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潘石屹:北京房价虚高
(博讯北京时间2009年9月04日 转载)
    
    来源:钱江晚报
     某知名经济学者日前在成都大放豪言:“京沪房价五年内至少翻一倍,很可能会突破30万元/平方米”,继日本泡沫经济破碎之后,“未来二三十年很可能经历中国超级泡沫崛起和破灭的过程”。 (博讯 boxun.com)

    
    本人以为:有社会责任感的经济学家岂能用兴高采烈的口吻鼓吹“超级泡沫”?中国不应该重蹈日本泡沫破灭的覆辙,日本当年的泡沫是富裕社会的泡沫,而中国在社会整体还不富裕的情况下如果出现超级泡沫,其灾难性的后果将比日本还可怕。
    
    A. 中国须防房产“超级泡沫”
    
    北京房价虚高到连圈内大佬潘石屹都感到吃惊时,某学者却在预言京沪房价五年内至少还要翻一倍,未来很可能会突破30万元/平方米,并且言辞里洋溢着兴高采烈。
    
    相信那些“太太炒房团”也许就是受了类似他这样的言论的鼓动。30万元/平方米的房价,比日本楼市泡沫高峰期东京新宿高达1.7万美元/平方米的房价,还要高出2倍多。他也讲了日本“楼市泡沫破碎的进度也非常之快,”但他不去分析日本楼市泡沫破灭导致日本经济持续衰退的教训,却反而鼓吹比日本泡沫更大的“中国超级泡沫”。
    
    日本楼市泡沫为何会破灭?很简单,就是民生的承受力和资产的全球性价比。上世纪80年代末日本楼市泡沫高峰期,到美国旅行、游学的日本人傻眼了:美国的地价、房价便宜得让他们吃惊,那时世界气候最好的加州旧金山的房价还不到800美元/平方米。于是,越来越多的日本人作出选择:卖掉日本的一套公寓,到美国买几栋别墅,连打高尔夫球都宁愿打“飞的”到夏威夷、佛罗里达去,因为加上机票都比日本本土便宜。从此,日本资本像海潮一样流往美国等经济体。日本资金买走了大半个檀香山,买走了当时的世界第一高楼西尔斯大厦和纽约地标洛克菲勒中心。
    
    于是乎,日本本土地价、房价连跌十几年。这就是在全球化时代,资产的全球性价比将主宰资本流向。那些资产价格过高的泡沫化经济体,将因资本流出而衰退。日本当年房价创了世界记录,泡沫破碎后的下跌当然最惨,日本经济从此一蹶不振。
    
    日本当年泡沫的破灭,是一个富裕国家出现的泡沫破灭,日本社会还勉强能承受。而中国目前还是一个发展中国家,社会整体还不富裕,如真出现某学者乐见的那种“中国超级泡沫”,引发的将不仅仅是经济灾难,而且会引发社会危机。相信中国决策层当会汲取日本泡沫破灭的教训,抑制哄抬资产价格制造泡沫的投机。因为中国社会不能承受“超级泡沫”。
    
    B. 不能为哄抬价格编造理论依据
    
    这名学者把住宅分类为投资品,而非民生消费品,对此,恐怕没几个人能同意。
    
    住房当然可以成为投资品,但它首先是民生消费品。脱离了民生需求的房地产市场,是非理性、不正常的市场。地价、房价并不是可以无限上涨的,而是有极限的,这个极限就是民生承受力和资产的全球性价比。当房价疯涨到远离经济发展水平和民生承受力,房子就异化为只在富人之间炒作的类金融产品,那么泡沫破灭就近在咫尺了。
    
    国际上,成熟市场体一般房价收入比为6倍左右,即房价应该相当于一个家庭年收入的6倍左右,也就是一个家庭6年左右的总收入就能买一套住宅。北京、上海的房价收入比,已达27倍左右,已经把儿孙的房价上涨空间都透支了。
    
    
    想想吧,如果京沪房价真像金先生所说涨到30万/平方米,要多高的人均收入才能支撑这样的房价?家庭平均年收入得超过400万元,10以后北京能达到那样的水平吗?我们的子孙从大学校门出来,要多少年不吃不喝才买得起住房?难道只有让他们一辈一辈去“啃老”,依赖父辈才能生存,这样的社会正常吗?为什么京沪房价暴涨而租金却在持续下跌?就是因为房价远远超过了民生承受力。在欧、美买房投资,租金收入基本上能承受按揭贷款支出,10年左右的租金收入就能收回投资,也就是房价租金收入比为10倍左右,才比较正常,而京沪的房价租金收入比已高达70多倍甚至超过100倍,这样的房子还有投资价值吗?鼓吹人们去“投资”这样的房子,是负责任的言论吗?房价越高,真正需要住房但却买得起的就越少,有效需求就越小。房子只在富人之间炒卖,这市场能撑得住吗?这就是近期房市价涨量跌的原因。
    
    有人拿香港楼市与内地楼市相比,认为香港楼价上涨将成为内地楼市标杆。其实,香港楼市是一个畸形的特殊市场,不仅因为香港为一弹丸之地,地皮有限,楼市容易炒作,更主要的是,香港高房价是内地黑白资金撑起来的,内地的灰色资金为了安全纷纷到香港置产,推高了香港搂价。还有,香港的经济政策主要是房地产利益相关者主导的,不利于房地产的遗产税一直通不过,原因也在于此。内地不可能仿效香港的房市,更不可能向香港的楼价看齐。
    
    某学者为房价虚涨提供的一个理论依据,就是在城市化进程中的土地开发性溢价和房产的交易性溢价,然而他应该知道,完成城市化进程的欧美的地价房价比京沪的地价房价便宜得多。美国人均收入是北京上海的8倍左右,大城市住宅地价不到北京上海的1/20,房屋 (主要是独栋房屋)中间价不到18万美元/栋(套),远比北京上海的房价低。京沪的房价早已透支了未来若干年的空间,还能有多少溢价空间?
    
    中国楼市还有一大奇观,可以称为“中国式的囤房炒楼”,许多人买了几套、几十套甚至上百套毛坯房,三五年不装修也不出租,就放在哪儿等着涨价炒。全国城市这样的“空置房”起码有几百万套,京、沪等城市还有很多上世纪90年代囤的房子至今没装修还库存在那里。世界上没有一个经济体有中国这种巨大的住宅透支与浪费。数量庞大的空置房只不过是存量的转移,一但房价上涨难以为继或下跌,多达数亿平方米的转移库存就会对市场造成更大的冲击。
     _(网文转载) (博讯 boxun.com)

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