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温家宝对楼市痛下狠手/韩世同
(博讯北京时间2010年4月16日 转载)
    
     新华网北京4月15日电 国务院总理温家宝14日主持召开国务院常务会议,研究部署遏制部分城市房价过快上涨的政策措施。
     (博讯 boxun.com)

    看到这一消息,我虽然觉得不奇怪,但多少还是有些意外。中央终于祭出2007年9.27的杀手锏——当年我曾用“压垮骆驼的最后一根稻草”来形容的二套房贷政策,之前这一政策已经有所恢复,但仅仅是将二套房贷首付提高到4成,而现在这根最后的稻草似乎比当年那根还要粗一些,因为首付被提高到5成,还要上浮10%利率。这就意味着,二套以上的房贷不仅要再多拿出1成首付,还要承担比原来7折优惠高出40%的利率负担。
    
    不过,许多 “骆驼”表示不会被压垮。对此,我不太相信。为什么?因为目前在高房价的情况下,只有改善型买家才是市场的主力购房人群。投资性买家因为房价过高导致的市场前景不明朗和投资回报过低、风险过大而收手和退场;而首次的刚性需求则早就因为房价过高而要么变成无效需求要么转向二手或远郊市场。
    
    利率突然上调40%,必然会对依赖按揭贷款供楼的二次购房的买家造成巨大的心理和实际影响,导致本来就已经不是很多的有效需求进一步萎缩。因为,高房价已经导致市场只剩下二次购房的这部分买家了,因为只有他们在房价最高的时候还愿意买和可以买,虽然也是负担很重。新的二套房贷出台的后果和效果几乎可想而知,一定是严重的、巨大的。
    
    当然,如果说还有什么于2007年有所不同的情况,恐怕只有开发性贷款还没有到只收不放的程度而已。如果,一旦房地产出现市场风险,很难保证银行会不会雪上加霜再对这些被压垮的骆驼痛下杀手。虽然,如果发生房价大幅下跌导致金融风险,银行和开发商免不了灭顶之灾,但谁先死、谁后死之争还是导致央行出此下策。其实,是一条绳上的蚂蚱,谁也跑不了。
    
    话又说回来,为何这次中央会痛下狠手?究竟是谁误导和逼迫的?因为,在我看来今年以来一系列宏观调控政策效果是十分理想和达到预期目的的。1-2月京沪深穗等一线城市都不同程度地出现成交大幅萎缩的状况,3月虽然有所反弹但并不是象开发商、中介商和媒体宣称的是因为调控失败、房市疯狂反弹,而是因为开发商采取了一定程度积极促销的措施,包括打折优惠。
    
    开发商、中介商和媒体这么做可能是想要误导消费者在高价位的情况下尽快入市购房,这样做也的确可以起到一定的效果。但同时,却也在误导和逼迫中央政府进一步加强对房价的调控措施和手段。可谓是“搬起石头砸自己的脚”自己给自己找倒霉。
    
    本来,这次中央对房地产调控的强度和力度是控制得比较好的,我称之为高举轻打,就是担心出手过重会导致整体经济的不稳定。我认为,这一策略是正确的,而且效果也十分明显。但由于开发商、中介商和媒体的误导,引起民众对房价会否再度上涨的恐慌,也因此引来了更加严厉的调控。
    
    这次出台的二套房贷新政后果可能极为严重,必然导致成交进一步萎缩,甚至可能最终导致房价快速下降——崩盘。我认为这是完全可能的事情,因为房地产现在已经绑架的国民经济,如果房地产大幅萎缩,经济也必然大幅萎缩,金融业必然面临危机。
    
    除了开发商、中介商和媒体之外,还有一个误导是来自国家统计局,今年一季度房地产运行的报告显示,今年一季度同比几乎所有的数据都大幅增长。这在一定程度上印证了开发商、中介商和媒体的观点,统计部门数据的确没有错。
    
    但是,为何今年一季度会比去年一季度大幅增长呢?因为去年一季度房地产刚刚回暖,成交还处于较低的状况,而今年一季度成交虽然要比去年四季度大幅下降,但同比还是有很大幅度增加。而统计部门只作同比却不做环比,这是很大的失误和失职。
    
    要知道,在市场急剧变化、尤其是处于转折时期,不能只看同比而不看环比,也不能只看年度变化而不看月度变化。例如,房价指数按月度变化已经接近10%,但年度却还只有1.5%。这并不是统计部门的错,但必须要做出合理的解读。
    
    广州去年房价从每平米8000多元一直涨到11000多元,涨幅高达40%,但年度均价却与上年均本持平?我们能说2009年广州房价根本没有涨吗?显然是不能的。今年3月广州一手住宅交易登记均价比上月(环比)下降9.2%,但与去年同期相比(同比)却仍然还上涨31%。如果不加解释,民众还以为房价又涨了30%,其实却是从原来涨幅高达40%回落到了30%。
    
    不过,现在再说什么也都没有用了。反正都是要再折腾一次了,长痛不如短痛。就让这次的调控刺破泡沫和迎来经济的二次探底吧,反正该来的迟早总会要来。不久前,国外一家权威机构发布《中国红色警报》可能就要被应验,让我们拭目以待吧,虽然有些悲壮和沉重,但又好像倒也挺期待似的。
    
    
    其实,做咨询策划的,最欣慰的是自己好的意见被人接纳,最痛心的是不好的预见、本来有可能避免的坏事却又不得不面对。当然,这也是一种挑战和乐趣。 _(博讯自由发稿区发稿) (博讯 boxun.com)

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