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河北香河县万亩农田被房企圈占
(博讯北京时间2010年11月19日 转载)
    
    来源: 21世纪经济报道
     (博讯 boxun.com)

    村民们不太清楚在自己土地上将要建起的楼盘叫什么名字,但他们知道这是哪家房地产公司的项目。
    
    在11月14日河北副省长赵勇宣布暂停河北环北京13个区县“首都经济圈”地区项目和土地审批之前,十几家大型房地产企业已将香河,这个距离北京45公里县城的大小村庄划分成若干区域,作为他们的“圈地范围”。至今,他们已在香河圈地上万亩。
    
    而这些房地产企业圈地的手段也花样翻新,并非之前的拿地后囤地不开发,而是通过与地方政府签订“新农村建设”合作协议,将成片的城中村、郊区村以及村民的耕地圈占,待地方政府运作后寻机“转正”成国有建设用地。
    
    谁的“欢庆”?
    
    香河蒋辛屯已经看不到农田,到处被各类圈占土地的广告围挡所布满。公路两侧是大片大片的荒地,在“欢庆城”的工地上,还没有开工的土地上还挺立着枯黄的玉米秆,里面夹杂着一些还未来得及搬走的墓碑。
    
    “欢庆城”为万科和五矿置业联合在香河开发的项目。五矿今年7月份发布公告称,其在香河获得一块建设面积约60万平方米的土地,土地价款为3.18亿元。万科随后与其进行合作,以支付1.7亿元土地价款的代价,获得了该项目50%的股权。
    
    这只是万科和五矿在香河拿地的冰山一角。万科北京公司一位负责人日前对媒体表示,万科和五矿在香河准备建设大规模农业生态示范市镇,规模在万亩以上。
    
    记者了解到,万科和五矿与河北建设集团合作,在香河开展“新农村建设”工作,由河北建设集团等当地合作伙伴配合香河政府征占土地,待土地一级开发完成后,再在二级市场上宣布拿地成功。
    
    “欢庆城”项目附近的村民告诉记者,政府征用耕地的补偿是每亩每年1100元左右,协议支付19年。当地人均耕地面积是一亩七分,也就是说每人每年可以拿到不到1900元的补偿款。
    
    而住宅土地的补偿款计算方法要麻烦一些。据村民介绍,院子的补偿标准是每平方米270元,正房和偏房的补偿标准分别是每平方米1800元和1080元左右。
    
    专门为当地居民搬迁建造楼房的是一家香河本地开发公司,现在有几栋已经建成并开始装修,价格在每平方米1600元到2200元不等。
    
    根据目前的这个补偿标准,村民在搬迁后基本上不会剩余多少补偿款,原来住宅面积小的还要补交一部分购房款。
    
    除了一套住房,以及每人不到1900元的耕地补偿,村民享受不到其它的任何好处,而代价是永久失去了他们赖以生存的土地。
    
    相对应的是,“欢庆城”第一期 “别墅”市场售价已经到了8000-9000元/平方米,周围的商品房价也到了4000元/平方米。
    
    土地运作和权属谜团
    
    除了“欢庆城”是万科和五矿联合做的项目以外,当地还有富力、绿地、华业、万通等众多开发商,已经圈占建设用地近万亩,远期规划的土地范围上千平方公里。
    
    在“欢庆城”等项目背后,是错综复杂的土地运作和权属谜团。
    
    由于各家开发商和地方政府都对土地产权问题避而不谈,开发商大规模在香河所圈占的土地是否属于集体建设用地,其中又有多少是耕地就成了一个谜团。
    
    记者了解到,开发商通过与当地政府合作,前期投入资金后,后期就协议拿地。
    
    北京一家开发商负责人对记者表示,这种协议合作的模式,在合法与不合法之间,早些年已经在北京禁止。
    
    中国土地勘测规划院一位专家对记者表示,开发商与地方政府合作,先圈占一定范围的城中村、建设用地和耕地,然后进行拆迁、整治,集体建设用地完成一级开发以后,可以由地方政府申请“征地”,然后将这些土地“转正”成为70年使用权的国有建设用地。
    
    由于前期拆迁和后期转正都是一个缓慢的过程,这些开发商多数采取了“圈而不建”的方法。记者调查了解到,很多开发商都绑定一个当地合作伙伴,然后给当地合作伙伴一笔钱(很少),由这个伙伴公司进行“整治”。
    
    在蒋辛屯南边的一个建设项目已经有村民入住。在住上新楼之后,村民们要面对更多的问题,每年的耕地补偿款显然不够日常开支,也没有养老和医疗保险,而就业是摆在他们面前的首要问题。
    
    上述中国土地勘测规划院的专家表示,香河地区所搞的土地整理合作主体是企业,这是比较激进的模式。而之前国土资源部所批准的城乡建设用地增减挂钩试点,绝大多数是政府主导。
    
    据香河县政府消息,该县300个村已有293个确定市场开发主体,吸引44家全国知名投资集团参与,匡算协议投资达3000亿元;香河开发区、现代产业园、家具制造业基地三个省级园区新上亿元项目60个,中国农贸城、绿地食品城、阳光红岩领袖文化产业园等一批现代服务业大项目相继签约、落户、开工。
    
    11月14日,河北省常务副省长赵勇表示,河北围绕北京“环首都经济圈”的13个区县新项目和土地暂停审批,要等到2011年5月“首都经济圈”规划完成后再行商议。 (博讯 boxun.com)

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