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中国正在学习香港经验 摆脱房地产经济的魔爪(图)
(博讯北京时间2010年7月15日 转载)
    
中国正在学习香港经验 摆脱房地产经济的魔爪

    (中评社)  全国人大香港基本法委员会委员刘乃强在《中国评论》月刊七月号发表专文《从香港经验看如何对待房地产经济》。作者强调:“发展到了今天,香港以高地价带来低税率、高褔利的制度,已经走到了需要全面总结修正的时刻。房地产经济像毒品一样,无疑是有立竿见影的即时奇效,但后患无穷,而且整治不易。内地各城市要以香港的反面经验为戒,应在还未尾大不掉之前,努力摆脱房地产经济的魔爪。”文章内容如下:
       根据《基本法》,香港的政府财政预算要“以量入为出为原则,力求收支平衡,避免赤字”,同时又规定要实行“低税政策”。但是香港的财政却十分宽裕,在回归后经历的经济不景中,虽曾出现多次赤字预算,但至今仍坐拥差不多18个月政府开支的巨额储备。社会福利,则颇为健全,包括12年免费教育、高补贴大学教育和职业培训及再培训、几乎免费的公共医疗、接近一半人口居住廉价房和廉租房、近50万人接受综合援助生活、70岁以上老人全部可拿每月近1千元的“生果金”等。这表面看来的财政奇迹,是因为香港的财政收入,经常有40%以上是来自包括拍卖土地使用权等与房地产有关的来源。
      香港这一高度依靠房地产经济的财政经验,近年来被内地很多城市借镜。在税收要大量上缴中央,但城市之间要攀比,地方领导要拼政绩的环境下,青出于蓝,卖地收入往往超过50%城市财政收入。结果不但像香港一样,楼价飞涨,贫富悬殊加剧,不但使许多市民都有买不起住房的怨愤,而且炒卖之风炽烈,更屡压不下,形成泡沫,破坏经济稳定和正常发展。今天不论香港和内地,都开始形成共识,政府有责任制定房屋政策,以稳定楼价,压抑炒风,同时更要以较正常的人息比例的每月供款和合理的供款期,使大部份有置业意欲的市民能有机会购房自住。
      这方面,香港多年来丰富的的正反经验和近来的有关讨论,总结一下,不但有助解决香港的有关问题,同时也会对内地的讨论和政策的制订,有所帮助。
      在讨论之初,我想先介绍两条与房地产市场有关的规律。
      于城市化的过程中,城市基本建设不断完善,加上市民收入不断上升,对住房的要求不断增加,住房有不断升值的趋势。这就是经济学上所说的经济租,许多时业主什么都不用做,三几年间由于房子升值所带来的纸面财富,会远大于一辈子辛劳的所得。房子一天未卖出,这财富还不是实在的,但从此而来给业主的财富效应,和社会上财富再分配效果,却是真实存在的。
      因此,对老百姓来说,购房除了有自住的实际作用之外,同时更是他们一辈子最大,而且也是最能增值获利的投资。因此,市民一有能力,便想买房子,而脑筋灵活点的,更千方百计买第二套、第三套……慢慢下来,对不少市民来说,买房子的作用,是以投资增值为主,居住反而成了次要。于这阶段,有些更聪明灵活的人,更通过各种融资方法,或屯积居奇,或作短期炒卖图利,房价便越炒越高,房地产成了一个投机市场。
      王小强准确地指出,在正常的市场中,价格与需求成反比,价格上涨,需求便受压抑,最终达至供求平衡。但是一到投机赌博这阶段,市场却会出现“追涨杀跌”的现象,楼价上升不止,泡沫出现,最终爆破,之后大幅下泻,往往要政府介入才能稳定下来。1这反常的大涨大跌现象在香港和内地都曾经出现。
      第二条规律是我们采取的小区开发模式,一个房地产项目从规划到入伙,最快也要三至五年。换句话说,供应并不可能即时回应需求和价格的变化。事实上,往往在市面好景时,发展商纷纷起动新项目,到这些新项目竣工时,差不多一起推出市面,供应充沛,价格下调,弄到发展商大都不愿意开发新项目,到前一阶段的供应消化得七七八八时,又会出现短缺,又再一起开发。这样由供求错位时间差造成的怪圈周而复始,永远不会完结,使房地产市场即便在正常情况之下周期性现象仍会十分明显,波动甚大。
      以上两条规律同时起作用,会令周期性的波幅加大,但总的来说,市场价格仍反覆向上发展,投资房地产保值仍永远都具吸引力。
      在香港和内地城市,政府都是土地唯一供应者。政府除了有责任稳定房地产市场,引导其正常发展这经济目标之外,还多少肩负了“居者有其屋”,保障市民要有合理的居住环境,和满足其置业兴家的意愿的政治目标。
      香港自70年代开始有房屋政策,直到回归之后董建华的“8万5”政策,都兼顾这双重目标。在90年代港英政府表面为了满足中方的要求,其实为它的撤退埋下不安的伏线,一方面限制土地供应,同时利用巨额土地收入大搞福利,收买人心,和藉此维持其彻退前的稳定和繁荣,并且炮制一个大泡沫给接手的特区政府去应付;这是善用房屋政策以达到政治和经济目标的经典范例。
      只有在曾荫权政府上任之后,它一方面死抱董建华政府的托市措施,在事过境迁之后依然不改;另一方面则单独采取大地主的立场,坚持政府不贱卖土地资源,长期采取由发展商提出政府认为值得卖的价格建议,再作公开投标的奇特“勾地”政策,弄到每年土的地供应只及回归前中英限制卖地数量的零头,结果地价上扬,住宅楼宇的供应在过去10年只是董建华“8万5”目标的十分之一!由于供应明显短缺,房价突破上次泡沫的高峰之后,还涨势不止。
      香港长期的畸形房地产经济,已经形成了高地价-高楼价-高物价-高工资的恶果,香港的经营成本太高,处处窒息着各行各业的发展,也熄灭了香港市民的创业意欲;连市民生活必须品的零售,也只有大型连锁店才能立足,而这些连锁店,不少也是房地产大财团的旗下。这样一来,市民每一种消费,企业每一分钱的支出,好一部分最后都要进大业主的口袋,结果是人人事实上都为财阀打工。客观上财阀等于为政府收税,但却先把大部分放进自己口袋,低税制其实是十分低效率和不公平和扭曲的高税制。这也是为何连续十多年列为世界最自由的经济,表面如此美满,被自由主义者和新自由主义者奉为典范的制度,竟然没有其他国家地区效法的原因。
      表面看来,楼价上涨,已置业者会得益,作为既得利益者,他们会抗拒任何压抑楼市的措施。而另一方面,主要是青年的未置业者,眼看楼价高于他们本来已经难以企及的高水准还要继续飞涨,极可能终身置业无望,当然怨燥不安。年青人的父母,不少虽然拥有不断增值的高价资产,却因为身居在此而不能卖出套现,并且为其子女的住房烦恼而操心,同样心存怨愤。至于侥幸上了楼的中产阶级,则马上成为房奴,节衣缩食,心情也好不到哪里。事实上,高楼价,只有少数财阀和靠收租的业主得益,其他人都是轮家,个个都怨气冲天,“官商勾结”、“利益输送”之声不绝。而房地产利益是那么庞大,房地产经济必然是贪腐的温床。加上像香港那样,房地产经济存在已久,拥有世界级财富的财阀事实上已经垄断了不少环节,公私利益存在着盘根错节的关系,牵一发而动全身,房地产利益事实上已经骑劫了整个经济,认真治理殊不容易。特区政府对于房地产市场上许多明显不合理的现象,如实用面积模糊、发水楼层、示范单位误导、人为造市等等,都长期视而不见,更坐实了民间“官商勾结”、“利益输送”等指责,成了社会不和谐的祸根。
      发展到了今天,香港以高地价带来低税率、高褔利的制度,已经走到了需要全面总结修正的时刻。房地产经济像毒品一样,无疑是有立竿见影的即时奇效,但后患无穷,而且整治不易。内地各城市要以香港的反面经验为戒,应在还未尾大不掉之前,努力摆脱房地产经济的魔爪。
      治理房地产经济之道,不外下列几个层次。
      第一个层次是整治市场不合理漏洞。这是政府自己拨乱反正,是最容易做的事。效果是立竿见影地挫一下房地产商的威风,让他们不能再轻易地公然巧取豪夺,让市民消消气。规范市场是政府应该做的事,对于市场健康发展大有帮助,但无补于压抑楼价,消除泡沫。
      第二个层次是调整治业融资杠杆。这是中央政府目前整治房地产泡沫的主要手段,同时也是各地政府最常用以对付房地产泡沫的措施,目的在于使银行减少贷款予发展商或/及市民,或者提高贷款的条件、成本等,以金融手段降低房地产供应或/及需求,即时为房地产降温。
      第三个层次是改变房屋政策。这是香港过去的重要措施,政府直接参与房地产建设,大量兴建低价房和廉租房。高峰期私人住宅单位占总数50%、政府廉租房40%、低价房10%。星加坡向香港取经,青出于蓝,公屋占总数80%,并且创新地容许市民以公积金存款作首期,方便买公屋,让人人都能置业。这样一来,私营住宅的市场上落不管多大,主要是影响少数富有市民,对一般平民老百姓没有关连。星加坡模式成功结合社会保障与置业的资金,给市民最大的利益,和为最多人提供合理住房的做法,极具社会主义色彩,这是一个值得内地参考的模式。
      第四个层次是改变卖地政策。由于城市政府是土地唯一供应者,它决定了未来楼宇的供应量。因此,它有责任按照某一能从土地资源出发,照顾市民住房需要的政策指标,源源提供土地。持之以恒的话,市民便会慢慢养成一种理性的预期,认为他们一定可以其能负担的价钱买到房子,而毋须急于置业保值,这就从根本上杜绝了“追涨杀跌”的投机赌博行为。有了这一规范,某一届政府既不能单靠房地产经济开源,亦不能竭泽而渔,一下子卖尽土地,让后届政府再无土地可发展。
      根据以上分析,我们可以见到,香港目前只在第一层面做功夫,内地则主要在第二层着力。但若要长治久安,非要在第三、四层面努力不可。 _(网文转载) (博讯 boxun.com)

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