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多个城市出台住房限购令引发退房纠纷增多
(博讯北京时间2010年10月24日 转载)
    
    来源: 中国证券报
     (博讯 boxun.com)

    刚交了定金认购,就碰上了“限购令”,退房能否退定金?昨日,已落定在深圳购买二手房的杜女士就告上了法庭,深圳市宝安区法院已立案受理。而该案也是国内“限购令”出台后退房纠纷第一案。据了解,9月29日前后,多个城市相继出台“限购令”,这使得购房交易“卡壳”,退房的纠纷也在逐渐增多。
    
    交了3万定金突遭“限购令”
    
    退房纠纷第一案的代理律师——广东中圳律师事务所律师刘子孺说,杜女士和丈夫两人名下已经各有一套房产了,在4月中旬“国十条”出台后,第三套房不能再贷款购买了,他们决定一次性付款买房。
    
    今年9月,夫妇俩看好了宝安区的一套小户型单位,总价为40余万元,支付3万定金。
    
    杜女士国庆长假回来发现深圳出台了“限购令”,夫妇俩的第三套房已不具备过户条件。
    
    “对杜女士而言,只剩下退房一条路,这并不是她的责任,而是政策的影响,但卖家却不肯退还定金,理由是既然认购合同上有定金条款,就应该遵照执行。”刘子孺说。
    
    几番努力无果,杜女士只能选择告上法庭讨要定金。此案前日在深圳市宝安区法院立案。
    
    律师刘子孺称,因国家政策出台引发的退房纠纷目前还是首例,此案的审判结果具有标本性意义。
    
    收10万定金
    
    对方竟然失去买房资格
    
    广东达生律师事务所的钟伟律师称,广州版“限购令”10月15日出台就施行,突然出台后未留下过渡期,导致出现一批被媒体戏称的“半拉子”房地产交易。由于房产交易要经历交定金、赎楼、贷款等环节,有的是买方已交纳定金,并签订认购合同,但尚未在10月15日之前完成网签,也有的是买二手房但还没有到房地产登记部门登记。
    
    最近他们所也陆续接到了一些电话咨询,基本上都与能否退房退定有关。有个女业主打来电话称,“我已经收取了买方10万元的定金,但因买方是非常住的外地人,限购令出台后,他突然失去了买房资格,提出退定。我该怎么办?我觉得我自己没错,是他失去购房资格要承担违约责任,与我没关系。”钟伟表示,这种情况是应该退定金的。
    
    律师说法
    
    属“情势变更”
    
    卖家应退定
    
    在广州新政出台当日,广州市国土房管局相关负责人就表示,因为政策原因而退定,开发商扣除购房者缴纳的定金是不合理的。
    
    记者昨日采访的大部分房地产律师都认为,因限购令导致失去购房资格的退房纠纷,卖家应该退还定金。
    
    广东中圳律师事务所律师刘子孺告诉记者,他的法律依据是“情势变更”原则,根据法律规定,合同成立以后,客观情况发生了变化,这种变化是当事人在订立合同时无法预见的,继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的,当事人可以请求人民法院变更或者解除合同。
    
    广东法制盛邦律师事务所的傅显扬律师则从卖方承担的合同义务,来看这个问题。“买家付款后,房产过户的义务应由卖家来承担,因为限购令而无法过户,其法律后果也自然要由卖家承担。定金要退,已付的房款也一样要退。”
    
    北京大成律师事务所广州分所高级合伙律师陈北元则认为,如果仅仅是为了规避市场风险,担心房屋降价,或者贷款未获审批等商业原因,不是丧失购房资格而退房的,定金不应退回。
    
    深圳的方俊律师也表示,“一般来说,单纯的因限购令原因导致无法过户的,买方可以要求退房退定。但如买方在交易中有违约情形,而仅仅以出台限购令无法购买为由,来抗辩自己的违约行为也是站不住脚的,要具体问题具体分析。”
    
    数据
    
    广州 “限购令”当天退房12次
    
    据了解,广州限购令出台后,在10月11日至17日这一周,退房量就猛增到58例。
    
    据广州阳光家缘网签数据显示,“9·29”楼市新政出台的近三周时间以来,广州已经有69次退房记录,其中,在10月15日“限购令”出台的当天,退房就达到了12次,而此后两天也分别增加到20次和23次。
    
    据广州市国土局新闻发言人黄文波介绍,广州版细则中所指的商品住房包括一手住房和二手住房;交易时间的认定,一手住房按网签时间来认定,二手住房以房地产交易登记部门业务收件时间来认定。
    
    广州中原地产项目部经理黄韬称,目前广州退房退定的情况尚未浮出水面,随着新政的深入,买卖双方还要经过一段时间的交涉,未来两周会有所体现。但就广州的“限购令”政策而言,应不会引发大规模的退定潮。
    
    “业主埋怨开发商不愿意退定,其实开发商也无法预料政策的到来,也是无辜者。面对纠纷,双方都要互相理解,和和气气的坐下来谈。”黄韬笑称。
    
    深圳 “困房”总量超3000套
    
    “9·30限购令”出台之前,深圳有大量签订了认购书而没有签订买卖合同的房子,这些房子的购买者因为属于限购令的“限购对象”而不能办理备案登记,统称为“困房”。
    
    据深圳中原地产市场部总监王世界介绍,由于“限购令”9月30日突然出台10月1日便实施,不少买方已交纳定金并签订认购合同,但尚未在9月30日前完成网签购房合同,这些“在路上”的房产交易不得不停止一切手续。
    
    他估算,最近整个住房成交量中,受“限购令”阻挡的可能有两成。其中,9月份成交二手房15000套,按两成算约为3000套;9月最后一周的新房成交量约为2000套,“被限房”在500套左右。两项相加,深圳地区一、二手“被限房”总量超过3000套。
    
    他山之石 解决纠纷的3种途径
    
    1 “和解”是上上之策
    
    2010年9月29日下午,买方戴小姐与卖方朱小姐签署合同,约定戴小姐购买朱小姐的房产。之后,深圳出台限购令,因戴小姐不是深圳户籍,且在深圳另有房产,无法办理过户。戴小姐希望解除合同,退还定金,但朱小姐称其终止了租客的租约,也有损失,不愿意全部退还定金。无奈,戴小姐委托律师代理本案。
    
    就在起诉前的一天,朱小姐主动联系戴小姐,双方签署协议解除合同,并当场退还了全部定金。
    
    2 法院调解强制过户
    
    刘子孺律师称,自己代理的这宗案件还有另外一种解决办法,那就是买卖双方先达成和解协议,愿意继续履行合同完成过户,法院出具调解书要求国土部门强制执行过户,但不知道这种办法是否行得通。市场将会有不同反应,不排除更多买卖双方通过这条途径解决纠纷。”刘子孺说。
    
    3 政府开路为“困房”解困
    
    
    记者昨晚获悉,针对深圳“困房”问题,10月21日晚,深圳市规划国土委再次发布购房令细则,宣布9月30日以前(含9月30日)已通过银行转账支付定金、部分或全部房款的(不含现金支付),可凭银行转账有效凭证(pos机购房签购单、购房转账单等)及相关资料前往市房地产权登记中心办理备案或过户登记手续。
    
    此前,10月13日,深圳市规划国土委发布购房令细则,为9月30日之前(含9月30日当天)已在房地产信息系统网签的认购书及买卖合同放行。
    
    业内人士称,此举将避免深圳出现“退房潮”,但相当一部分现金支付定金的仍面临“困房”问题。 (博讯 boxun.com)


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