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中国多次楼市调控收效甚微 新政遭遇执行难
(博讯北京时间2010年10月19日 转载)
    
    来源:中国经济周刊   
     (博讯 boxun.com)

      多次调控叫好不叫座
      房产新政遭遇执行难
      尽管时下秋意绵绵,但一直渴望买上房的张文元还是感受到了一丝暖意。
      9月29日,国家多部门联手推出了信贷、税收、市场监管等多项房地产调控措施,如:暂停发放第三套及以上房贷;首套房首付比例不低于30%;房价过高上涨过快城市将限定家庭购房套数,调整住房交易环节的契税和个人所得税优惠政策等。
     从具体措施和倾向性来看,张文元打心眼里为这些政策叫好,但与此同时他也有个忧虑:近年来相关部门多次出台措施以勒住“高房价”这匹脱缰的野马,但收效甚微,甚至今年4月出台的号称史上最严厉的调控政策执行近半年来,全国房价依然以岿然不动的姿态继续在高位运行。这一次,会不会也是这样呢?
      对此,多位专家认为,本轮调控政策很好,但下层执行不到位往往令政策的威力大打折扣,这是调控无力的重要原因。
      多家开发商喊“狼来了”
      这一步棋大大超出了许多业内人士的猜测。继今年4月17日后,不到半年的时间,业内人士眼中的“二次调控”就靴子落地,这一时间点比不少业内人士预测的提前了至少半个月。
      对此,国家有关部委表示,这是为了落实国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知,巩固房地产市场调控成果。
      但巩固的含义颇令市场各方有些费解。
      事实上,在9月份,全国房地产市场如南京、上海等地地王频出,北、上、广、深等多个城市成交火热,房价并未出现松动迹象。
      “一般量在价先,成交量走低,房价才可能下降;反之,成交量的迅猛增长有可能引发房价进一步攀升,因此此时多部门出台调控措施,对于打击房价过快增长,其影响将是非常大的。”华业地产副总裁陈云峰表示。
      慢城 (论坛 新闻) 别墅营销总监曹锋杰认为,在“4·17”调控之后,随着各种政策的打压,开发商的资金链普遍吃紧,不少房企甚至面临倒闭的风险,政策效果初步显现。但金九月的到来,成交量上升又让开发商整体赚得盆满钵满。其实,4月出台的史上最严厉的房产调控之所以未能让房价下降,一个很重要的原因就是从2009年至今年 4月,开发商在热销中积累了足够多的资金,足以在一段时间内抗衡政策的风险。因此,如果二次调控是在10月份中下旬出台,开发商又将迎来成交旺季,届时开发商的资金量将更加充足,那本轮调控将遭遇到更大的阻力。
      各大公司刚刚公布的数据显示,9月份龙头房企万科的销售额和保利地产的认购额均历史性地突破了100亿元,而金地集团9月单月的销售额甚至超过了上半年6个月的销售额总和。
      不过万科北京公司营销总监肖劲则表示,“9·29”调控政策是对“4·17”房产新政的深入落实,这体现了决策层坚决打击房价过快上涨的决心,将对市场预期和成交量产生较大的打击。据悉,北京万科原定以15600元/平方米开盘的长阳半岛项目,最终将定价下调至15100元/平方米。
      尽管一位在SOHO建设领域有名的开发商公开喊狼来了,但各地的反应,却涨跌不一。“十一”期间,对全国楼市具有风向标指示意义的北京、上海成交环比大幅下跌,而深圳却环比大增。
      从节后的市场来看,多地成交正小幅恢复,如北京正逐日攀升,其中10月11日,北京期房成交393套,期房住宅成交317套,二手房成交800套,二手住宅成交757套。
      专家指出,结合库存和市场需求而言,北京单日期房住宅成交达到300套就意味着北京成交比较活跃,不过他也指出,政策显现效应尚待时日。

  首付提高影响最大?
      “从9月底出台的政策来看,最有新意也最具政策效力的措施就是首套房首付不低于30%”,易 居(北京)地产研究所副所长牟增斌表示,“这将极大地抑制需求,包括刚性需求和投资需求,而且这一政策最容易执行到位。”
      记者就此向工、农、中、建四大国有商业银行求证,中国农业银行北京朝阳支行、中国工商银行北京朝阳支行、中国银行北京海淀支行、中国建设银行北京海淀支行均表示,从9月底政策下达以来就开始执行首套房商贷首付不低于30%的政策。
      不过在贷款利率上,各家银行略有不同。中国农业银行北京朝阳支行工作人员表示,对于首付30%的客户,其利率可以享受基准利率的8折优惠。而中国工商银行北京朝阳支行工作人员则表示,对于首付30%的客户,其利率可以享受基准利率的8.5折优惠。
      曹锋杰认为,事实上,有些改善性需求或投资性需求仍可以享受首套房的政策,但首付提高到3成后,资金的杠杆作用就减小了,以前用一倍的资金可以撬动银行4倍的资金量,现在则只能撬动银行2倍的资金量,其收益明显降低,同时风险增大了,因此能制约部分投资需求。
      甚至有业内人士指出,在首付提高等政策的作用下,退房现象将会明显增多。如9月初北京大兴某楼盘一度出现了10多套退房,该楼盘负责人表示,4月份出台的二套房首付提高后,部分买房人首付款不够,因此只能退房。
      不过中国银行海淀支行的工作人员对此给予了否定,据其介绍,在调控中银行一直坚持区别对待,在政策出台之前的房贷是按之前的政策操作,“9·29”后按揭贷款首套房是按30%的政策执行。而退房就意味着首先必须签约,即先要签订购房合同和贷款合同,已经签订的合同不会突然改变,因此退房与首付提高无关。
      曹锋杰指出,首付提高其实是意味着楼市预期的改变,直接地说,就是预计有更少的人买房了,而相配套的系列政策都能对市场预期起到一定的作用。
      不过,牟增斌认为,“9·29”调控政策的出台对楼市具有较大的抑制作用,但除了比较容易执行的信贷政策之外,其中很多政策过去也一直在强调,从以往的走势来看,关键是下层在执行中走样或者因各种原因未能执行,大大影响了调控效果。
      三部门严申问责制确保执行力
      牟增斌指出,“9·29”调控提出,加强对土地增值税征管情况的监督和检查,打击囤地捂盘等,这些政策如果展开,有可能改变中国房地产行业的暴利模式。
      不过据记者走访,目前这一政策仍有待进一步实施,其中如北京、上海等地仍有许多楼盘房价比紧紧相邻的周边项目高出3万元/平方米左右,但面对购房人的质疑时,这些楼盘总能从地段、产品等各方面做出解释。
      9月26日,国土部、住房和城乡建设部联合下发通知,企业违约开发土地、因自身原因闲置土地一年的,都将禁止竞买土地资格。
      9月30日,北京市有关部门发出通知,恢复北京启夏房地产开发有限公司及其原股东盈科集团等土地市场交易资格。
      事实上,就在今年3月11日,由于闲置土地,北京市国土局暂停了北京启夏房地产开发有限公司的土地交易资格,并对其处以罚款。而现在仅仅不到半年的时间,北京启夏房地产开发有限公司的拿地资格又再次激活。
      “同上述政策一样,房产税也将对房价过快上涨起到一定的抑制作用,”牟增斌表示,但要保证房地产市场持续健康发展,最关键的就在于执行。
      不过,这一局面正在改观。
      财政部、国税总局有关负责人日前表示,拟先在部分城市对部分个人拥有的住房进行试点,恢复征收房产税,积累经验后逐步扩大到全国。
      另外,住房和城乡建设部、国土资源部和监察部近日联合发文要求,各地要立即研究制定贯彻落实新“国十条”实施细则。住建部、监察部等部门将对省级人民政府稳定房价和住房保障工作进行考核与问责,对政策落实不到位、工作不得力的,要进行约谈,直至追究责任。
      截至目前,据调查,深圳、上海、厦门、江苏等省市正逐步出台相关调控政策,多省市正密切跟进。 _(网文转载) (博讯 boxun.com)

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