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重庆打黑打破地产黑金链条 地产界重新洗牌
(博讯北京时间2009年11月24日 转载)
    
    来源:中国新闻周刊
     (博讯 boxun.com)

    从“平安重庆”到“宜居重庆”,因为打黑而深入民心的重庆政府,正式向当地房地产业界的“码头意识”宣战。
    
    “重庆黑社会仅"放水(高利贷)"就放了300个亿,这个数字相当于重庆一年财政收入的1/3!”2009年7月31日,重庆国际信托投资公司会议室,重庆市公安局长王立军此言一出,语惊四座。台下坐着的是来自重庆主要金融机构、市属大型国企以及民营企业的“大腕”,力帆集团董事长尹明善,挛集团董事长涂建华,重庆非公有制经济促进会会长黄伟等人位列其中。
    
    “谁都没有想到有这么多。数字太惊人了!”重庆市非公有制经济促进会会长黄伟告诉记者,2008年,重庆市的财政收入仅为963亿元。
    
    稍早之前,重庆市工商联房地产商会于2008年12月3日向重庆市政府提交的《重庆房地产开发企业民间高利贷问题的紧急报告》,已经引起了社会的高度关注。报告称,重庆主要房地产企业正深陷高利贷危机,相关高利贷金额在100亿至120亿元之间。
    
    而此次被捕的涉黑“大佬”陈明亮、黎强等人,都曾涉足房地产界,从中非法牟取暴利,又将黑金“放水”给其他房地产商。这些复杂的深层勾连,让黑金帝国与重庆房地产业之间很难正本清源。
    
    地产“涉水”太深
    
    2008年7月,重庆市委书记薄熙来在“2008中国(重庆)民营经济发展论坛”上强调,一定要想方设法降低企业的“人际关系成本”和“商务成本”。
    
    此言一出,不少与会民营代表拍手称快,称击中了重庆房地产业沉疴的要害。
    
    “外地企业到重庆投资,不怕手续麻烦,却特别担心当地的潜规则,最怕不花钱不办事,花了钱乱办事。担心重庆讲人情、讲关系;担心不认识人,会受排挤。”薄熙来说。
    
    重庆地产界一直有个怪圈,大名鼎鼎的外地开发商来得不少,但普遍活得不怎么滋润,占据重庆房地产市场主导地位的是龙湖、华宇、协信、南方等本土企业。
    
    重庆每年举办的秋季房交会,展位布置很值得玩味。“七八年来,一进房交会,局面都是一样,进门第一排,左手是龙湖,右手是南方,这两家都是重庆本地地产巨头,一线阵营基本看不到外地企业的影子。”
    
    陈凡(化名)告诉记者,“展位实际显示了房地产企业在当地的"排序",也就是地位。”1997年,重庆直辖,陈凡同年进军地产界,可以说见证了重庆房地产业十几年的风云变幻。
    
    “在重庆做生意,很多时候靠的是"关系",而这些"关系"常常是错综复杂,层层勾连。有的时候,即便你有足够的资金,没有"关系",也是寸步难行,"关系"甚至可以说事关重庆房地产业的生死存亡。”深谙其道的陈凡坦言,正是这些盘根错节的“关系”,让不少外来房企因为“水太深”而望而却步。
    
    很久以来,人们习惯于将这种“怪圈”归结为重庆人骨子里就有的“袍哥精神”和“码头文化”。西南政法大学教授李永升研究黑社会犯罪多年,他告诉《中国新闻周刊》:“袍哥重义气,讲究人人皆兄弟,而历史上各个行业都有商会,当这些商业意识强烈的商会和"袍哥文化"结合,就形成"码头文化",其显著特征就是抱团。”
    
    回望此番“扫黑”落马的高官:重庆市公安局原常务副局长文强、市公安局原副局长彭长健、市检察院分院原副检察长毛建平等,无一不是把脉重庆行政系统命门的高官,而此前曝光的“地产窝案”中,被重庆市民戏称为“风起云涌”的四人,唐文(峰)、梁晓(琦)、黄(云)、蒋(勇),与不少本土房地产企业有着千丝万缕的连系,他们又分管着与房地产开发息息相关的国土、规划、房管等实权部门。
    
    除了靠“哥儿们”,重庆房地产商还常常“抱团”排挤外地企业。陈凡举了一例:2005年,重庆市主城区沙坪坝三峡广场旁边一块地进行公开拍卖。竞标的八家单位中,有七家重庆本地企业,一家南京企业。在举牌竞标前的一个月公示期中,陈凡接到了所有本地企业打来的电话。大家合计,不管怎样,先挤走这家南京企业,再谈接下来的事。
    
    2008年以前,即便是进入重庆市场的知名外地房企,大多也只开发了一个项目。
    
    例如名列“全国房地产领先企业”前十强的广州富力地产股份有限公司,2005年年底进入重庆市场,并于2006年拿下了第一个项目,在重庆黄金地段之一的江北区北城天街洋河路修建约30万平方米的富力海洋广场,此后几年,没有更大的动静。即便是被业界称为“常胜将军”的保利地产也不例外。保利地产 2003年就入驻重庆,直到2008年之前,才仅有保利高尔夫豪园一个项目。王石的万科集团,直到2008年5月才“姗姗来迟”。
    
    而此时,重庆市江州实业有限公司原董事长陈明亮的房地产事业却做得风生水起。陈明亮1996年就创建了重庆市江州实业有限公司进入房地产界,2005年,他更是拿下了重庆江北区黄金地段----红旗河沟转盘东南角的一块土地,建造了“世纪英皇”项目。该建筑有50多层,顶层设有直升机停机坪,均价为每平方米 9500元。
    
    隐秘的黑金链条
    
    “排挤”外来企业的同时,重庆地产市场也关上了外部资金进入的大门,只能靠内部“供血”。
    
    “长久以来,银行贷款几乎是重庆房地产项目最主要的资金来源。”重庆市非公有制经济促进会会长黄伟告诉记者,“这种单一的融资模式,无论对开发商还是银行系统来说,都蕴含着较大风险。”
     当银行贷出的份额已满,企业还要不断借贷时怎么办?这就给高利贷行业带来了“商机”,也让众多掺杂其间的“黑金”得以“乘虚而入”。
    
    “重庆的房地产商有一半以上都借过高利贷。”陈凡告诉记者。事实上,纵观重庆黑社会发展的脉络,“放水”一直是其敛财的重要手段。
    
    2007年,重庆直辖十年,重庆楼市也达到了巅峰,是供需两旺的“黄金时代”。楼市持续火爆,房价一夜飙升,每平米平均涨高700多元,连续5周商品房成交量超过5000套,并且不断出现单日商品房销售超过1000套的纪录。
    
    “市场行情很好,不少房地产企业看到了土地开发的利润,就去吸纳一些非银行资金进行土地买卖,因为这些非银行资金比银行资金来得快。还有一种情况是,银行资金的份额已经借贷尽了,但是又想拿钱去买土地,就只有走高利贷这条路。”陈凡说。
    
    来自中国人民银行重庆营管部的数据是,2008年,重庆市民间借贷利率平均高达18.72%,相当于金融机构平均贷款利率的2.3倍。
    
    对于民间金融并不发达的重庆,300个亿的巨额“放水”资金来自哪里?
    
    重庆律师周立太告诉记者,重庆的高利贷资金来源有两个,一是一些官员来源不明的财产,二是国有银行利用职务之便放出来的钱。
    
    一位金融体系的内部人士透露,涉黑的“水钱”有部分来自国资系统。“根据国家相关政策优惠,一些国有大型企业、机构能够在基础设施建设方面拿到利率极低甚至免息的贷款资金,以用于当地建设;他们将巨额的资金以略高于几个点的利率拆借给"中介","中介"一般由各种名目的金融担保公司组成;担保公司再随市场行情设定利息,贷给那些缺钱的中小企业或者个人。”一条通过利差获取巨额收益的黑色链条由此形成。
    
    而这,也许只是冰山一角。
    
    “一些信托、担保公司与银行、法院勾结,盯住某家资金链可能出现紧张的企业,然后主动提供高利贷,再趁机吃掉这家企业。”陈凡告诉记者。在“奥妮土地” 案中,涉黑团伙头目陈坤志和龚刚模的重庆万贯财务咨询公司就是向竞拍土地的某公司负责人贷出本金1000万,月息为10%~15%的高利贷。后因无力支付高息,该公司负责人迫不得已将公司的股东变更为陈坤志,使其成为占51%股份的大股东。
    
    一旦中间发生了还贷者无法归还的情况,涉黑团伙们就会动用暴力。
    
    2008年4月14日,重庆某知名房地产开发商向陈明亮借高利贷250万元,约定每月付给8%,也就是20万元的利息。后因开发商未按时付息,陈明亮就多次安排“马仔”去收账,不仅派人24小时紧跟该开发商,还将其软禁在办公室近一个月之久,并对其殴打。
    
    “大佬”们当然不愿意自己永远活在阴暗的角落,他们会想方设法把自己“漂白”,让“水钱”变得“合法”起来。陈凡说。
    
    西南政法大学教授李永升告诉记者:“在公职人员中,有的涉黑官员通过"一家两制"进行洗钱。一方面利用权力捞钱,另一方面利用亲属的商业身份掩盖黑钱来源。”
    
    “此外,利用地下钱庄洗钱也非常普遍。”李永升说,“地下钱庄用金融机构的资金结算网络,从事非法外汇买卖、跨境资金转移、资金存储及借贷等非法金融业务,这种方式成本非常低,并且经常以亲友馈赠的方式使黑钱流回。”
    
    地产“潜规则”
    
    陈凡曾多次代表公司参加土地竞标,他回忆道:2003年,重庆市江北区五里店桥头黄花园大桥的一块地,属于国资委下面的国有土地,向全社会进行公开招标。这块地后来建了个加油站。在举牌前的半个小时,就有人来提前打招呼,举到多少就不要举了。加油站的项目申请提到了市政局,但是由于安全问题没有通过审批,后来重庆市前规划局副局长梁晓琦收受了某公司的25万元“好处费”之后,顺利获得通过。
    
    而通过恶意竞标、暴力恐吓等手段,以远远低于市值的低价拿下黄金地段的事例也屡见不鲜。来自重庆市第五中级人民法院对黎强的起诉书中介绍,做交通运输起家的黎强涉黑团伙,参与土地拍卖会竞拍前,都会派“平头党”向前来竞拍的开发商们发出不许参与竞争的“通牒”,否则 “后果很严重”。威逼之下,很多有实力的开发商只得成为竞拍会上的陪衬,而黎强却以极便宜的价格拿到黄金地段的地皮。
    
    重庆打黑除恶专案组的一名警员告诉记者,2006年,某开发商看中了重庆一块地,陈明亮团伙立即参与竞争,哄抬价格,迫使开发商接受条件:支付4000万元,他们就退出“竞争”。该开发商支付了1300万元后,拿不出钱了。陈明亮等人就安排“马仔”以开发商欠其债务为由,频繁到开发商办公地滋事。最终,该开发商不得不将一块土地以2700万元抵押给他们。
    
    土地交易一般有两种形式:一种是标准形式,即招标、拍卖、挂牌,一种是招商引资,也称BT模式。在BT模式中,也有很多“不能说的秘密”。陈凡告诉记者,官员与开发商可以达成某种“默契”,通过无限提价来拖垮其他竞争者,而自己不用负担过多的钱。比如,官员与某开发商可以达成协议,这块土地我们以每亩400万成交,这之后,在拍卖过程中,那个开发商可以大胆喊价,假设最后喊到的成交价是600万每亩,开发商只需暂时付600万,官员会通过退税等办法,把多出的200万给“腾出来”,与开发商平分这笔钱。
     “如果继续让黑恶势力操控房地产业,那么房价就不是跟着市场经济的指挥棒走,而是跟着少数人的利益走了,这会非常危险。”李永升教授说。
    
    “顺应民意,官不聊生”
    
    “顺应民意,官不聊生。”这句源自网友的一句话开始在重庆民间走红。
    
    薄熙来整治房地产,第一把大火,烧向了重庆官场。
    
    先是打乱盘根错节的关系网。2008年3月,在薄熙来主持下,重庆市渝中、九龙坡等7个区县一把手进行了调整,“7区县换帅,7高官受贿被双规。”
    
    2008年春天,重庆“地产窝案”现形,“保护伞”重庆市经开区原主任唐文峰、重庆市规划局原副局长蒋勇、原副局长梁晓琦、原重庆市沙坪坝区区长等人纷纷落马,引发官场地震。
    
    薄熙来还举办“领导干部现代经济知识培训班”,学员都是各区、县的书记、区长,由薄亲自上课。“重庆要进一步扩大开放,各级领导干部必须率先解放思想,努力提高自身的素质和能力。”薄熙来在培训班上告诉“学员”们。
    
    第二把大火,是“平安重庆”指导下,王立军领衔的声势浩大的“打黑除恶专项斗争”。截至10月28日,全市共抓获涉嫌黑恶及其他犯罪人员 2954人,“长期盘踞我市的重大涉黑团伙受到毁灭性打击”。而这些涉黑团伙,有不少都涉足房地产业、高利贷业等领域,对经济的良性运行带来了极为恶劣的影响。
    
    “宜居重庆”,是薄熙来整治房地产市场的另一把“宝剑”。薄熙来明确指示,要让市民买得起住得起房,“要建设开放有序的房地产市场,引进更多水平高、实力强的开发商参与重庆的开发建设,通过公平竞争让老百姓得到实惠,也使建设水平提升档次。”
    
    今年9月,在重庆举行的“2009内陆开发高地论坛”上,重庆市常务副市长黄奇帆也表示,政府要控制地产投资总额,以免大量热钱涌入地产业,导致房地产泡沫,让房价停留在合理区间;降低商品房成本,严控土地出让价格,绝不让“面粉贵过面包”。
    
    “这下绝对不是搞起耍的。”不少重庆市民均不约而同地向记者表示,他们看到了薄书记的“铁腕”作风,相信政府不是在“作秀”。
    
    “扫黑之后,让本地一些不良开发商拥有的资金变得更少,不具备大型物业和品质物业的开发,就是让当地较多的开放企业退出了主城的一线竞争;再打断他们赖以生存的关系网,冻结一部分资金,这些企业将丧失在重庆主城地区的竞争力。”陈凡告诉记者。
    
    地产界洗牌
    
    2009年10月15日,重庆2009秋季房地产展示交易会开幕,房交会一直持续到10月18日,“战绩”让不少房地产开发商“喜上眉梢”。
    
    来自重庆市国土资源和房屋管理局的数据显示,4天交易会期间,各类房屋共成交9923 件,比去年秋交会增加20.48%;成交面积95.25万平方米,增加28.71%;成交金额40.11 亿元,增加64.66%。
    
    “薄书记整治房地产行业已经初见成效”,重庆朗呈房地产顾问有限公司董事总经理张琳告诉记者。
    
    今年房交会,展位已经发生了变化。除了龙湖集团,重庆本地企业都排到了二线,取而代之的是保利、富力等国内房地产“大腕”。保利集团今年更是成为在重庆拿地最多的“新地王”,而重庆本土企业在主城区大多没有拿到一块新地,以金科为代表的重庆本土地产集团,开始转战周边二线城市。
    
    越来越多的外地房企开始进军重庆市场。2008年有28家百强房地产企业入驻重庆,其中外来房企21家,本土企业7家。入驻重庆的百强企业,外来力量已占到75%,也就是说,重庆的房地产市场,将不再是本土地产商做主导了。2009年,房地产巨头保利集团更是连开四盘,薄熙来入主重庆之后进入重庆市场的万科集团也雄心勃勃,在重庆拿下三宗分别位于渝中区和北部新区的土地,规划建筑面积就有105万方,占万科2009年上半年拿地面积的1/4。
    
    官员的“公章”也变得越来越难拿了,人人自危。陈凡举了一例:2008年6月,重庆某开发企业拿到一块地,风暴未来之前,可以批到的容积率是2,风暴过后,只能批到1。原本该项目开发完可获利40亿,现在因为容积率没有批下来,只能开发到19亿,获利少了一半。
    
    “有政府的推动,再加上经过良性的销售回款,大部分开发企业现金流正常,且部分开发企业早就完成了全年的营销计划,2009年内重庆楼市不会有大的变动”,重庆朗呈房地产顾问有限公司董事总经理张琳告诉记者,他对重庆房地产市场的未来充满信心。
    
    “重庆的投资环境也会更加透明、公正和开放。”重庆市非公有制经济促进会会长黄伟告诉记者。这位声称自己协会13000家非公有制经济实体中,有一半多企业受到了黑恶势力滋扰的会长,“终于可以长长地舒一口气了。”
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