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京沪深黄金周楼市依然“惨淡”
(博讯北京时间2011年10月07日 转载)
    来源: 广州日报
    
    京沪深黄金周楼市依然“惨淡”


    在上海秋季房展会入口,不少楼盘打出优惠标语。
    
    京沪深黄金周楼市依然“惨淡”


    深圳楼市秋交会在深圳会展中心举行,吸引近80个楼盘参展。 CFP供图
    
    京沪深黄金周楼市依然“惨淡”


    在香港弥敦道,墙上贴满房屋的租售广告。CFP供图
    
    国庆期间,本报记者兵分三路,采访北京、上海、深圳三地楼市,发现三地楼市依然“惨淡”,成交量冰冻,北京“以价换量”的期望落空,上海、深圳的楼盘折扣则被指“无诚意”。分析认为交投到年底前不会有起色,但依然认为价格不会大幅下探。有业内人士认为,多番调控已经打破了原来的售楼规律,开发商已不再按季节规律推盘,“十一”难再是判断楼市的节点。
    
    京
    
    入市楼盘并不算少
    
    商品房成交量日均仅百余套
    
    北京房地产交易管理网数据显示,国庆前四天,北京十一长假期间的商品房住宅签约套数为383套,二手房住宅签约套数为51套,共计434套,日均成交百余套,分别同比2009年同期下跌了26.2%和3.8%。此外,国庆前四天北京商品房实时认购数据为728套,同比去年同期的1449套下跌了49.8%。业内预计,十一长假,北京楼市将惨淡收场。
    
    尽管成交量低迷,但十一期间北京入市的楼盘却并不少。统计数据显示,十一前后,北京共有包括华润橡树湾、中粮万科长阳半岛、远洋新悦、旭辉紫郡等17个楼盘,约有7300套住宅入市销售。记者了解到,去年十一期间,北京约有8个楼盘入市,相比今年国庆可谓“扎堆”开盘。据统计,10月1日~4日,北京商品房签约套数为434套,日均109套,而9月份最后四天的日交易量分别为635套、852套、560套、573套。
    
    业内人士表示,9月底,国家有关部委出台的有关进一步加强房地产调控的“五项措施”,对十一期间的楼市有着比较明显的影响。另一方面,由于国庆假期出游等各种因素的影响,购房需求延缓释放,因此国庆期间楼市较冷清。业内预计,国庆假期结束后,随着北京新盘开盘量的增多以及房价的进一步回落,成交量有望回暖,从而迎来住宅成交的小高峰。
    
    “以价换量”的局面未出现
    
    国庆期间,记者探访部分楼盘发现,各类优惠不断,但开发商所希望的“以价换量”的局面并未出现。在10月入市的楼盘中,打折优惠比比皆是,东方国际广场招募雅宝会会员,入会即享2万元优惠;惠众西城一品入会最高送6000元购房基金;万隆广场5880元/平方米起,40~90平方米公寓,1万元抵2万元,2万元抵4万元,最高优惠3万元。
    
    在二手房市场,记者走访我爱我家、链家等多家中介公司发现,前来买房甚至询问的顾客并不多,中介公司的员工告诉记者,国庆期间几乎没有什么生意,由于限购以及其他政策的影响,真正符合买房条件的人越来越少,基本以自住、换房型为主,谈及是否能帮顾客“做”一些资料以符合购房条件时,多家中介公司表示很难、目前办不到。
    
    沪
    
    “金九银十”不乐观
    
    房展会折扣虚看的多买的少
    
    上海楼市“金九”遭遇惨淡收场,“银十”恐怕也不乐观。在“十一”长假期间举行的“2011上海房地产秋季展示会”上,观望气氛仍然浓重。在市场没有实质性降价之前,部分楼盘的“小恩小惠”已经无法打动多数刚需买家。分析人士认为,大面积大幅度的降价不会在10月份出现,成交量短期内难以回暖。
    
    在上海楼市经历“寒九”之后,“十一”长假期间举行的“2011上海房地产秋季展示会”就成了各路人马摸索楼市走向的探路石。尽管主办方的统计数据显示,“十一”房展会首日就有4万余观众。然而,不少购房者只是来摸行情。
    
    一位销售人员告诉记者,这几天来咨询的,大多数是有刚需的购房者,打算投资的并不多,“很多人是来看婚房,或者是父母的养老房。”与此同时,记者发现,在本次房展会上,处于上海外环附近区域、价格相对松动的楼盘占了相当大的比重。
    
    尽管现场的销售人员不断高喊“最后秒杀”、“限时特价”,但很多购房者对现在的折扣力度并不满意。上海市民赵阿姨打算在近郊买一套“养老房”自住,但在房展会“摸底”后发现,现在的打折行情还是没有达到自己的期望值。
    
    据记者不完全统计,虽然不少楼盘打出“直降”数万元的标语,但以总价折算,几乎大多数楼盘的优惠折扣力度都不低于九折,还有不少楼盘并没有实质性折扣。
    
    购房者观望待降价
    
    虽然近期上海楼市的降温让许多敏感的购房者嗅到了机会,但在市场未有实质性降价之前,不少自住购房者仍然选择观望。
    
    “我感觉最近房价确实降了。”上海白领邹小姐告诉记者,自己最近在上海近郊看过一个新开盘的项目,每平方米均价在1.6万元到1.7万元左右。虽然该楼盘离最近的地铁站还有十分钟车程,但“房子是精装修的,我感觉在以前,按这个地段和房子的户型,应该不止这个价格吧。”
    
    来自21世纪不动产上海区域市场中心的统计数据显示,6月1日~9月20日期间,上海市持续成交的新建公寓项目共有208个,以9月成交均价(截至9月20日)与6月成交均价相比,其中有109个项目出现价格下降,占比为52%;而这些降价盘的降幅多在10%以内。
    
    不过,邹小姐认为,即便现在的房价有所下调,但仍然“偏贵”。“主要是这几年上海房价涨得太厉害了,弄得大家心理预期都很高,每平方米上万元的房价也当白菜来买。看房的人还真是挺多的,我一路上就遇到了20多个。不过,就是不知道最后真正拍板买的会有几个了。”
    
    对此,21世纪不动产上海锐丰总经理叶厚彪认为,新盘降价在无形中影响着市场预期,使得买家对后市的看空情绪升温,并期待会有更大幅度的降价举措,这或可以解释“降价失灵”情况的出现。
    
    “我就怕上海房价还会降,谁知道以后开发商会不会撑不住呢?”市民邹小姐说。
    
    银十或已无望
    
    21世纪不动产上海区域分析师黄河滔表示,楼市“金九不金”造成的库存量放大,可能成为之后“银十”期间楼市面临降价的信号,成交放量或被延后至四季度后期。
    
    但中国房产信息集团分析师薛建雄认为,目前的市场给开发商的定价带来不小的难题。由于市场上的项目已经普遍给出了优惠政策,因此小幅的调价已经不足以吸引购房者,而加大优惠力度是开发商不敢也不愿尝试的。薛建雄预计,楼市还将持续低迷,银十恐怕已经无望。
    
    深
    
    六成楼盘只打广告
    
    秋交会排队只为拿礼品
    
    国庆期间举办的深圳秋季房地产交易会(下称“秋交会”)在节前被给予厚望,业内曾预期会有大规模降价优惠,但事与愿违,尽管号称集结深圳、香港、惠州、东莞等城市近80楼盘项目,但深圳21个参展的楼盘中,只有不足四成在销售,其他都以打广告为主。本报记者在秋交会现场看到,与参展的惠州楼盘诸如推出“4”字头特价房的给力优惠不同,参展的深圳楼盘没有过多惊喜,基本都是给出9.8折、9.7折的常规折扣。
    
    在一个大型开发商展位(万科),推出8个楼盘,但并非全部在售,其在坪山新区的一个楼盘,虽然工作人员介绍均价1.1万元/平方米是“全深圳最低”,之前推出的两栋单位“2小时内就卖光”,但目前新货要到11月才推出,秋交会期间不销售。记者在登记表上看到,除了1日、2日有数十人登记外,其余几天登记人数骤减,4日只有5人登记,5日半天也只有6人登记。
    
    在另一个9月中旬开盘的深圳本土开发商楼盘(廊桥国际)展位现场排了十多米的长队,但细问之下,都是为了领取礼品,有的排队看客竟然连楼盘名称都不知道。
    
    这个楼盘位于皇岗口岸,毛坯报价2.8万元/平方米以上。在售楼现场,看楼客稍多,有约四五批客人左右,主要都是来自展会。现场还有银行按揭区,主要都是接待之前已经签约的客人,没有接待国庆期间的客人。
    
    “我感觉今年秋交会买楼的人少了”,已经退休的王阿姨花了两天看了三个楼盘,不过都没有看中。她先是看了一个惠州的盘,均价才5500元/平方米,不过她觉得周边配套不行,“至少三五年才能完善,难道要再等三五年?”之后她又看了一个宝安的楼盘,均价1.5万元/平方米,但王阿姨又觉得那边人员复杂。
    
    深圳规划国土委统计数据显示,下半年深圳楼市成交量持续下降,整个9月份,深圳新房成交2009套,在已是低位的8月份基础上再降33.8%。而5日当天,全市商品住房成交仅36套,均价19286元/平方米,比9月份的均价略低3.7%。
    
    知名地产营销评论人弓鸣指出,深圳总体的交投氛围不是很浓,开发商虽然抓紧促销,但没有大力甩盘的情况,楼市存量积压得不多,所以开发商心态比较平静,而买家同样比较稳定,不因开发商一点点折扣就买房,因此形成目前的平淡状态。
    
    深圳规划国土委统计数据显示,9月份成交均价20028元/平方米,与8月份的21565元/平方米相比,跌7.1%。不过弓鸣认为,自从深圳推出限价政策之后,价格成为了数字游戏。预售的楼是限价了,但现售楼却没降,这也是买家仍然觉得楼价贵的原因。因为按照国土局备案系统,现售项目不计入网上备案之列,不构成新盘成交价,不会推高均价。因此楼盘转为现楼再售后,就能规避限价。
    
    他特别指出,以往五一、十一前后是销售旺季,但现在开发商已经不再按这个季节规律推盘,所以很难再根据十一楼市来判断整体楼市情况。弓鸣预期,直至春节前后,深圳楼市不会有大起落,其后或有一个交投小高潮,价格也不会有太大变化。
    
    港
    
    楼市冰河期未见过
    
    新盘“贴市”卖中介恐倒闭
    
    本报讯 (记者田欣)不限购也不限贷的香港却同样出现了“楼市冰河期”。国庆期间,本报记者奔赴香港采访,发现最近两个月香港楼市成交量大幅下调了30%以上,业界称“未见过”。静市之下有小型中介倒闭,业界纷纷预期中介倒闭潮即将出现。对于后市,业内人士认为第四季交投不会超过年初,小中介将持续倒闭,不过楼价大幅下调机会不大。
    
    一手开盘价比旺市低四五成
    
    记者走访时正值香港仔一个豪宅盘(深湾9号)推售,发展商从3日起陆续公布4张价单,平均每平方英尺售价19570元,最小单位745平方英尺,最低总价超过2千万元。记者现场探营,在楼盘遇到两名中介经纪,经纪极力促销,“股市回吐,发展商才有这个松动”,“这些价格已经是最优惠的”。
    
    戴德梁行大中华区策略发展顾问部主管及高级董事陶汝鸿指出,6月至今香港中小型住宅价格下调了7%~10%,而一些偏远地区楼价更加下跌近10%。
    
    美联物业董事布少明指出,旺市时发展商往往会以高于二手价六七成的价格开盘,但现在愿以“贴市价”开盘,一般仅高于二手价两成左右,两者相差四五成。
    
    在西九龙荔枝角道的一个大型私营楼盘(泓景台)所在的商场内,分布着10多家二手中介,门面价目表不时出现降价,中介把原来价钱划去,再在旁边写上新价。
    
    记者走访发现一家大型中介(中原地产)正在装修门面,正在安排装修事宜的经纪说,这家铺原本是另一家代理行京士活,但现在已经全线结业,其中这家店在9月初就由他们公司接手。记者了解到,倒闭的中介京士活目前有6间分行。
    
    戴德梁行监控香港田土厅的数字显示,9月份整体楼宇买卖合约登记录得6579宗,第三季整体登记录得21680宗,比第二季度降低了38.5%。而9月份的登记数字创下2009年3月份以来31个月的新低。
    
    香港专业地产顾问商会秘书长汪敦敬指出,这个数字比年初超过1万宗少四成,但目前地产代理经纪却有33000多人,平均五六个经纪才做成一宗交易,“僧多粥少”,势必会有行家撑不住而离场。汪敦敬指出,未来3个月若市道不见起色,相信会有更多中介瘦身或倒闭。
    
    楼市调整会持续到什么时候?布少明认为,主要看下周特首施政报告出台的政策是否正面。
    
    中原地产亚太区董事总经理陈永杰估计,施政报告会继续推出压抑楼价的措施,例如优化“居者有其屋”计划,楼价有机会再下调3%~5%,而500万~1000万元的中型物业也会受压,下调5%左右,至于2000万元以上的豪宅,由于有内地客支撑,估计影响甚微。他还指出,楼价下跌3%~5%只是调整,而非转势,楼价趋势依然是向上。 (本文货币单位为港元) (博讯 boxun.com)
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