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被拆迁户维权招数(图)
请看博讯热点:强行拆迁

(博讯北京时间2010年2月09日 转载)
    
    《新京报》
    
    
    
被拆迁户维权招数

    
     1 拆迁之初
    
     搜集拆迁许可证等文件
    
     他建议被拆迁人,在拆迁之初,一定要关注和搜集拆迁人和政府部门颁发的文件,其中包括:拆迁公告,拆迁地块的建设项目批准文件,建设用地规划许可证,建设工程规划许可证,谁是拆迁单位,城市房屋拆迁资格证书,拆迁许可证,以及两个内部文件(拆迁计划、拆迁方案和银行拆迁补偿安置资金的证明)。其中,两个内部文件需要通过提请政府信息公开或诉讼才能看到,还要关注通知甚至公开信,以及安置补偿实施细则或办法。
    
     2 补偿谈判
    
     必要时需录音留作证据
    
     在拆迁公告发布后,如果有拆迁公司找到被拆迁人洽谈,龚来章律师建议被拆迁人要索要他们的授权委托书,让他们出示工作证和拆迁人员的资格上岗证。因为拆迁人很有可能动用社会闲散人员恐吓威胁被拆迁人。与拆迁办工作人员沟通时,龚来章提醒,在必要时做录音,“这些话可能作为将来协商谈判取得重要补偿的信息线索,有些被拆迁户没有固定证据,很难证明对方的口头承诺”。
    
     3 房屋评估
    
     报告不符实际要求重评
    
     而在评估公司人员上门时,被拆迁人也要让他们出示相应评估公司的资质及上岗证件,在评估报告中“与房屋实际面积,装修情况,层高不符的地方,要提出质疑,要让评估人员详细记载,必要时要他重新评估”。
    
     对于已达成拆迁补偿安置协议的被拆迁户,龚来章提醒他们一定要注意向拆迁公司索要协议原件。“有些恶劣的拆迁人先让你签字,所有补偿金额、面积、楼号都是空白,与口头不一致”。
    
     4 行政裁决
    
     要充分表达自己意见
    
     龚来章不主张被拆迁人在行政裁决阶段,采取不理会、不到场、不表达的做法,而是要利用程序性权利,充分表达自己的意见,要注意行政裁决调解会上查看“记录人员是不是完整地记录了你的意见”。
    
     5 面临强拆
    
     对房屋状况拍照录像
    
     他还提醒被拆迁人,在行政裁决接近尾声时,要对自己的房屋状况,物品进行拍照录像,因为“程序走到这里,就可能面临强拆”。
    
     即便行政裁决之后面临强拆,被拆迁人也要拨打110,并找合适的位置和角度将强拆过程拍摄下来,以保存有效的证据。
    
强制搬迁阴魂不散/吴德志

    我认为这些条例有六个进步
    
    进步之一:"拆迁"改为"征收补偿",体现立法理念的进步和权利义务的对等。
    进步之二:明确公共利益作为征收的基础,私权让位于公共利益的前提条件。
    进步之三:由被征收人选择评估机构,尊重了被征收人的选择权。
    进步之四:补偿协议公开制度,尊重了被征收人的知情权。
    进步之五:评估价格不得低于类似房地产的市场交易价格,改变了以前计划经济色彩的指导价格缺陷,弥补了目前评估中价格太低的现状。
    进步之六:确定了非公共利益拆迁遵守自愿公平的原则。
    
    缺陷之一:公共利益界定不清。
    1、 何为"国家重点扶持"?此处的"国家"是否包括地方政府?国务院、省、市、县、乡都可以代表国家,如果是这样,所有的项目都符合。"扶持"为何意?是国家出资的项目还是政府红头文件批示的项目?有无法律界定?
    2、 "纳入规划"是指哪级规划?
    根据《城乡规划法》第二条,城乡规划,包括城镇体系规划、城市规划、镇规划、乡规划和村庄规划。城市规划、镇规划分为总体规划和详细规划。详细规划分为控制性详细规划和修建性详细规划。
    3、"危旧房改造"容易被开发商利用,名人故居和古建可能面临厄运!
    何为危房?是否要鉴定程序?危房为何被征收,为什么不能自我修缮?私有的房屋和公房是否区别对待?
    旧而不危的房屋为什么被征收?就像我家的旧彩电一样,我有钱就换一台新彩电,没钱就将就着用,难道不行吗?难道这也是公共利益?
    4、对公共利益界定的修改意见:
    1)从程序上允许公众参与对公共利益的界定,设置以司法、听证或公投的方式确定对公共利益项目的审查及质疑。
    2)从实体上界定公共利益,建议参照《划拨用地目录》,也就是凡是最终以划拨方式供应的土地,才可能属于"公共利益"项目征收范围。这样相对公平,否则,某些地方政府会借公共利益之名义征收,然后转手就将土地以招牌挂的方式高价出让,重蹈政府经营土地的老路。
    《划拨用地目录》(国土资源部第9号令)规定:对国家重点扶持的能源、交通、水利等基础设施用地项目,可以以划拨方式提供土地使用权。对以营利为目的,非国家重点扶持的能源、交通、水利等基础设施用地项目,应当以有偿方式提供土地使用权。
    一、国家机关用地和军事用地
    二、城市基础设施用地和公益事业用地
    三、国家重点扶持的能源、交通、水利等基础设施用地
    
    缺陷之二:"征收决定"制度设计相对于"拆迁许可"制度在某种意义上是一大退步。
    1、不能将设计大众切身利益的"征收决定"寄托于论证会和公众意见,置规划法和土地法于不顾。
     依据旧条例,拆迁许可的制度有明确的审查程序,即五大前置要件:立项批准文件、规划许可文件、土地使用权文件、拆迁方案、安置房屋和安置资金证明文件。也就是说,政府在同意拆迁之前,开发主体必须做好了充分的准备。
     但是,新条例对此没有任何实质性的前置程序,所谓相关部门的论证、公告、公众意见都是很虚无的程序,没有硬指标,很容易被操纵。
     就像高考制度一样,如果废除高考分数录取制度,仅凭学生的学校评语、居委会的证明、同学的意见、专家的点评就决定是否录取,很容易被有钱人操纵。
    2、将重大分歧的项目交由上级政府裁决后,就直接作出征收决定,实属一大败笔。言外之意,之前公众和专家无论如何反对,政府决定的事是挡不住的。(T12)
    3、新条例规定"如果被征收人和利害关系人有权对征收决定申请复议和提起诉讼",但是,复议机关和人民法院如何审查其合法性?依据什么?是审查公众的意见听上去是否有道理,还是去统计有几个领导参加论证会吗?看来法官审这种案子只能拍脑袋决定或者只骰子了!
    4、如果经过上级政府的裁决后作出的征收决定,如何审查其合法性?是否允许附带审查该裁决合法性呢?如果没有程序确认该裁决违法时,政府裁决当然合法有效。总之对征收决定的审查实质上是程序摆设,没有启动的意义和胜诉的可能。
    
    缺陷之三:强制搬迁阴魂不散
    1、 第28条语意不清,"补偿决定"内容不明。从字面理解只有补偿的内容,没有要求被征收人限期搬迁的内容。但从28条第二款的第三句话的"逾期不履行的"用词看,应该包括限期搬迁的内容。如果是这样的话,就应当将"补偿决定"改为"搬迁补偿决定",以示严谨。
    否则,"不停止补偿决定的执行"含义就不清楚:如果补偿决定包含限期搬迁的内容,执行补偿决定是指政府将补偿款支付给被征收人或利害关系人,同时被征收人在规定期限内搬迁;如果补偿决定中没有限期搬迁的内容,执行补偿决定自然只有政府支付补偿款的行为,没有限期搬迁的约束。后一种意思就不存在强制搬迁的前提,因为你没有要求嘛。
    2、 诉讼期间是否停止搬迁补偿决定(强拆)?第28条第二款的第三句和第四句语意矛盾:
    从第三句话的语意看,只要被征收人在15日内对补偿决定提起诉讼或复议的,政府就不能强制搬迁,即诉讼期间不能强拆。而第四句话语意,法院或复议机关判决确认补偿决定违法的,就赔偿被征收人的损失,言外之意,该房屋已经被拆除了。这显然与第三句话说在诉讼期间不能强制搬迁相矛盾。
    3、 诉讼期间是否应当停止搬迁补偿决定的执行?我的观点是:应当停止。
    1) 补偿决定作出后,如果被征收人放弃司法救济的权利,当然可以强制执行。
    2) 但是在补偿决定作出之后,如果被征收人选择了司法救济的手段,对该行政行为提出合法性审查,就应当尊重司法程序和司法权威,耐心等待审查结果。
    3) 在审查结果出来之后再执行,这一方面使得强制拆迁更具有合法性基础,避免了被征收人强烈的对抗,另一方面如果万一法院认为补偿决定不合法,停止执行就避免了房屋被拆所造成的无法弥补的损失,避免了判决书将政府置于难堪的境地,避免了法院下判决时受到更强烈的干扰。
    4) 没有必要急于拆房。等到判决结果之后又有何损失呢?对公共利益有何损害?如果说确实非常着急,那就不适用征收制度,而是征用制度。
    5) 停止执行不违反现有法律制度呢?有些学者分析不停止执行的原因时说,可能是《行政复议法》和《行政诉讼法》的规定了不停止执行的原则。但是这两部法律同时也规定了不停止执行的除外条款。明确规定:法律法规规定不停止执行的除外。本条例是行政法规,自然有权规定停止执行条款。诉讼期间不停止,使得违法赔偿成为空话,政府强拆更加有恃无恐。
    6) 试想,如果不停止执行,在法院判决补偿决定违法之后又如何赔偿呢?无非还是依据评估报告赔偿!因为房屋已经被拆除,要重新评估也不可能了。而事实上依据评估报告确定补偿款已经在强制搬迁时强行支付给了被征收人,方式可能是直接存入被拆前人的存折,或者是公证提存。这时违法赔偿就成为一句空话,也就是说政府即便接到败诉判决也无关痛痒了。结果就是政府有恃无恐更热衷于强制拆迁(搬迁)。
    总之,诉讼期间不停止补偿决定的执行,必将使修改拆迁条例的良好初衷毁于一旦,暴力拆迁不可避免。 _(博讯自由发稿区发稿) (博讯 boxun.com)

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