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任志强称,“房价下跌可能导致社会动乱与政权变更 ”
(博讯北京时间2008年7月31日 转载)
     医生是治病救人的,要针对病症下手,要求最终的治疗结果,但医生不能解决造成病人生病的原因。医生只能告诉病人要回避这种病源产生的环境,但却不能或没有能力去改变环境,如空气的污染、水资源的污染、过度的加夜班、高度的紧张、疲劳、站立工作时间过长、职业运动员的损伤等等。
    
     (博讯 boxun.com)

    政府不是医生,宏观不是解表而是要根治。政府要解决的是医疗制度与环境、是建立医院与培养医生,而不是直接去掌刀动手术(政府也不可能有直接动手的能力),同时政府更重要的是要创造让民众不生病的环境,如生活环境中的卫生、食品供给中的安全、劳动条件的改善、空气的清洁……韩国的牛肉风波是从疯牛病引发的人权保护,恰恰说明政府要解决牛肉进口的安全,而不是当医生去治疗疯牛病。
    
    
    被媒体称为"救市"的概念,似乎将目光关注于给开发商注入更多资金上,似乎在让银行给市场更多的钱、给企业更多的钱,而这只能是医生的治病,像是给病人输血一样。因为资源有限,单纯的输血就可能出现分配的不均,也许张三有血、李四就输不上。而实际市场并不需要这种"救市"市场中的经营主体大多是健康的人,如果在正常的市场机制中可以正常的生活、发展、成长,但当这个市场被扭曲或污染时,健康的人也无法抵抗这种污染,也一定会被传染上各种疾病。
    
    
    政府应解决的不是输血而是治理污染(尤其这些污染源都来自于不合市场规则的行政措施),市场自然就健康了。
    
    被媒体称为"救市"的概念,似乎将目光关注于防止"房价"暴跌,似乎在市场中增加更多的流动性就能制止房价的下跌,或者应放松个贷的条件,让更多的消费者进入市场,或者应给予更多的免税,让名义上涨的房价实际交易成本下降。直接关注改变房价结果的任何政策也都如同于给病人吃药,仍是解决局部而非解决全局的劣招。决定"房价"是交易双方的事,不是政府的事,而创造一个交易双方能不受外部政策恶化的影响进行自主讨价还价的环境,则是政府的责任。
    
    毛病首先出在观念上、认识上的差异,这种错误认识导致政策必然会成为市场的污染源。
    
    
    早在中华人民共和国成立之前,革命教育让所有的穷人都迷信当用暴力的方式打倒了富人并将富人的原有财产剥夺且分发给穷人时,穷人就可以变成富人了,中国也就在暴力革命成功之后能从穷国变成富国了。
    
    
    暴力革命确实实现了"打土豪、分田地"的梦想,但打倒了富人并没有让穷人富起来。穷人分到了原来属于地主的土地,但并没有因为无偿的拥有了土地就变成了富人。中国改革之前的三十年时间整体的中国人在号称自己掌握了自己的命运之后、号称人民当家作主之后,当人民拥有整个国家的资源与财产时,中国人却仍然生活在贫困之中。可见打倒了富人并不能让穷人变成富人。
    
    
    穷人不能变成富人的原因,并不是穷人不想致富,也不是穷人无能力致富,而是中国的社会制度不让穷人致富,也因此才有了改革,改变了不允许穷人致富或不允许中国人致富的社会环境、国家制度。事实证明,当这种国家体制与制度发生变化之后,中国的穷人们爆发出了无限的创造力,让整个中国的财富迅速的增长,让大多数的中国人改变了贫穷的生活状况,摆脱了纠缠着中国几代人的温饱二字。
    
    
    
    可见重要的不是针对于每一个穷者的治病,而在于建立一个能让所有人都从穷变富的社会制度,一个允许一部分人先富起来的社会环境,一个"贫穷不是社会主义"的认识突破,一个要打破计划经济建立市场经济的变革。
    
    
    如今的一个类似的神话又重新回到了这个社会之中,那就是"如果房价下降了,所有的穷人就能买得起房子了"的神话。或者说"如果房价下跌了,政府就不用建立保障体系了"。似乎用各种不同的行政、舆论、税收、信贷等各种手段让房价下跌,所有人的住房问题就可以由市场自行解决了,政府就可以消除社会中的不满情绪并推卸自己的责任。
    
    
    自2003年以来的各种调控政策似乎都是这样一种思路,让市场的房价降下来,让市场提供更多的廉价房、小户型房,但实际的结果却并不像政策制定者想像的那样。直到2007年的24号文件出台,才让政府恍然大悟,政府的责任并不能因房价下降而消失,更不能将房价下降作为解决低收入家庭住房的出路,房价下降并不能让穷人变富,房价下降也并不能让穷人买得起住房。
    
    
    24号文件的出台并没有改变大多数民众的观念,他们仍然认为自己是穷人,他们仍然认为房价下跌了他们才能买得起住房,他们仍然坚持打倒了富人穷人就会变富,打倒了高房价穷人就能买得起住房了这种神话。
    
    
    房价下跌会给社会带来什么?首先是不会给穷人带来任何好处,即使是按现有的制度看,房价的下跌一定会让地价下跌,政府的土地收益减少同时使政府提供城市改造和提供公共产品的能力减弱,也让专门用于给穷人建设廉租房的支付能力下降、市场的投资下降、税收下降、就业下降,严重时会引发消费下降、经济下滑或金融危机,甚至社会动乱与政权变更,那么这一切会给穷人带来的只能是灾难而没有任何好处!
    
    
    房价下跌也不会给拥有住房的人带来任何好处!房屋增值时产权人的财富会增加,而房屋贬值时则产权人的财富缩水,自然就在负资产的状况下增加了许多烦恼,会减少生产的投资和生活的消费。如同样的房屋在房价发生变化时,其能获得的抵押贷款额减少、融资成本增加、个人的财富信誉下降,必然导致交易成本增加,潜在盈利能力下降。
    
    
    未还完住房贷款的产权人在住房价格下跌时,并不减少银行的贷款与利息,支付的购买成本不变,但获取的财富却在减值,自然会形成各种精神与物质上的压力。社会上曾有一些自称为是经济学家的人认为只要你自行居住于住房之中,即使房价下跌了也不会变成负资产的怪论,这就如同股票价格下跌时,只要你不割肉,股票的价值就没变一样的愚蠢。正常的市场中股票价格的下跌能正常反映的是一个企业的内在运行状况的恶化,除非这个企业会重新发展、盈利并具有更高的估值,否则不管你购入这个企业的股票时的价格多少、不管你是否割肉卖出或保留,这个企业必然下滑和破产,会是一种严重的负资产或严重的投资亏损。
    
    
    住房价格的下跌也同样道理。不管你是自住还是转让都同样是一种财产的损失,用更多的钱去购买一个比用更少的钱能买的同等需求一定是一件更为痛苦的事。
    
    
    房价的下跌对穷人无益、对拥有房产的人无益,那么会对谁有益呢?房价的下跌并不能解决和减轻政府的责任,有对多数人无益,那么政府为什么要干这种行政调控的蠢事呢?房价下跌只对那些有支付能力或有部分支付能力(不是穷人、不是完全没有支付能力的人群)的富人们有诱惑力,给了他们一个掠夺社会财富的机会,而让其他更多的人承担他们公开掠夺的社会成本。
    
    
    房价下跌时,相当一部分未购房的刚性需求会高兴或欢呼,一些改善性需求也会借机入市,但同时会有相当多的人在等待继续的下跌和抄底,也有更多的人在恐跌中远离市场。真正能从中受益的人群就少得可怜了。那些今天买了降价房之后的产权人也许笑声未落就变成了哭腔,在为明天房价的继续下跌而愁眉不展。也许没有任何人会在房价下跌中受益。
    
    
    
    房价的下跌与市场中的合理降价不同。市场本就是交易双方博弈决定价格和数量的机制。价格弹性与交易数量相关,调整价格是企业根据消费者的选择权与购买行为,即市场中的供求关系做出反映的行为,这种商品的性价比因人因地而异,是企业的行为。但目前社会所期待的房价普遍下跌则是市场对整体经济的一种反映,是宏观经济背景的一种反映,对政策与调控措施的一种被动的无奈。
    
    
    每年的圣诞节都会在西方文化的国家中看到商品的打折、降价,包括世界顶级的品牌,但这并不是整体宏观经济的变化,也不是产品质量、性价比与供求关系的变化,而是商家为迎合市场与人们的消费习惯做出的策略安排。房地产市场中部分城市、部分楼盘的降价行为大多也是一种企业经营与营销策略的调整,与整体无关。但当这种降价的现象成为普遍现象时,就一定是行业与市场对宏观经济政策做出的反映,那么一定是宏观经济出了问题,即政府要解决与纠错的制度与市场环境的问题。
    
    
    我并不主张高房价与房价的暴涨。价格曲线与需求曲线背离时,必然会出现泡沫。但为什么是高,则要根据供需关系与供需能力来评价了。有时价格高,并且高得不合理,是因为稀缺性更高,但仍然能被社会所接受。就像今天国际高油价,不管是什么原因造成的,也不管是供方或需方都认为是高,到那仍只能被接受。因为高油价并没有能力或条件去增加供给、而消费需求的刚性增长则不得不接受无替代性的能源。
    
    
    从资源性和总体需求而言,房价仍会保持持续的上涨趋势,但上涨中也会有暴涨中的不合理性。如果这是因局部的供给变化而形成的,那么价格会调节供给,当供给增加时又反过来平衡价格,让不合理性在供求变化中消失了,恢复到相对合理的程度。怕的是房价不合理上涨中不能用价格来调节供给(如土地的垄断与计划、如压缩投资规模),于是暴涨的不合理性就出现了。
    
    
    从2003-2006年宏观政策都是从压缩供给开始的,因此形成的土地与房屋价格的上涨都不能调节供给量的增加,反而为谋取土地的暴利而减少了土地的供给,加剧了市场的矛盾。自2007年初中央终于提出了增加供给的政策导向,但"十月怀胎"的供给周期仍未能让市场看到希望,于是房价仍在失控。其实当这种供给的成果出现时,价格已趋向平稳,但等不及的政府在增加供给的同时又出台了抑制需求的强硬措施。双重的挤压与叠加则让市场扭曲,让本来没病或有点小病的市场变得伤痕累累、重病缠身了。
    
    
    市场中自有对价格的评估体系,最简单的价格弹性反映在当价格略有下降时,交易的数量就暴涨,而价格上升时交易的数量就下降,这个引发变化的点大约就是价格相对的平衡点。但遗憾的是市场中实际是有多个变量的,如供与求的变量,因此价格就很难找到固定的平衡点,而只能不停的高高低低浮动。比如开盘价通常是个低点,收盘价通常是个高点,开盘情况不好的则会再降价等等。
    
    
    但市场中对价格的另外一个评估体系则是这个交易的数量,不仅反映与购买者的数量还反映于每个购买者的单体消费量上。比如房子是按套来计算购买数量的,但另一个指标则是购买者对每一套房的面积选择。如果在一个现有价位上大多数人是按必要的消费条件购买合适的面积的住房,而价格略有下降时,这部分人并未减少他们的住房消费支出,而是努力的增加消费的面积与舒适度,则这个价格就是合理的。很简单的就在于价格能吸引市场扩大消费的能力,这个价格就是合理的,同时这种表面看来合理的价格却在鼓励着资源的不合理配置或浪费。
    
    
    要救的不是市场的结果,而是要改变市场的游戏规则、改善市场的消费与投资环境,要救的是政府自己、要救的是宏观经济、要救的是市场经济。只要消除了强大的计划经济的行政管理方式对市场经济的干预,这个市场就会从扭曲的状态恢复到正常的自我调节中来。失去了自我调节能力的市场更像是失去了生育能力的人。要救的恰恰是让市场这个人恢复其原有的功能。
    
    
    天下从来就没有救世主,只有政府建立什么样的游戏规则,是退回到计划经济还是要发展市场经济,这是一个改革三十年后仍在争论的问题。 _(博讯自由发稿区发稿) (博讯 boxun.com)

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