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三亚“铁锤行动”拆迁:政府从中渔利
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(博讯北京时间2010年10月22日 转载)
     来源:《瞭望东方周刊》

     导读:违建房拆除后,每平米1万元出售,价值达400亿元,相当于2009年三亚市GDP的两倍多。

    无论是默许违章建筑还是后来的整治重锤,当地政府都能从中渔利

     9月10日,海南三亚海螺村,大队人马带着炮机、切割机、吊车铁锤开始挤进弯弯曲曲的狭窄村道。数百斤的铁锤在空中划过一道精确的弧线,重重地砸在墙体上,楼柱瞬间坍塌。承载着老彭“面朝大海,春暖花开”归隐梦的小楼,在升腾起的烟雾中,化为灰烬。

     这只是整个三亚拆违工程的一个缩影。

     自今年7月以来,一场声势浩大的拆违行动在这个享誉中国的旅游岛拉开大幕,每天都有无数的楼宇倒下。为了拆迁顺利进行,三亚机场甚至曾禁航半小时。 短短一个多月,三亚已拆除违法建筑近30万平方米。然而根据三亚综合执法局的数字,到年底共有400万平方米的违章建筑需要拆除,这一数字相当于三亚2009年新房销售面积的4倍。

     这场名为“铁锤行动”的全城大拆违还在继续。蓝天白云、椰风海韵之下,满目疮痍的三亚遍地废墟,早已失去了往日的宁静。就像上世纪90年代一样,有些人折戟沉沙离开了,而更多的人又涌了过来,拆迁之后留下的大片海景资源又将成为新一轮争夺的起点。

    2000多万元瞬间打了水漂

     7月初,在三亚工作的白领卢明新准备以每平方米3000元的价格购买一处小产权房。正当他犹豫着是否出手时,一场强拆违章建筑的行动轰轰烈烈地开始了。

     来自哈尔滨的老彭就没那么幸运了,当他连夜赶到三亚时,他的新房墙体上已被喷上了大大的“拆”字。他原计划3个月后就到三亚安享晚年的,但这场突如其来的拆迁粉碎了他的梦。

     这个梦想起源于3年前的一次三亚之旅。当时,老彭被中介带到了海螺村,这个绿树成荫的小村庄让他一见钟情。此时该村恰好有6户人家一共8亩土地出售,且土地连成一片,适合整体拆除重建。中介建议,老彭先向当地村民购买土地,然后在原基地上造新房。

     2008年,老彭联合其他22个人,买了海螺村的8亩地。“都是离退休干部,每人投了110万签了50年或70年的租赁合同。”按照建房规划,购房团建房18栋,每栋都是3层面积约400平方米的小别墅。

     两年来,工程进展顺利,今年春节前就可以集体入住。但9月初,突然有人闯入别墅区,在房子墙壁上画了大大的“拆”字。

     负责照看房子的亲戚预感到大事不妙,立即致电老彭。老彭有点莫名,“当时买地时他们说在农村盖个小房,三亚当地没啥手续。”因此老彭与左邻右里和村干部在《宅基地转让协议书》签字画押后,对于土地使用证、房产证等法律手续问题没有过多追问。“施工期间,也没任何人或单位来询问或阻止。”

     三亚本地居民介绍,三亚农村盖房历来都不会去报建。过去十几年间,城市土地管理部门管辖也未及农村,的确存在农村土地、房屋确权的盲区。

     老彭向当年卖地的村民和村干部求助,但对方均表示“无能为力”。前前后后总共花费的2000多万元瞬间打了水漂。

     与他有类似经历的人不在少数。在水蛟村,另一位江西退休干部拉上几位战友集资500万与当地村民合作建房,如今也变成了废墟。

    “建的不是房子,是补偿”

     在三亚当地政府看来,此次行动并非空穴来风。

     三亚违建问题由来已久,据该市综合行政执法局数据显示,自三亚市人民政府于2007年12月1日起实施的《三亚市违法建设长效管理机制暨责任追究制度》以来,当地违章抢建的速度丝毫没有得到延缓,反而在此后的6个月内增加了970多栋,面积达37.6万平方米。

     为何违章建筑“甚嚣尘上”?有人一语道破天机:“违章抢建利润太高!”在三亚流行着一句话,“建的不是房子,是补偿,”三亚综执局新闻发言人林澜告诉《望东方周刊》:“由于利益驱使,抢建成风。有钱村民自己建,没钱就卖给别人建。”

     于是,在三亚就出现了一面拆违一面抢建的现象,拆违的速度远远赶不上抢建。站在三亚市国光豪生酒店顶层望去,对面的海坡村密密麻麻的楼宇正在紧张施工,而许多房屋并没有楼梯,甚至楼层隔板薄如纸板。

     在林澜看来,抢建的房屋往往不求质量,而是为了骗取政府高价补偿。这些抢建房屋的造价仅为200到300元每平方米,而按规定,三亚征地补偿标准为框架结构每平方米1180元,混合结构每平方米1030元。比如,花2万元建100平方米的房子,有可能换来10万元的“赔偿”。

     这类骗补的违章建筑曾是2005~2008年三亚违章建筑的主流,但老彭的房子显然不在此列。三亚市综合行政执法局局长蓝文全透露,当前三亚市违法建筑已转向在农场用地、农村集体土地、宅基地、村庄违法建设小产权房。

     尤其是今年年初国家发布《关于推进海南国际旅游岛建设发展的若干意见》之后,又一轮违建风生水起。与政府征地赔偿相比,原住民更乐意向投资客出售土地,其回报也远甚于补偿款。

     三亚市综合行政执法局《关于我市违法建筑现状的分析与对策》文件称,外来人非法买卖土地建房的情况约占违建总面积的一半。从违法建筑业主来源统计,主要是以东北、北京、福建、江西、河南、广东,以及少部分本省人为主。

     这也意味着,带着大量资本进入三亚的外地投资客成为了此次打击的重点对象。而在今年6月三亚市政府内部印发的《三亚市城边村改造建设和环境改善工作指导意见》中,也可以看出,维护本地村民的长远利益已成为政府推动此轮拆违风暴的基点之一。

     老彭告诉《望东方周刊》,海螺村要拆的36栋房子都是外地人所建,而该村村民拿着卖地款修建的新房子却并未列入拆除范围。

     一位外地驻三亚的媒体记者分析,政府避开与本地村民利益对立,甚至在一定程度上让当地村民获利,可以减少“铁锤行动”的阻力。

    陷入“越拆越违”怪圈

     有三亚政府内部人士表示,今年春节期间,三亚旅游环境被中央媒体曝光,才导致这次打击违章建筑的整体整治行动。

     但其实这并非三亚首次大规模拆除违章建筑。2000年,三亚市政府决定将严重影响市政规划的泡沫经济产物——“烂尾楼”进行爆破。当时三亚共有“半拉子”工程120多宗,原报建总建筑面积122万平方米。

     自2000年以来,三亚市的拆违行动就没有停过。自2009年以来,共组织大型拆除行动28次,小型拆除行动86次,共拆除违法抢建的楼房及简易棚屋966栋(间),面积达33万平方米。

     今年6月,三亚市综合执法局向市政府提交的一份报告中指出,三亚目前的违建数量突破6460栋,面积达400万平方米,而据三亚民间人士估计,实际的违建面积甚至超过1000万平方米。

     7月15日,三亚市委书记江泽林在打击违法建筑专题会上表示,向三亚违法建筑打一场“歼灭战”,让违建者受到应有的处罚。

     会议作出强制性的要求,任何形式的违法建筑(含小产权房)一律停建,年底内拆除,同时水电部门对违建建筑停电停水,否则追究相关责任。对于拆除可能带来的损失争议,会议明确“对于购买无报建手续住房的购房者及其利益,不受法律保护”。

     然而外界仍然预测,此次强拆也许会像之前多次强拆一样,陷入“越拆越违”的怪圈。在不少投资者看来,这恰恰暴露了政府部门在违建问题上的失职。

    政府被指“只管拆不管建”

     “房子也不是一天就矗立起来的,一开始打地基的时候,怎么就没人管呢?”三亚南山花园的业主质疑,这个有着5000名业主的小区,在之前长达数年的建设和销售过程中,执法部门为什么没有制止?

     老彭表示,如果违建在初期就被消灭在萌芽状态,也不需要如今大动干戈,这不仅让业主血本无归,也徒增行政成本。

     对此,林澜认为,相关部门在处理违章建筑时,往往面临涉案人数多、取证难等问题,除了对违章建筑予以强拆以外,难以真正追究当事人的其他责任。但在大量违章建筑面前,这一解释显得有些苍白。

     如2007年12月1日三亚市实施《违法建设长效管理机制暨责任追究制度》,对区镇及综合行政执法部门的违规违法行为做出明确规定,但时至今日,却无一名执法人员受到处罚。

     而有些违章建筑却显然是在相关部门人员的默许之下得以生存。三亚市港门上村路华融公寓的刘兴元曾148次上访投诉违章建筑,然而仅仅一层违章建筑拆了3年还只是在墙壁上“打几个洞”。

     更让人奇怪的是,在凤凰镇机场路转盘右手边上的一栋5层违章建筑,在政府部门的多次拆除行动中屡屡“漏网”,至今“屹立”。

     这次拆违的成本并不低。通常拆违的机械成本是每平方米25元,由此三亚需要支出一个亿左右,这相当于一个省级重点项目的投入。更有人指出,“铁锤行动”如同一场暴风骤雨,让一些已经入住的违建房变成了一堆瓦砾。这无疑是一种巨大的污染和浪费。

     一位外地游客目睹一场拆除行动后显得有些不解,眼前的一栋房子原本修得气派堂皇,转瞬间变成一堆废墟,“违法建房有错在先,盲目拆除错上加错。”

    当地政府从中受益

     尽管存在巨大浪费,但三亚推进“铁锤行动”的决心丝毫不减。但在一些投资客看来,无论是默许违章建筑还是三亚的整治重锤,当地政府都能从中渔利。“政府通过拆除和重建可以制造双重GDP,”温州商人范伟指出,再度将土地挂牌出售政府可以获得更高的收入。当地政府将成此次拆违最大的赢家。

     此前,民间曾呼吁海南作为经济特区,在涉及城市中低收入群体和“三农”利益的部分小产权房上,不妨开展一些探索和试验。在三亚的小产权房投资者,无一不抱着这样的侥幸心理。

     大量违章建筑甚至带动了相关行业,受三亚和周边市县投资建设增长带动,三亚水泥生产增长迅速。统计显示,2009年前10个月,三亚水泥共完成工业总产值29067万元,同比增长了4.35倍,且农村市场很活跃。

     然而小产权房的兴盛直接影响到了三亚商品房市场。7月中旬,海南本地媒体以《农民盖楼卖3000元/平方米 三亚郊区小产权房卖得火》为题,曝出一线海岸小产权房的房价每平方米仅3000余元,远低于三亚商品房均价每平方米上万元的楼市。

     与此同时,上半年三亚的房地产市场开始疲软。就在小产权房的超低价格经媒体披露后的第二天,三亚官方随即用行动表态:小产权房是违法建筑,官方将予以严厉打击。

     7月21日早上,三亚市综合行政执法局河东分局出动近百名执法人员、3台大型拆迁机械对一处面积达2000多平方米的小产权房进行了强拆。

     在不少房地产人士看来,此番清理出大批违建土地,不仅保证了商品房市场不受小产权房干扰,同时也保证了下一步土地的持续供应。“从这个角度,拆除小产权房,也保证了三亚楼市价格的上涨。”

     一位匿名的房产专家给本刊记者算了一笔账,一旦400万平方米违建房拆除后进入土地市场,以每平米1万元出售,价值便高达400亿元,这相当于2009年三亚市GDP的两倍多。

     另一方面,即使是给予拆迁补偿,三亚市政府给的拆迁补偿也不过是房价的1/10。

     无数人垂涎海岛的悠闲和舒适,这些耗尽了外来投资者资产的违建土地被当地政府改头换面推入土地市场,无疑会成为吸金利器。

     “打击小产权房应该让民众更多地分享到发展的成果。”上述房产专家指出。但卢明新却担心,不能买小产权房后,也许这辈子都买不起房子。与三亚市2万元一平米的房价相比,他的年收入不够他买2平米的商品住房。 _(博讯自由发稿区发稿) (博讯 boxun.com)


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