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地王是非典/陈真诚
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(博讯北京时间2009年9月13日 来稿)
    
    针对全国土地市场已经出现大量“批而未用”、“拍而未建”造成大规模土地闲置现象,国土部门正在高调展开一场清查风暴,开始出“ 重拳”打击开发商囤地。国土资源部国家土地总督察办公室已经发出《关于在保增长保红线行动中加快处理批而未用土地等工作的通知》,要求全国各地土督察局就土地“批而未用”问题展开一次专项快速督察,决定将清理批而未用土地等纳入“双保行动”,对2007年和2008年所有“批而未用”土地进行清理统计,并作为后续阶段的重点任务之一。国土资源部表示,在确保拉动内需项目和民生项目用地的情况下,下半年要加强土地的批后监管,加大闲置土地处置力度,防止趁机搭车圈地。国土资源部规定每宗地开发建设时间原则上不得超过3年,确保供应出去的土地能够及时形成住房有效供应。对超出合同约定动工开发日期满一年未动工开发的,要依法征收土地闲置费,并责令有关企业限期动工、竣工。土地闲置费原则上按出让或划拨土地价款的20%征收。土地闲置满两年未动工开发,坚决无偿收回。
     (博讯 boxun.com)

    只是,国土资源部对闲置土地处置办法的主要内容,其实并不是什么新酒,而是多年来一直强调的政策陈醋,只是对多年来多个文件所规定的政策内容的“重申”。离此最近的文件,是国务院于2008 年1月下发《关于促进节约集约用地的通知》。该文件规定,土地闲置满两年坚决无偿收回,闲置满一年不满两年的将按土地价款的20%缴纳土地闲置费。对闲置房地产用地还要征缴增值地价,对违法用地项目不得提供贷款和上市融资。而确实令人遗憾的是,“土地闲置满两年坚决无偿收回”这条“铁令”,实际上并没有得到有效执行,在执行上并不“坚决”。在全国各地,到处可见闲置2年以上甚至多年的土地,并没有被“坚决无偿收回”。
    
    据报道,北京约有12块2007 年诞生的高价地,仍处于闲置、延缓开工状态。上海也有1077公顷住宅用地“批而未用”,有相当一部分在开发商手中,涉及70多个房地产项目。在长沙,2007年诞生的全国“地王”,至今依然只是搞了开工仪式之后便开而不工。在武汉,2007年8月武汉拍出的位于汉口京汉大道旁的义和巷的“地王”,两年后未见动工迹象。
    
    某机构公布的监测国内12个城市的土地数据显示,40家知名开发商自2003年以来在土地公开市场上获取的270幅地块,至今有半数土地闲置:目前“在售”和“售完”的地块占43%,剩余57%的土地尚未形成实际供应,其中27%的土地“待开发”,30%的土地“规划在建”。
    
    另一机构公布的数据显示,2005年至今年8月产生的全国50个地王项目中,仅有四分之一地块建成项目上市,有高达五成以上的“地王”项目还未开工,不到两成的“地王”项目处于在建中。在未动工的“地王”地块中,绝大多数是在2007年产生的。
    
    据统计,2007年全国18幅“地王”中,有4幅已经退地,有7幅处于闲置待开发状态。
    
    然而,即便如此,由于“土地闲置满两年坚决无偿收回”几乎没怎么得到执行,政府的政策已经失去了权威,房价再次上涨,地方政策在推地上更策略化,因此,今年以来,就在旧地大量的闲置的同时,一些地区的地价再次上涨,新“地王”再次频现,还出现土地向少数大型开发商或上市房企或国企集中的现象。09年比较典型的“地王”如:6月25日,北京祈连房地产开发有限公司以17.4亿元竞得北京通州九棵树大街居住项目,高出起始价近10亿。6月26日,成都中泽置业有限公司以19.6亿元拿下北京奥运村乡地块.6月30日,中化方兴以40.6亿元拍得北京广渠路15号地。自此之后,“地王”争夺战进一步升级:绿地集团分别以9.577亿元和12亿元的价格接连拿下上海松江区辰花路15号B地块和徐汇区斜土街道107街坊,创今年上海土地出让价格的新高。富力地产10.22亿元拿下北京广渠门外10 号地。中洲宝城26.1亿元拿下深圳3宗捆绑商住地块。雅戈尔10.28亿元拿下宁波“地王”。9月10日下午,中海地产以70.06亿元拍得上海普陀长风6B7C地块,高出北京广渠15号地块近30亿,楼板价高达2.3万/平方米,宣告09年中国新“地王”诞生。
    
    在某网储地榜上,前10位房企的土地储备规模均在2000万平方米以上,总量超过3亿平方米,相当于全国每年房地产开发规模6亿~7亿平方米的约一半。
    
    在具体开发商方面,如“四大金刚”“招保万金”之万科、保利等开发商,今年再次大规模拍地拿地。
    
    仅今年1-7月,万科在全国11 个城市中竞得14宗土地,合计支付土地款超过74亿元。8月份,万科接着斥资5亿元,新增加项目3个,分别是长沙市岳麓区枫林三路湖南省涉外经济学院对面地块(建筑面积13.3万平方米,需支付地价款1.00亿元)、长沙市雨花区政府对面地块(万家丽路与香樟路交汇处东北侧,建筑面积约54.5万平方米,原为2006年深圳宏发集团斥资6.9亿元拍下,万科现拥有该项目60%权益,需支付地价款3.84亿元)和天津空港开发区的一个限价房项目地块(天津市东丽区空港加工区中心大道东侧,建筑面积20.5万平方米,需支付地价款0.44亿元)。9月7日,万科以22亿元的“地王价”拿下北京房山区一地块(长阳镇起步区1号地,总建筑面积约34.1万平方米),溢价率高达263%,楼面地价约合每平方米6450元。只是,尽管如此,万科储地规模还没有进入“十大地主”之列。因此,为扩大土地储备, 继上半年的百亿融资、发行不超过人民币59亿元公司债券之后,万科目前正筹备增发股份,集资金额目标为100亿元。
    
    再如保利地产,在自7月份以来已经斥资63亿元在全国五座城市拿地之后,九月出再次以15.92亿的“天价”拍下南京新“地王”金沙江地块,楼面地价高达每平方米7553元,与总价一起共同创下今年南京住宅类用地的新高。这是保利地产今年继“成都地王”、“重庆地王”、“苏州地王”、“长春地王”之后再拿下的又一个“地王”。
    
    实际上,自今年4、5月以来,高价“地王”并不鲜见。大型开发商们,在大量土地储备的同时再争夺新的土地的动机,除了作为必要的资源储备外,更有通过土地融资的目的。
    
    无需多言的是,土地市场的再度疯狂,地价再次趋涨,进而又正在事实性地影响房价上涨预期,在一定程度上推高房价。而开发商敢于大胆、大规模囤地同时又大规模争拍新的土地根本原因之一,本文作者陈真诚分析认为,则在于“土地闲置满两年坚决无偿收回”这条“铁令”事实上成为了摆相。
    
    不过,也要看到的是,这个政策的执行情况,或将迎来一定的转机。一方面,国土资源部正从中央层面出手展开一场土地清查风暴。另一方面,少数地区也在有保留地着手“处理”闲置土地。
    
    如2007年佛山“地王”,被当地政府部门宣布收回,涉及地价高达47.05亿元,富力地产被罚没2.4亿元保证金。
    
    广东中莱投资有限公司2007年 9月17日以44.75亿元天价夺得的“地王”即广州市科学城地块,也已被收回,8000万元保证金被没收。此外,8月11日下午,广州市国土房管局举行新闻发布会:2007年第三季度至2008年初诞生的广州“地王”中,有20宗地块仍未动工建设。尤其是2007年9月11日广州拍卖土地最疯狂一天诞生的5宗“地王”仍在拖欠土地出让金。这5宗高价尚未动工且欠缴土地出让金地块的“地主”中,保利、金地、富力等知名房企位列其中。国土房管局已经针对这些地块做出了处罚意见,预计9月份内处理完毕。这些地块可能被“没收土地出让金,收回土地使用权,并且进行罚款”。
    
    深圳市规划和国土资源委员会执法监察处有关负责人透露,深圳已清理出已批未建土地735 宗,总面积18.98平方公里,盘活了10.15平方公里的土地,另有39宗土地使用权被收回,回收力度和规模都为历年少见。深圳市将对这537宗闲置土地分别采取限期开发、收取土地闲置费、收回土地使用权等方式予以处理。总共735宗已批未建地中,有215宗是住宅用地,总面积约6平方公里。
    
    上海市规划和国土资源管理局相关负责人也表示,针对上海1077公顷住宅用地处于“批而未用”的状态,政府将进行分类处置,对已具备开工条件但因开发商原因而未开工的土地,将加大督促和处理力度。1077公顷批而未用的住宅用地中,涉及70多个在开发商手中的房地产项目。
    
    无疑的是,国土资源部清理批而未用土地,广州等地政府处置闲置土地,将有利于盘活土地,提高土地利用效率,确保土地的有效供应,促使过高的房价回归理性,也将对盲目高价拿地的开发商起到警示效果,为高地价降温。事实上,由于广州市国土房管局8月10日推出全国首个针对“地王”的处理方案, 广州市18日推出的10幅商住地块骤然降温,开发商拿地表现谨慎。整个8月,广州市十区成交的商住用地的平均楼面地价约2494元/平方米,与7月份的平均地价相比下降接近140%。
    
    在这种情况下,按理将抑制因地价高攀而导致的房价上涨预期,有利于打击高房价。只是,综观全国的情况来看,“土地闲置满两年坚决无偿收回”这条“铁令”普遍性地近乎成为一纸空文。一些地方政府不但不严格执行,甚至通过制定地方性新规,延缓收回土地,帮助开发商过关或解套。这不能不说是个令人遗憾的事情!
    
    针对正在展开的批而未用土地的清查风暴,国土资源部有关负责人曾表示,如果房地产开发企业“囤积”土地不及时开发,会进一步加剧房地产市场土地供求紧张程度。人为哄抬地价,不利于市场健康发展。清查风暴将有利于防范房地产开发企业“囤积”土地,缩短土地开发周期,促进供应土地及时开发,尽快形成商品住宅供应。
    
    但不能不设疑的是,国土资源部的通知、国务院的文件精神,到了一些地方政府手中,到底能得到怎样的执行?到底有多少闲置多年的土地,尤其象长沙“地王”那样一些对房地产市场影响巨大的闲置土地,会被真正地“坚决无偿收回”?本文作者陈真诚分析认为,对于这些问题,老百姓在等待答案,大家正充满期待……
    
    不难设想,如果这次土地清查风暴只是走走过场,如果“无偿收回”闲置土地只是流于形式,则还将更进一步地推高地价进而房价的预期。在房价已经高企、有效需求非常有限的市势下,如果地价再次高涨,则很可能使一些开发商掉入土地陷阱。如果房价再次高涨而成交下降,则不但将让一些消费者止步于高房价面前,促使市场往进一步滞涨的方向深化,而且将对整个房地产市场有害,让开发商可能步入成本陷阱。
    
    本来,中国的房地产市场存在着这样或那样的问题,因制度缺陷、供求扭曲、价格过高等原因而潜伏着不容轻视的危机。如果没有今年的房价再涨,也许市场的危机度还要低点。但经过今年的再涨之后,肯定会促使房价从高位上下降,而且可能下降的幅度会很大,不排除超过50% 的可能,这实际上可能拉大房价下降的落差水平,增大消费者对房价下降的心理恐惧,进而可能进一步抑制消费,这样无疑会增加了危机度。本文作者陈真诚分析认为,如果政府在容忍土地闲置,推高地价极其未来价格预期,抬高开发商的开发成本,让更多的开发商共赴土地陷阱,无疑将使得房地产市场所潜伏的危机更雪上加霜。
    
    如果真是这样,继续容许地价、房价进一步上涨,则真的可称得上房地产或将被非典型谋杀,这是需要担心、预防的。 [博讯来稿] (博讯 boxun.com)

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