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全球房地产软性崩盘 中国也不例外
(博讯北京时间2012年8月31日 转载)
    
    来源:凤凰博报
     (博讯 boxun.com)

      在中国,仍有许多投资者把房地产当作混乱市场下的最后投资依靠,房地产反弹提供了乐观的理由。他们最好谨慎一些。
    
      环顾国际,房地产总体而言处于债务危机下的缓慢崩盘之中。根据英国《经济学人》杂志的最新编制数据,在杂志跟踪调查的21个国家中,有12个国家的房价出现同比下降,其余9个国家中,有5个国家的房价增速也比一年前有所下降。重灾区是泡沫地带的欧洲,这些地方原有的投资量超过财富承载水平,房地产泡沫过大。
    
      爱尔兰房价处于自由落体式的下跌过程中,自2010年4月起,处于《经济学人》杂志统计表的最低位置。原因是货币泡沫崩溃,自1995年起,爱尔兰房价上涨了五倍,在2007年达到顶峰,现在房价跌去了一半。西班牙的房价在今年第二季度加速下跌,比峰值期间下跌23%,但考虑到高达25%的失业率,以及超过公允水平的房价收入比,西班牙的房价还将继续下跌。
    
      此次房地产崩溃较为温和,各个地方冷热不一。如欧洲等国处于急速下坠的过程中,而美国房地产市场处于温和反弹过程中。目前,美国的房价与2006年房价峰值相比下降了三分之一,比公允价值低19%。但今年5月,美国20个城市的较为重要的凯斯•席勒房价指数续第四次上涨,环比增长0.9%。尽管美国房屋销售数量仍旧低于长期平均水平,但销售量还是有所上升,且抵押贷款止赎数量下降到三年以来的最低水平。美国30年期固定抵押贷款实际利率创下30年来历史新低,托市意图十分明显。
    
      亚洲情况好坏参半。中国大陆市场维持大体平稳,香港房价增速一年前高达28%,现在为6%。最近几个月,新加坡的房价增速也开始有所放缓。越南可能处于债务危机崩溃的边缘,《纽约时报》报道,越南大城市散落着成百上千的废弃建筑工地,曾经繁荣的房地产市场已经崩溃。越南央行称,在十分之一的贷款中,借款人已经停止偿付银行系统,但评级机构惠誉则表示,实际的坏账比例可能要高得多。就在五年前,胡志明市西贡河两边的工业园区,地价与上海的张江高科技园持平。
    
      货币泡沫是资产泡沫的前提,有多大的货币泡沫就有多大的房地产泡沫,在全球金融去杠杆化的过程中,全球性的资产泡沫下降不可避免、无法缓解。
    
      从美国、欧洲到亚洲,房地产、大宗商品价格下行,大宗商品中的铁矿石等价格跌到近三年来的低谷。相对而言,以往泡沫越大、杠杆越长、经济越热的地区,在债务危机爆发后,房地产下跌的幅度越大。
    
      经济与房地产经历了一轮疯狂的上涨周期后,一旦陷入滞胀,市场就不是发行货币所能缓解的。美国发放货币不可能让美国房地产回到次贷危机以前的高位,目前房地产市场回暖,是全球投资者对美国经济信心的反应,相比日本、冰岛,美国幸运得多,制造了泡沫却没有承受太多的苦难。日本悲催了二十年,泡沫经济风卷残云,日本央行的宽松货币未能挽救市场。去年9月20日,日本国土交通省发布土地数据显示,2011年日本基准地价比上一年下降3.4%,为连续20年下降,价格仅为高峰期的三分之一。大幅下降之后,日本的地价尤其是中心商圈的地价仍然不低,2011年日本商业用地“地王”为东京都中央区的明治屋银座大楼,每平方米地价为1970万日元(约合25.7万美元);住宅“地王”为东京都千代田区五番町,每平方米地价为281万日元(3.67万美元)。
    
      局部泡沫仍然存在。香港与新加坡房地产市场似乎反其道而行之:东南亚金融危机之后,香港房价迅速恢复上涨;次贷危机后,全球房地产市场坍塌,香港房地产一枝独秀。据莱坊国际数据显示,截止2011年末的5年时间内,香港房价就飙升了94%。与美元联系汇率下的通胀压力,低利率,大陆买家,不断向香港迁移的内地人口与资金,共同拉抬了香港房价。不过,香港的上涨幅度将减缓,内地出口下降、顺差减少、财富转移到一定程度,而香港的商业地产租金已经是全球最贵,再贵下去,香港会产生新一轮产业空心化。
    
      另一个值得关注的国家是北欧的挪威,挪威的房地产价格在五年的时间里上升了30%左右,由于大量移民从南欧迁移到此,由于挪威资产成为避险资产吸引大量资金进入,导致挪威房价飙升。挪威的10年期国债收益率仅为1.8%,略高于美国,而挪威国家统计局(SSB)最近公布的数据显示,到2029年,挪威人口将增长20%,从而达到600万,这一快速增长的趋势仍将持续数十年。如果挪威金融监管当局不在喊话的基础上重拳出击,有效抑制房地产价格,泡沫的出生崩溃一幕将很快上演。
    
      至于中国内地房地产市场,让我们见证软性崩盘的发生。与香港一样,由于货币与通胀压力,租金上升房价略有上升,但相对于成本租金等因素,房地产价格处于相对下挫的过程中。
    
      这是温水煮青蛙式的软着陆。
    
    
     _(网文转载) (博讯 boxun.com)
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