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北京人河北购房五成首付 燕郊房价重回七八千元
(博讯北京时间2010年9月17日 转载)
    
    [提要] 两三个月前,河北燕郊等地开始对外地户籍的人口实行限制政策。工、农、中、建四大银行的放贷都已经“卡”到了首付五成,利率1.1倍的关键点上。自从这一轮楼市新政以来,北京人在河北邻京地区的购房热情就显著消退。在燕郊,已经出现了明显降幅,如燕郊的房价已经降到今年年初的水平。同时,首付提高后,很多没有能力在北京购房的“北漂族”又失去了在燕郊购房的能力。可能会由河北购房转入到被迫在北京租房,甚至返乡购房。
     (博讯 boxun.com)

     这是不少“北漂族”的看房心理轨迹:从2007年起,相信房价会回到自己的承受范围之内,错过了2008年的抄底,熬到了2010年的调控,还没看到房价回到自己承受的范围。
    
     很多北漂一族为了留在北京,最终选择了妥协——去燕郊看看。
    
     但是,现在连妥协的机会都几乎没有了。
    
     两三个月前,河北燕郊等地开始对外地户籍的人口实行限制政策。工、农、中、建四大银行的放贷都已经“卡”到了首付五成,利率1.1倍的关键点上。
    
     对于不少动了念头到河北买房的人来说,首付增加一两万元就是一个不小的负担,更何况现在首付和月供都大幅上涨了。“北漂族”可能会由主动租房、河北购房转入到被迫在京租房甚至返乡购房了。
    
     “关卡”首付五成,利率1.1倍
    
     到燕郊买房的门槛提高了,到固安买房也没那么轻松了。近期,河北界内几个北京人购房的热点区域都调高了异地人购房的门槛。记者多方打听,得到的确切消息是:四大银行正规的房贷渠道都严格执行五成首付、1.1倍利率的新政策。
    
     9月14日,记者致电河北省银监局,其工作人员表示,这是当地为了响应国家对楼市调控而出的政策,目的在遏制投资打击炒房,目前已经收到明显效果,未来“随着政策随时调整”。
    
     同一天,记者专程前往最受北京人关注的燕郊楼市进行了核实,从河北省银监局、当地国有银行、主流在售楼盘,得到的答复很明确、很一致:外地人购房首付五成,利率上浮10%,三套房不贷。对于香河、固安、廊坊等北京人也有涉足的河北区域,记者的咨询也得到了相同的答复。
    
     不过,和往常一样,各地的开发商均有对策应付:和地方的商业银行或信用社合作,争取做到三成首付;有的开发商可以在短期内提供首付垫资服务,最大的幅度为两成。不过,对于买房者而言,这样的楼盘在位置、户型、楼盘口碑方面就需要多一个心眼了。因为记者在调查的过程中,感觉“限外令”大多严丝合缝,这是当前河北楼市的基本特征,能贷到“优惠”的楼盘,并非主流。
    
     影响 北京人赴河北购房热情显著消退
    
     自从这一轮楼市新政以来,北京人在河北邻京地区的购房热情就显著消退。在燕郊,已经出现了明显降幅,如燕郊的房价已经降到今年年初的水平,而在“限外”令的进一步影响下,业界预期这里的房价会进一步下降。
    
     对于北京人购房比例不算太高的廊坊区域,当地一位知名品牌开发商也承认,追随自己多年的异地投资客现在出现了很明显的犹豫情况。在他看来,“限外”令的严格执行,更多的影响可能在心理层面,不仅影响外地人,也影响本地人对当地房价的信心。
    
     “北京人如果动了念头到燕郊、固安买房,肯定不会是承受能力很强的人”,中国房地产协会副会长陈国强表示,“因而,在房价相比北京低一截的河北,银行一把外地人的首付、利率门槛提高,外来购房者的反应就十分敏感。”
    
     以一套90平米、售价7000元/平米的户型为例,目前新的五成首付的门槛,相对于原来的两成而言,提高了近20万元,相当于一个月收入5000元的白领三四年的收入。对于一个刚够两成首付的人来说,购房计划就得推迟三四年了(考虑房价不变的情况下)。
    
     后市 北京租赁市场压力值得关注
    
     陈国强表示,河北的“限外”令会让北漂一族被迫租房,而其选择的区域可能主要是城市外围地区。这一点得到我爱我家副总裁胡景晖等人的认可。理由是如果楼市长期以僵持的状况出现,租赁市场给租房人带来的压力会有增大的风险。
    
     不过,由于租赁区域的外延,加上近期租金呈现回落的趋势,短期内难以有明显波动。
    
     陈国强认为,各地纷纷收紧信贷政策,和8月份以来楼市的成交量抬头有直接的关系,宏观调控的效果迟迟不显现,会让很多人坐不住。“也许政策确实需要时间,也许政策还不够严格,也许楼市还有其他问题影响房价,但是效果不明显对各方心态的影响是很明显的。在等待效果出现的时间内,要维持市场的稳定,就必须持续维持高压态势,必要时还必须继续加码,进行二次调控。目前出现的"限外",可能算是一次"预演"。”
    
     在胡景晖和陈国强等业界人士看来,在调控房价的同时,政府还要有对租金的上涨有足够的准备,因为租赁价格对于无力购房的人而言,影响更直接,而且没有退路。“政府的公租房供应量和覆盖面会不断加大”,陈国强表示。
    
     记者调查——香河:五成首付“杀伤力”强 “首付尽量高,利率可优惠”
    
     “非廊坊市户口,不管你买一手还是二手房,不管你是首次还是二次置业,统一都要首付50%,利率1.1倍,无论本地还是外地买家,第三套房都不给贷款。”工行香河支行工作人员9月14日告诉记者,“这是国家政策,已经执行了很长时间”。
    
     据了解,由于审查严格,四大国有银行在香河的各分支机构目前执行“限外”没有太大区别,最多只是因贷款年限不同利率有微小差异,“现在本地户口想办成三成首付也要提供许多证明,最近我们要求首付尽量高,利率上可以有优惠,不然总行审批通不过,打回来重做很麻烦”。
    
     新盘价格比预期低两千多
    
     在北京高房价挤出效应下,买不起房的刚需们越走越远,已踏进河北的燕郊、固安等。在香河,开发商喊出了“通州的通州”、“三年前的燕郊”的口号,万科、富力、万通等品牌开发商纷纷进驻,当地开发量大增,楼盘林立,其中北京的客户比例远远超过本地客户,“限外”令对当地楼市杀伤力十分强大。
    
     “我们现在改卖北京的项目了。”当记者拨通香河楼盘北京岭郡ONE宣传册上北京区号的售楼电话时,销售人员这样说。据介绍,限制外地人买房的政策出台后,明显感到香河项目的销售速度慢了下来,公司认为更多是市场整体形势的原因,“营销上一直没什么大动作,因为想不出什么好办法”。近期由于公司股东旗下位于北京海淀区四季青桥东南的四季会开售,因而香河项目原来使用的北京电话号码就被新盘使用。
    
     而当地开发商做的大盘香语世界城更是遭遇“跳水”。首期开盘时间从5月拖到8月,再延到10月,预计均价4800元/平米,这比5个月前宣传的单价7000元大幅下降了两千多元。该项目销售人员还告诉记者,现在交1000元排号费,10月2日开盘时先打9.7折,贷款再打9.9折,一次性付款则9.7折,加上开盘日的优惠,预计均价在4200元/平米左右。
    
     除了普通住宅外,同样以北京客、投资客为主要购买人群的别墅项目也受到明显影响。大运河孔雀城销售人员告诉记者:“新政后,我们项目成交案例中很多都是一次性付款,只有1/3是贷款”。据其介绍,开发商为取得销量,让利幅度非常大,如目前叠拼的均价是6500元—7500元/平米,公司实行总房款减8万元,一次性付款再打9.5折,算下来均价仅六千元出头。
    
     燕郊 “限外”后房价降三五千
    
     四大行严格执行新房贷
    
     “外地户口在燕郊购房做贷款,无论是首次还是二次置业都一样,首付50%,利率比基准利率上浮10%,三套房不放贷。”9月14日,工商银行廊坊市燕郊支行工作人员告诉记者,该政策从7月开始在燕郊四大银行严格执行。
    
     记者在燕郊迎宾路上走访了工行、建行、农行的房贷部门,都得到与上述一致的回答。
    
     农行三河市燕郊支行员工表示:“原则上外地人(即使河北其他地市的户口)都要按这个政策走。但如果在本市工作,能拿出一年社保缴费证明,首付可降低一点,但利率不变。”据介绍,目前本地户口(廊坊市)购买首套房为普通住宅时,首付三成,利率8.5折,首付四成,利率7.5折;本地户口二次置业者的首付、利率则与外地买家相同。
    
     燕郊房价重回七八千元水平
    
     “燕郊30万置业者中来自北京的占了20万。”天洋城一名置业经理告诉记者,这一轮楼市调控后,燕郊楼市先是出现只看不买的人多了,现在来看房的人还是少了些,“区域内20多个项目又开始雇人在930车站旁拉人”。
    
     中原地产三级市场研究总监张大伟认为,对于没有实体经济支撑的燕郊,“限外”相当于限购,这是最近楼市一波热销行情中燕郊表现平淡的原因。
    
     记者在现场看到,看房人基本都是北京人或“北漂”。其中一位父亲是为儿子成家而让出北京住宅,到燕郊另置房产的。“对不少像我这样的刚需族而言,如能抄底,首付的提高还尚可接受。”一位购房者说。
    
     今年3月,天洋城均价不过7000元/平米,新政出台后,5月以13000元/平米入市,现在已降至7800元/平米;星河185从每平米11000元降至8000元,正计划再推出几套特价房。其销售员对看房者最常讲的话是:“政策取消后,就不会是这个价格了。”
    
     个别楼盘有“对策”
    
     虽然大多数楼盘表示“限外令”严丝合缝,但仍有个别活络的楼盘迅速有了“对策”。
    
     “我们昨天刚办成一单,外地户口首次置业30%的首付,1.1倍利率。”安馨丽景的销售人员表示,由于该项目地处离燕郊中心10公里远的大厂县城区域,政策执行不像燕郊那么严格,因而贷款得以被建行大厂分行审批通过。
    
     据该销售人员介绍,即使国有银行收紧审批,也可从农村信用合作社等机构找到机会的。“我们也不敢打保票,开发商会协助外地户口首次购房的买家申报三成至五成的首付,利率1.1倍。如果低于五成的申请没有获通过,购房者需补足首付款。”
    
     然而,燕郊上上城的销售人员十分自信:“我能保证办下三成首付。现在政策紧,燕郊四大行都不做,只有我们可以通过农信社办下三成首付。因为我们是燕郊最大的开发商。”
    
     记者以购房者身份找到与上上城合作的三河市农村信用社咨询,工作人员承认确有其事,“之前好多都是这样做的”。当记者表示想详细了解如何办理时被拒绝了,“必须由销售员带着购房者前来办理手续时才能详细讲解如何操作。”
    
     “开发商说的话不能全信,到时候定金交了,贷款办不下来,总是客户吃亏。”燕郊某经纪机构人员提醒,上上城二季、三季仍有大量尾盘,销售的许诺具有一定风险。
    
     廊坊 当地人预期房价下行 首付三成起付
    
     “不在本地工作,没有工资和保险证明,首付需要五成,利率提高到1.1倍”,在多次与同事确认后,廊坊工商银行房贷业务部门的一位工作人员向记者确认了该区域政策变化的消息。他表示,出于稳定楼市的考虑,银行部门应政府的要求,对楼市下了“重拳”,整个河北的国有银行可能是大同小异。
    
     “要求首付五成已经有一段时间了,有的银行可以对首付要求降低一点,但是起码也要三成,利率也有提高。”一位廊坊的开发商销售负责人透露了当前的购房贷款现状。
    
     他表示,尽管房贷政策没有外界所说的那样收紧,但最近几个月销售压力增加很明显,“河北"限外"政策不仅影响到北京人购房,本地人可能也会觉得房价会下行,不少过去在售楼处登记的看房人现在都说暂不过去看房了。”
    
     投资客多全款买高端楼盘
    
     记者咨询了廊坊市另外一些在售楼盘售楼处,当地的销售人员表示,对于普通住宅而言,目前北京人到廊坊购房比例相对并不高,相比之下燕郊、香河的楼盘的比例更高一些,其受到的影响更明显;而在廊坊一些知名的投资性楼盘、高端楼盘中,北京人购房的比例较高,他们大多是追随一些知名开发商进入廊坊的,他们的购房实力比较强,不太依赖银行贷款,不少是全款购房。而且他们会依据自己的判断购房,如长期看好楼市的价格、担心通货膨胀等,因而不一定会随大流而观望。
    
     对于今后的价格策略,多个楼盘负责人表示,会维持当前的价格水平,并适时推出折扣优惠。当地银行人士表示,“目前的限制政策是维持房价稳定的需要,主管部门并没有明确要求,政策松动的可能性也存在。一些开发商对此也心存观望,因而近期廊坊房价难有大的变化。”
    
     记者手记——河北“限外”或加速“京漂”返乡购房
    
     河北的楼市与北京人产生关联,得益于其地理优势,先是燕郊大热,随后香河也受到了青睐;固安的楼市今年以来也受到一些来自大兴区的人群的关注。最近一年多,由于燕郊楼市的波动,和前期置业者对居住环境的实地体验,北京人在异地购房的热情有所降温,变得更加理性。
    
     房子最终是用来住的,无论是投资还是自住买房,如果房子不适合居住,则很难长久受到关注,这应该是河北楼市从燕郊得到的启示。燕郊的交通环境、生活配套问题对于北京上班族生活、工作的制约很显然;缺乏知名的大型开发商支持,追随北京涨价的信心基础比较薄弱。这两大问题在廊坊和香河可能会有所改善,但加上目前楼市的限购等综合调控政策,使得越来越多的“京漂”开始重新考虑在北京过租房生活,一方面观望楼市的价格调整,一方面寻求事业的突破。
    
     而还有相当一部分人可能还在盘算自己的最坏打算:在自己难以在北京“漂”下去的时候,如租金进一步上涨,房价未见下调,事业难以突破的情况下,他们需要为自己找一个立足之地,这个地方不太可能是与他们的生活和工作都关联不大的河北(除了当地人),而是自己的户籍所在地的二三线城市。返乡购房,有自己的生活与工作圈子,有熟悉的环境。
    
     而即使是能承受租金的北漂一族,如果房价继续坚挺,房产保值效果胜过银行存款,在北京挣钱,购买户籍地在二三线城市的房产用于保值与养老,也是一个不错的选择。而由于此类人群在一线城市的数量会随房价的上涨而扩大,未来二三线城市的“返乡购房”会成为一个热点。
    
     固安 开发商愿垫两成首付 七成买家来自北京,观望较浓
    
     “国家调控楼市后,河北省就开始实行限制外地人购房的政策,主要针对北京人。因为去年燕郊、香河、固安三地的房价上涨得很快。”固安当地一名开发商告诉记者,目前“外地人首付五成,利率1.1倍”的政策在河北省各区域都普遍得到了比较严格的执行。
    
     据他介绍,随着北京南城的建设和大兴区域成为热点,和大兴只隔着一条永定河的固安搭上了顺风车,目前固安在售楼盘的均价在5500元—6000元/平米之间。
    
     过去一年间,固安的房价从每平米3000元猛涨到了6000元,“现在30多个楼盘都在等预售行可证,希望赶在10月销售。”该人士表示,明年固安的楼盘还将集中释放,开发商几乎将一切希望都寄予北京客身上。
    
     该开发商表示,从去年他们公司做的市场调查数据来看,固安购房者中至少有七成以上是在北京工作的外地户籍人员,以首次置业为主,他们看重的是固安的低房价。“比起香河至少每平米便宜1000元,但目前市场观望情绪较浓,情况不容乐观。”
    
     垫付、优惠意在吸引买家
    
     当地开发商介绍,“首付比例提高到五成,利率1.1倍”对广大刚需族而言,首付门槛至少提高数万元,因而带来浓郁的观望气氛。开发商除了加大促销力度推盘外,还有实力较强的大开发商表示可以为客户垫资首付两个月。
    
     “首付想做30%,只能是廊坊市户口首次置业,并提供一年社保缴纳证明和一年完税证明,利率能打8.5折”永定河孔雀城销售人员说:“我们项目一直是非普通住宅,新政出台后就执行五成首付,如果客户一时筹不出那么多钱,也可以先交30%的首付,我们可以先垫资,但必须在两个月内还清”。
    
     据了解,永定河孔雀城为固安第一大项目,建筑面积达500万平米,产品有大堡、联排、叠拼等,本周六将推出新开盘房源,所有优惠相加达到“认筹金卡2万抵15万,开盘当天再减1万”。
    
     来源 新京报 (博讯 boxun.com)


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