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桂林国土局盗卖农地 村民与开发商拟联手维权
(博讯北京时间2011年5月21日 转载)
     来源: 经济观察报
    
     桂林山水甲天下,这片神奇的土地上演绎的故事也气象万千。 (博讯 boxun.com)

    
    土地通过桂林市国土局招拍挂卖出,农民的征地补偿已过五年仍未到位;未完成征地手续的土地被国土局“盗卖”;国土局玩“准净地”游戏,多家开发商拍得土地,交了土地拍卖款却无法开工。
    
    村民对开发商说:村里组织1000人去市政府,开发商负责买快餐。面对村民群体阻挠施工,区公安局官员说:是政府没履行协议,给我个面子,我们到后就不要再砸了。拍得土地而无法开工的开发商,也许只有被迫遵循当地官员暗示的“强行进场,制造氛围,引起各级政府重视”的桂林土地市场潜规则。
    
    征地囤三年 国土局赚17倍
    
    “几年时间,我们的地被征完了,政府赚了17倍的暴利,这哪是在征地,完全是抢劫,政府赚了这么多,该给的钱却不给我们,一点信用都不讲。”这是桂林市七星区彭家岭村一位村民的怨气。五年了,地征了,也卖了,征地补偿却一直没到位。
    
    彭家岭村地处桂林市七星区,属于上一级的屏风村村委会管辖。彭家岭村有8个生产小组,村民约2000人。从2006年12月到2007年7月间,桂林市国土局一共从彭家岭村和邻近的黄莺村征地946亩,征地理由是城市发展需要。
    
    但彭家岭村的村民说,地是连哄带骗被征走的。
    
    对于当年征地的情景,一位生产小组长对本报记者表示,七星区和桂林市国土局采取的方式是,一个组一个组谈,组长和村民代表被关到一个房间,签字时先给每人支付5000元奖金。至于土地的价格,“政府出公告了,15.2万元一亩,就这个价,没得谈”。签字后,第七组的组长被村民打了,村民觉得地不该卖,他们被骗了。
    
    就这样,村里的土地以每亩15.2万元的价格卖给了国土局的土地储备交易管理中心。不过,这些2007年以每亩15.2万元征得的土地并没有很快推向市场,而是被土地储备中心囤积了起来。直到2010年9月,这946亩中的396亩才被切割成三宗土地出让(三宗土地中包括50.6亩没有完成任何征地手续的农地),总计拍得10.51亿元,每亩约264万元,较当年征收时地价涨了17倍。本报记者获得的资料显示,2010年桂林市共拍卖了14宗地,收入21亿多元,上述三宗地块总价10.51亿,占比接近50%。
    
    村民反映,当年征地时,有一半以上村民都不同意15.2万元一亩的价格。因此,桂林市七星区政府除了诱使村小组长和村民代表签字,在征地过程中,还采取了另外一些手段。
    
    一是巨款诱惑。2006年12月,七星区政府和彭家岭村签订补充协议书,协议双方约定,七星区政府在一年内将彭家岭村的自来水、排污网管、道路及路灯工程建设好,费用由七星区负责,这项市政工程被称为七星区政府为村里做“好人好事”项目,总预算是1400万。同时,协议还约定,为村民未来生计着想,七星区政府将为彭家岭村办理约72亩发展预留用地,并约定在一年内为村民解决。
    
    二是给村集体征地工作经费,以期加速办理。按照当年桂林市、区、乡召开的征地动员会精神,承诺给征地单位每亩5000元的工作经费,用于征地单位召开村民洽谈征地事宜,如购买烟酒、餐费、误工费、加班费等开支。
    
    在七星区承诺1400万的经费后,彭家岭村当即大刀阔斧地开始了对村里的改造工作,但村民很快发现被忽悠了。
    
    一位村民说:“在国土局把地征走后,区里拨付了106万元后即停止了拨付,导致村里改造工程的资金链断裂。”资金链断裂的后果是村里的改造停工,道路破坏无法复原,自来水、污水等管网不能开通。村里的面貌不仅没有改变,反而大幅倒退。村民自己的房子,2007年前一个单间能租250-300元/月,现在只能租150-180元/月。
    
    政府承诺给彭家岭村的72亩预留发展用地一直没落实,给村集体的征地工作经费也被挪用。彭家岭村和黄莺村提交给桂林市政府的申诉书称,按照征地动员会精神,应拨付给村委485万,目前仅拨付123万,还差362万。
    
    一位村民小组长告诉记者:“从2008年开始,信访局的大门快被我们踏平了,协调会也开了好几次,但都没结果。”
    
    征地补偿,政府多项承诺不到位,村民又发现农地被“盗卖”。
    
    农地被国土局“盗卖”
    
    被忽悠的不仅是村民,还有开发商。
    
    去年9月拍卖的三宗地,按照程序到了去年11月8日,桂林市国土局勘测站出具了用地红线图,但这个红线图却让村民和开发商都大吃一惊。在这三宗拍卖的土地中,竟然有50.6亩是没有完成任何征地手续的农地,占整个拍卖面积的八分之一。
    
    当地一家开发商告诉记者,政府拍卖文件第十八条第二款曾模糊地指出:本次出让范围内有部分土地未完成补偿。“但是在拍卖前储备中心组织的现场探勘答疑中,也只是提到有未征地,说是梅花状地分布在整个片区,没有具体的图纸,我们当时就觉得蹊跷。”
    
    “奇怪,我们的土地什么时候被政府给盗卖了。”当地村民说。要知道,经过历年的拍卖,彭家岭村村民手中的土地从最初的2000多亩,剩下已不足百亩(包括前述未完成征地手续的50.6亩土地),这些仅剩的土地是村民的生计来源。
    
    五年前,被卖土地的承诺尚未兑现,五年后,土地再次被国土局盗卖,这直接点燃了村民的怒火。2011年1月,村里先是发动1000多名村民推倒一宗土地上已经砌起的围墙,又拿走了另一宗土地上的施工设备。村民说“是政府违约在先,我们并不瞎闹”。
    
    而且,饱受波折后,村民们学会了冷处理,因为村里与征地方七星区政府订有补充协议规定,如果七星区不履行义务条款,各组村民有权拒绝交地。征地补偿不到位,再加上还有地被“盗卖”,村民全体不同意交地,村民认为,“地卖给了开发商,开发商进场后问题就会暴露,到时候联合开发商找政府”。
    
    现在,轮到开发商着急了,当地一家开发商说:“三宗地70%的首期款7个多亿已经交付给国土局了,现在按国土局拍卖文件和成交确认书约定的交地日期也过了三个多月,国土局违约延期交地,我们无法进场施工,我们几家每天利息损失都超过10万。”
    
    “我们组织1000人去市政府,你们负责买肯德基。”5月17日,桂林市七星区彭家岭村一位小组长和几家开发商的工作人员开着玩笑。
    
    以打促谈,桂林土地市场潜规则
    
    彭家岭村村民告诉记者,这样的事件早已不是第一次发生。最近的一次是在2010年国庆之后,当时,桂林市修市政路补偿不到位,侵占了村里的土地,导致修路指挥部被200多名村民砸毁。
    
    一位村民对记者表示,当时七星区公安分局一位官员在现场看了村民递交的材料后表示,这是政府没有履行协议,你给我点面子,我们到场后你们就别再砸了,到场前怎么样我们也不追究。
    
    事实上,2004年以来,由强征、盗征土地引发的群体性事件不止一次在桂林、在这个村上演。当地村民告诉记者,2004年,彭家岭村4个小组100余亩土地,作为交通管理指挥中心的办公大楼用地被征用,但到会的村民90%以上都不同意。在村民看来,每亩15万左右远远补偿不了村民的生计,而且那些地是村里高产的菜地。2005年11月30日,村民和当地政府发生了激烈冲突。村民回忆称,当场就抓捕了村民37人,并有多人受伤。但至今6年过去,“交通管理指挥中心”并未建成,反而变成了由房地产开发商开发的“水晶郦城”楼盘。 现在,村民与开发商共同维权,这是中国房地产发展史上难得一见的现象,他们维权的对象是桂林市政府和桂林市国土局。
    
    从本报记者目前掌握的材料来看,桂林市国土局无法交地的根本原因在于未能兑现对村民的承诺,土地出让金七星区政府分文未得,因而未能完成土地的补偿和拆迁工作。
    
    在五年前的旧账还未了结时,桂林市国土局土地交易管理中心将产权没有清理干净的“准净地”,甚至没有办理征地手续的土地进行招拍挂,这是违法违规操作,也是对村民利益的直接践踏。
    
    开发商也获得了村民少有的同情,“开发商和我们一样也是受害者,我也同情他们,他们在政府面前也是忍气吞声。”一位参与过协调会的村民说,“国土局也承认违约了,但就是不解决问题。”开发商没有一家愿意“民告官”。
    
    据桂林当地知情人士表示,桂林土地未完成拆迁和补偿工作就进入“招拍挂”程序“准净地”出让的情况非常普遍,土地无法按时交付的后果是,开发商们各显神通,通过强行进场,制造事端,引起政府重视,迫于维稳的压力,政府出面推动事情解决。
    
    2011年4月,三家开发商已联名上书,认为桂林市土地招拍挂市场上的“准净地”出让违法违规,各部门相互推诿,希望更高层面的协调解决,但至今未获回应。
    
    不好意思,政府在换届
    
    本报获得的数据显示,2010年,桂林市(不包括临桂及八里街区域)公开出让土地14宗,是2009年的3倍有余;土地出让总价款约21亿多元,约为2009年的2.7倍,创下近年之最。随着土地出让的飙升,桂林全市2010年财政收入突破120亿元大关,比上年增长24%,创下10年来最高增幅。
    
    土地给市财政贡献不小,但农民的征地补偿过去了五年仍未兑现,国土局公开拍卖的土地在协议过了三个多月仍无法交地。桂林国土局、七星区政府都说一直在努力推动,且已尽力,责任不在自己。
    
    历史遗留问题长期得不到解决,新问题又层出不穷。一位知情人士在分析原因时对本报记者表示,桂林市每年卖地有指标有任务,卖地是市长办公会上定的,国土局负责执行,而征地则是各区里的事。
    
    2010年11月10日,在由桂林土地储备交易管理中心主持的关于屏风村地块对接会中,国土局只字不提自己的问题,反而表示,“要教育、管理好辖区群众”。
    
    桂林政府的一位工作人员称,还有一个大的时代背景,就是今年政府换届,这几个月内,这帮领导都没有心思处理和解决复杂矛盾。
    
    另一个问题显然更棘手,那就是在去年9月拍卖的三宗土地中,有50亩的土地在村民和开发商均不知情的情况下被“盗卖”。尽管国土局已经将这部分土地卖给了开发商,而且已经收到了土地款,但却一直没找村民协商这部分土地的补偿问题,“这么多年,没见到市、区一个主要领导下来,前面的问题没解决,估计他们也不好意思来谈。”村民说。
    
    实际上,从2010年4月至今,桂林拍卖的土地中,没有一块能够成交后立即交地,都或多或少存在问题,而且承诺的交地期限也大多无法兑现,造成变相囤地,桂林市房地产市场出让的土地无法形成有效市场供应,房价飞涨。2009年桂林市主城区房价上涨仅为7%,2010年则达到49.5%。
    
    据了解,因为房价上涨过快,在土地收储、出让、合同签署过程中出现一系列不规范行为,今年3月份,桂林市已经成为广西壮族自治区仅有的两个受国土部重点督查的城市之一。期间,桂林国土部门上报的汇报材料却是:2010年,桂林市共查处土地违法案件立案358件,涉及土地面积124.7公顷,违法用地立案率、查处率和结案率均达到了100%。
    
    无视农民权益的另一个后果是,目前桂林市承担的2.35万套保障房建设任务难以推动。记者从桂林市建设规划与房产政务信息网上查询得知,彭家岭片区土地上还规划有一个占地面积7143平方米、总建筑面积15436平方米、规划户数298户的政府廉租房项目,同样因上述问题,该项目也无法进场施工。
    
    旧账未了,桂林市国土局又有新的土地推出。桂林市国土局土地出让公告显示,宗地编号为P061的土地正在挂牌公示期,将于5月26日拍卖,而该宗土地也是2007年从彭岭村收储而来,同样面临着上述遗留问题。
    
    桂林土地乱局仍在持续,本报也将持续关注。 (博讯 boxun.com)

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