,连那几棵仅有的冬青也被他们铲掉,改成收费停车位了。
    
      还是叫某某山庄的那家楼盘多少贴点边儿,因为附近确实有一座人造的、海拔2100毫米的假山。
    
      “社区设施一应俱全”
    
      无论是售楼广告,还是现场营销,房产商都说社区的健身设施、中小学校、托儿所、银行、邮局、超市等一应俱全,并且托儿所在你房子的左边,小学在你的右边。这时你可千万别当真,学校的设置由教委说了算,托儿所、银行、超市都是商业化经营,商家也得看小区的消费潜力如何。
    
      应付这点小事房产商是有办法的︰别着急,一切都在规划中。
    
      “一流的物业管理”
    
      这和小贩们卖东西一样,没有说自己的果子不甜的。“一流物业管理”是房产商们的口头禅,实际上这些“一流”是徒有虚名。“24小时保安”,还不是照样丢车?“一切为业主着想”,还不是变着法儿让你掏钱?
    
      现在有些物业管理确实称得上一流,但他们的收费也是一流,普通工薪族要想享受一流服务的话,恐怕每月一半的收入都要交给物管。
    
      “在家里可以看海景”
    
      许多海滨城市的房产商,喜欢说自己的楼盘可以看海景。可等你实地考察后才发现,这里离海还远着呢!所谓的海景是指打个把小时的出租,一番奔波,你才能抬头远望到浅浅的海湾。
    
      有的高层住宅确实能看到海景,但必须爬到23楼,用高倍军事望远镜,才能隐约看到白茫茫的海天一色。
    
    
    
     _(网文转载) (博讯 boxun.com)
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