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房地产投资叫停:谁还在移民香港?
(博讯北京时间2010年10月30日 转载)
     时代周报: 国内13个城市出“限购令”,交易量骤减,房价下降,温州中小企业协会会长周德文从上海出差回来,明显感觉到限购令对房产投资者的影响。“上海的交易量一下子少了60%,温州的炒房者大多进入观望阶段了。”周德文对时代周报说。
    
     就在国内纷纷推出限购令的节点,香港特首曾荫权于10月13日在《2010-2011施政报告》中宣布,10月14日起,开始暂时取消境外人士透过置业投资取得居港权的做法,叫停房产投资移民,同时将投资移民的门槛由650万提高到1000万。 (博讯 boxun.com)

    
    多数业内人士表示,国内限购令的推出,是此次香港叫停房产投资移民的原因之一。港府方面可能担心国内房产投资环境的改变,使大量闲置资金转而涌入香港投资,从而抬高香港楼市。
    
    移民新方式
    
    如同当年大陆偷渡潮一样,香港也曾出现过移民潮,其中大多与政治气候挂钩,且大部分来自广东地区,多为归侨及其家属,或者有海外亲人的人。八九十年代,香港人经常大包小包地拿东西到广东省内探亲,称“返乡下”,即回老家的意思。
    
    然而最近一次的内地居民移民香港的潮流发生在2003年之后,移民方式和对象也有明显的区别。
    
    两年前,年逾50岁的马律师仍在杭州经营着一家律师事务所,同时还与合伙人跨行业运作着一家旅游公司。“50岁之后,会觉得很累。当财富积累到一定的资本,我希望能换另一种生活,所以和太太决定移民。”经过考虑,马律师将国内所有的资产进行变卖,转移到他太太的名下,以太太的身份投资移民香港。
    
    由于香港的投资移民政策并未将中国公民纳入申请范围,但申请人可以绕道第三国,先获取第三国的永久性居留身份,然后再向香港提出申请。因此,马律师的太太先申请了一个小国家的永久居留权,再向港府发出申请。等待将近两年之后,马律师一家的移民申请获得了香港方面批准。
    
    “过去硝烟弥漫的工作,都掉到海里去了。我现在生活得很简单。”谈起移居后的生活,马律师感到轻松自由。
    
    马律师一家,不过是当前大批中国插上财富翅膀,飞离内地前往香港的投资移民之一。而这一切都源于2003年10月27日香港推出的《资本投资者入境计划》。
    
    2003年,由于受到金融危机和SARS的冲击,港府希望可以透过计划引入外来资金,刺激楼市及金融市场。计划表示,投资者只要符合五个条件就可以申请香港的居留权,即:年满18岁、提出申请前两年拥有不少于650万港元的净资产、递交申请前6个月内向获许投资资产类别投入不少于650万港元、在港及其居住地无不良记录和能证明有能力养活自己及受养人。
    
    650 万港元投资额可选择投资于香港房地产或其他金融资产如股票、债券、存款证等,而大多数移民投资者选择香港房地产。
    
    根据香港入境处事务处数据显示,投资移民香港计划运行近8年来,截至2009年底共正式批准5953人来港,累计助港“吸金”超过420亿元,其中30%投入了香港楼市,这被认为是香港楼价上升的原因之一,香港地产内地化的扩大无疑引起了关注。
    
    “自香港推出《资本投资者入境计划》以来,至2007年、2008年和2009年这三年都呈现了非常火爆的趋势。”香港美联投资移民顾问公司的一位相关人士在接受时代周报采访时,用数据展示了香港的强力“吸水力”。“2009年申请投资移民香港的大概有3391人,内地申请者占了绝大多数,大概达到 2800多人。”据其介绍,此前,2007年是1500人以上申请,2008年有2800人申请,上升趋势几乎达到每一年增加1000多人。
    
    然而在10月14日开始实行的《新投资者入境计划》中,港府不仅将申请来港的投资门槛增至1000万港元,同时规定房地产不能被接纳为计划下的投资资产。这意味着投资者不仅要将投资金额提高至1000万港元,且单纯投资房地产也不能实现移民香港的愿望。
    
    香港房产内地化
    
    但相关业内人士却表示港府的政策对投资移民者影响并不大。
    
    深圳维珍俪婴移民顾问公司市场部经理方鹤潼表示,大多数投资移民香港的客户都属于高端阶层,新政未实施前,其投资数额已经大多为1000万以上。“我们也鼓励客户投资1000万以上,因为收益和移民可以同时进行。”面对政策变动,移民顾问公司显然有备而来。
    
    “半年前我们就预料到了此次投资计划的变化,成立了保险投资公司鼓励客户们投资,在其他债券、股票等领域也引导客户们进行投资规划。虽然股票等投资收益可能每一年只有二三十万,远远比不上房地产日进斗金的收益额,但这对投资客来说,由于在移民的同时资产升值了,满意度还是很高。除了帮助‘转移目标’ 外,我们也采取了一些对策。比如新政策不允许房地产投资入境,我们可以帮助客户以公司股份买楼进行投资。”方鹤潼表示。
    
    投资移民者不差钱,是方鹤潼工作以来的最大感受。“内地富豪的财富数量惊人,对香港楼市的关注也是居高不下,我们接触的客户,有的甚至可以直接把直升飞机停到香港的楼上,也有在北京投资了好几套房子的。”方鹤潼感慨道,“借着房产升值的利润轻松得到这个香港身份。对他们来说,是一笔再划算不过的买卖。”
    
    数据显示,2010年前6个月销售价格在1200万港元以上的豪华公寓被大陆买家买走的比例高达35%,而在2009年下半年这一数据仅为22.6%,这表明大陆买家已经成为香港豪华公寓的主要主顾。
    
    “我昨天还接到一个日本地产商的电话,他们希望可以在温州开推介会,鼓励温商去日本投资房产。”周德文在电话中对时代周报记者说。近来国内房地产投资环境的变动,加上温商在房地产投资方面的名气,境外房产公司、开发商纷纷心动,希望借中国炒房团的力量抬高当地楼市价格。周德文接到的类似境外推介会的电话不少,近至菲律宾、新加坡等邻近国家,远至美国、加拿大等欧美国家,其中有不少都开出了优惠的投资移民条件。
    
    “不过如果要转战外地,香港绝对是一个靠前的选择。”周德文表示,近几年来香港楼市一直持上升趋势,房产增值不错,同时与大陆仅一河之隔,比起境外投资风险相对较小,就算没有投资移民的优惠条件,炒房者仍会优先考虑香港。
    
    而中山大学港澳珠江三角洲研究中心主任陈广汉教授也表示,新投资移民计划对移民的数量影响不会很大,“中国经济正在高速发展,人民币较之美元汇率已经上涨了20%左右,港币跟美元挂钩,所以港币也缩水了。根据这个人民币汇率涨幅,内地投资客2003年的650万港币和现在的1000万港币其实相差不是特别大。加上富人阶层的财富绝对量大,这点差别不会很明显。”陈广汉对时代周报说。
    
    不过由于新政直接对内地投资客的房地产投资叫停,陈广汉表示这对控制香港楼市泡沫有积极作用。
    
    “我认识的很多香港人,比如大巴司机等,因为内地投资客的炒房,导致他们买不起房,幸福指数不高。这个政策应该是他们期待很久的。”方鹤潼也肯定了新政对香港楼市的正面影响。
    
    候鸟式新移民
    
    内地富豪纷纷选择投资移民香港,是投资性炒房行为,还是意在移民?抑或是两者兼而有之?
    
    “我认为投资性行为是其中很重要的因素。人民币升值也引发更大的投资移民潮,香港的财产关系清楚,炒楼很快。实际上,当看到热钱进入,内地开始炒房地产的时候,那时的投资移民就会多。”中山大学港澳珠三角研究中心黎熙元教授表示,“虽然普遍认为投资移民是以移民为目的,但在人民币升值的背景下,很难分出轻重。人民币升值也是很重要的推动力。去香港买楼,顺便拥有了香港护照,这样一来,投资和移民也是一件事情的两个好处。
    
    “商人对国内的政策没有安全感,总担心有变化,取得一个境外身份,但生意还在国内,类似‘脚踏两条船’一样的心态,方便随时抽身。”周德文向记者分析部分移民者的心态。
    
    “之所以选择香港,是因为较小的文化差异能保证我的生活便利,另外对于多数和我一样的经商人士来讲,之前我在内地的很多业务与香港有很多往来,对香港环境和经济形势较之欧美相对熟悉。”2009年2月,一位不愿向时代周报记者透露姓名的江浙地产商投资移民香港。趁着金融海啸冰封整个香港房地产市场的机会,以1200万港币逢低买入一套位于香港著名的高尚住宅区跑马地1700平方尺的住宅,携家人移民香港。
    
    “我的孩子在加拿大读书,但生意仍在大陆,经常往返两地。江浙的冬天潮湿阴冷,那个时候我们会在香港生活。”
    
    他笑言他们这样的人群,过着候鸟式的生活。
    
    “像我一样的内地投资移民,并非存心图利。大多数主要是看中港人身份,方便日后自由出入其他国家。”这位移居香港的地产商表示,生意需要他经常出国,由于对中国护照免签的国家不多,为了节约时间和成本,他选择移民一劳永逸。
    
    中国的富人称移民为“抄捷径”,他们用过去20年里积累的财富,支付转型期的中国所付的或忽略的代价:规范的法律、孩子的教育、高福利、低征税点、低遗产征税、健康的空气、安全的食品、免签多国护照的便利等。
    
    周德文向记者透露,温州商人中,移民国外的不在少数,投资买房时甚至全用现金,相当阔绰。
    
    投资移民的底气来源于足够的财富,财富犹如给这个群体披上隐形衣,相较于技术移民,多数接受采访的投资移民都显得更“低调”,他们不太愿意透露过多自己的相关信息。
    
    “实际上,如果投资移民回流,可以在中国和外国之间搭建起人际网络。通过这个网络可以从另一个意义上向中国输送价值。商业网络拓展到海外,只是把自己的身份换到海外,但是他的商业网络是维系的。”香港大学亚洲研究中心在读博士阎靖靖在谈及外界对越来越多的富人移民国外、中国财富外流增长趋势、给中国社会带来的冲击时,提到投资移民创造价值的一面。
    
    “‘放弃中国国籍不代表我不爱国’,这是当下移民非常典型的特征。潜意识里,他们会很严格地把文化认同、政治认同和身份切割开。体现了多重身份认同。”阎靖靖表示。
    
    正如两位投资移民的受访者多次提起的“我不过是在选择一种生活方式,你说我是香港人,我也不认同”。 _(博讯自由发稿区发稿) (博讯 boxun.com)

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