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北京楼盘欺诈多:买房就送空中花园,真的送吗?
(博讯北京时间2009年10月09日 转载)
    来源:天涯社区
    
     “买房就送空中花园!”现在很多楼盘都打出这样的广告语。真的送吗? (博讯 boxun.com)

    
    是否真的送,我不打算去调查。我只是想从住宅设计与节能、面积测量规范、法定产权面积确认和商品房买卖合同几个方面理性分析。
    
    商品房买卖合同中肯定有关于空中花园的文字说明,我不在这个问题上败坏开发商的名誉,因为都将空中花园送给购房人了,开发商没有理由不将其功德写在合同里。问题是这个空中花园设计是否符合住宅设计与节能?几年前北京也出现了空中花园。这种空中花园属于错层布局,避免影响光照。假如奇数层设计在主卧室,那么偶数层就设计在次卧室。这是特点一。特点二是为了空中花园大的效果,不可能全部设计为悬挑。在特点一的基础上借助于下层屋面,于是一个颇有气魄的空中花园就设计好了。北方的阳台悬挑的居多,而且是从一层到顶层,一通到底,全在一个位置。即使是凹进去的阳台,也是一通到底,全在一个位置。所以说,空中花园在北方的出现,的确很吸引购房人的注意力。但是,由于空中花园属于错层布局,那么借助于下层屋面位置上方的顶,必然是上层楼房的地面。这部分如何进行节能保温措施?
    
    商品房买卖合同中如何界定空中花园的面积,产权本中如何记载空中花园的面积,如何确定空中花园面积的权属,我想只有依法办事,法律说了算。
    
    首先是商品房买卖合同。目前的商品房买卖合同都是规范化的样本,没有涉及空中花园的文字说明或者说格式条款,大多数在附件中以格式条款说明确定。我们不必在意附件中文字内容是否合情合理,只要符合法律规定就没问题,与法律规定抵触写进合同也没有用。
    
    房屋产权面积由房地产行政主管部门登记确权认定。房屋销售面积由有资质的测绘机构依据房产测绘规范测绘与计算。这都是有法可依据的。那么北京地区的空中花园又该如何核准面积呢?
    
    根据《房产测量规范》的规定,结合本市实际情况,北京市住房和城乡建设委员会【京国土房管办字[2000]428号 】对已颁布的《北京市房地产测绘细则》(京房地测字[1999]05号)作了调整和说明,特制定了《关于〈北京市房地产测绘细则〉的补充规定》。
    
    现摘抄如下,共同学习、理解。比较遗憾的是网上没有图示。
    
    一、 关于房屋建筑面积计算
    
    (八)阳台与平台的区分问题(见附图)
    
    1.借助下层房屋屋面的无柱、无顶的室外活动空间都以平台处理。
    
    2.凡是悬挑的供居住者进行室外活动的空间按阳台处理。
    
    (1)借助于下层屋面的为平台不计算建筑面积;
    
    (2)悬挑的为阳台计算建筑面积;
    
    (3)有顶、有柱的部分,按柱外围计算建筑面积;其余部分按平台处理;
    
    (4)上人屋面及其延伸出主体建筑部分均按平台处理;
    
    (5)一层按柱外围计算建筑面积,二层部分按平台处理;
    
    (6)对于首层或一、二层为裙房,三层以上为住宅,三层借助裙房屋顶围成的阳台按平台处理。
    
    二、关于图式方面的问题
    
    (五)关于房屋管理平面图
    
    2.关于面积注记
    
    《细则》11.10和11.11规定在一户型内,每个房屋均注记使用面积,阳台注记建筑面
    
    积。由于目前商品房面积计算的方法发生了变化,对于商品房而言,上述注记可以根据委托方的实际要求作相应的变化:如委托方要求注记每套房屋(即每个户型)套内建筑面积,则可以按委托方要求在管理图适中位置注记套内建筑面积。
    
    3.关于平台的注记
    
    《细则》规定平台不计算建筑面积,只注记“平台"两字。
    
    5.在分层图上,如果上一层的某部位,为下一层的上空,应在该部位注记“空间”二字。
    
    学习文件后,您说,空中花园呼悠了谁?
     _(网文转载) (博讯 boxun.com)

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