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内地物权法跛足上路纠纷多
(博讯北京时间2008年1月15日 转载)
    
    来源:香港紫荆杂志
     寄托着内地民众无限期望的物权法,正走在一条艰难曲折的赶考之路上。 (博讯 boxun.com)

    
    自今年三月十六日诞生後,物权法在长达半年多的实施备期内,屡遭难题,波澜四起。从“最牛钉子户”事件到“小产权房”风波,再到纠缠不清的小区物权纠纷,它们或揭开了未决的立法悬念,或触及了现实的物权“死结”。所有这一切,都以最直观的方式检测着物权法,也等待着法律更加明晰的答案。
    
    开发商的利益是否等同“公共利益”?
    
    今年三月,正当物权法诞生之时,网络上流传开一篇题为《史上最牛钉子户》的帖子,帖子的内容是一幅触目惊心的图片:重庆一个被挖成十米多深大坑的楼盘地基正中央,一栋二层小楼倔强地挺立着。据媒体报道,由於在拆迁补偿问题上无法达成一致,“最牛钉子户”已经与开发商对峙了近三年,正面临强制拆迁的“危险”。
    
    这是物权法出台後遭遇的第一场考验,这一极具黑色幽默的考题使得立法过程中备受关注的“拆迁问题”,再次引发举国热议。它意味着,在城市发展过程中所累积起来的拆迁矛盾,已到了危如累卵的地步。
    
    根据物权法的规定,征收土地、拆迁房屋的基本前提是“为了公共利益的需要”。吊诡的是,“最牛钉子户”事件中的博弈各方,都抬出了物权法、尤其是“公共利益”这一尚方宝剑。开发商、政府部门坚称“拆迁是出於城市建设的公共利益需要”,“钉子户”一方却反驳:“那只是开发商的利益,绝不是公共利益!”
    
    更加遗憾的是,对於这场“公共利益”之争,物权法似乎也无力回答。原因就在於,物权法仅仅提出了“公共利益”这一概念,却没有对其做出任何明确界定。
    
    其实,在物权法制订过程中,舆论普遍认为,倘若不明确何谓“公共利益”,就难以阻止以“公共利益”之名行“掠夺私产”之实。但这一社会呼声最终并未体现在物权法中,理由是,物权法不宜也难以对“公共利益”作出统一规定,由有关单行法律作规定更为适宜。
    
    从立法技术而言,这一立法决策不失为明智之举。但直到物权法走到正式实施的关口,土地管理法等相关法律仍未就“公共利益”作出修法反应,最应对“公共利益”作出明确表态的征收征用法更是未见踪影。可以肯定的是,如果任由“公共利益”继续猜想下去,“最牛钉子户”仍将在现实生活中重演。
    
    在乡村购房并不让居民高枕无忧
    
    “最牛钉子户”事件余音未消,“小产权房”风波又起。从今年四、五月起,要求“小产权房”合法化的民间情绪开始不断发酵、高涨。
    
    所谓“小产权房”,是指一些乡镇、村庄在农村集体所有的土地上开发的房地产,并销售给城市居民。按照现行法律法规的规定,这类土地只能用於农业生产或农民宅基地,不得用於非农业建设。因此,“小产权房”并不具有真正的产权,无法得到法律保护。
    
    虽然风险巨大,但“小产权房”相对低廉的价格却受到了消费者的追捧。在北京、上海等房价飙升的城市,尽管建设部和当地政府的风险警告言犹在耳,许多人还是奋不顾身地扑向“小产权房”。
    
    如此众多的人群对“风险”趋之若鹜、甚至对“违法”无惧无畏,不能不令人深思。
    
    其实,在“小产权房”的背後,隐藏的是城乡土地的“不平等”权益。城市的国有建设用地已完全走向了市场化,而包括宅基地在内的农村集体土地却不能自由流转,只有经国家征收後转为国有土地,由开发商交纳土地出让金等费用,才可以进行商品房开发。也正是通过这些环节,一些地方政府赢取了巨额“土地财政”,开发商赚得满盆溢,而失地农民往往蒙受了巨大损失。
    
    在物权法制订过程中,许多人期望,物权法能够改变城乡两元土地管理制度,允许农村集体土地自由流转。但遗憾的是,由於分歧巨大,物权法最终没有作出任何突破,无论是宅基地使用权问题、还是集体土地建设用地使用权问题,都规定适用土地管理法等法律以及国家相关规定。
    
    立法者寄希望於时机成熟时,通过修订土地管理法等法律来反映改革成果,固然有其合理性,然而物权法在农村土地权益这类重大问题上的“失语”,也势必无力应对迫在眉睫的现实矛盾。“小产权房”早不闹晚不闹,偏偏在物权法出台後不久酿成一场大风波,也许就表达了一种“失望”情绪。
    
    事实上,随着农村土地流转实验的不断深化,“小产权房”最终命运敲定、乃至土地管理制度的全面市场化,也许都不会过於遥远。然而对物权法而言,似乎已不能分享这些未来改革的荣耀。生逢艰难改革的时代,面对最应明晰的土地物权界限,面对亿万农民的土地权益诉求,物权法无法圆满担当起应尽的责任,多少留下了历史的遗憾。
    
    现有法律依然难解小区物权“死结”
    
    在经历了近三十年的住宅商品化进程後,越来越多的城市居民拥有了自己的物业,与此同时,因产权不清等因素引发的小区纠纷也演烈,演变成影响城市社会和谐的一大隐患。为此,物权法专设了“业主的建筑物区分所有权”一章,对小区内不同性质的产权划分、业主大会和业主委员会的功能、车位和车库的归属等等,都作出了相应规。
    
    不可否认,物权法的确“烹饪”了一桌“维权的盛宴”,不过,当人们细细品味一些权利的“滋味”,并不都能得到乐观的结论。
    
    物权法出台後,广州、上海等地的许多小区都掀起了紧急出售车位、车库的风潮,一个车位二三十万元的屡见不鲜,有的甚至飙升到四五十万元。有知情者透露,这是开发商与物权法打时间差。因为根据物权法的规定,小区内规划用於停放汽车的车位、车库,由当事人约定其归属。而以前许多小区的业主与开发商签订购房合同时,并未对此作出明确约定,正因此,许多开发商要赶在物权法十月一日正式实施的大限之前,急於将一些产权并不清晰的车位、车库“套现”牟利。
    
    即使在物权法实施後,恐怕也难以解决业主停车难、停车贵的老大难问题。物权法对车位、车库归属实行的是“约定优先”,这当然契合民事法律的自治原则。但在中国的现实语境下,弱势的业主与强势的开发商相比,完全不具有对等的谈判能力,所谓的“约定”很可能演变为开发商漫天要价的“霸王约定”,更有甚者,一些建设成本已暗中分摊到业主头上、理应归业主共有的车库、车位,也可能被开发商通过“约定”重复出售。
    
    除了车位、车库归属纠缠不清外,“住改商”、即住宅改作商业用房或办公用房,也是许多城市小区的普遍现象。“住改商”既可能造成小区车位紧张、电梯拥堵、环境污染等诸多隐患,也可能为小区居民带来生活便利,因此,究竟是禁止还是允许“住改商”,向来意见不一,甚至争论激烈。
    
    此外,物权法尽管提出了业主的“共有物权”概念,但除了小区内道路、绿地、车位车库的共有情形规定得较为清晰外,对其它共有物权并无明确界定。而在现实生活中,许多小区的会所、自行车库、地下室、设备层、地下人防工程等等,都处於“疑似共有物权”的混乱状态,并且纠纷四起。典型的事例是,许多小区的地下室都被开发商和物业公司出租出去,变为旅馆、仓库等等,但如果地下室的建设成本花得是业主们的血汗钱,其收益怎能旁落别人腰包?可见,虽然物权法为小区业主送上了“共有物权”这一利好,但如果相关规则过於粗糙,共有物权恐怕只是停留在纸上的权利,仅仅是看上去很美。
    
    物权法没有确认业主委员会的诉讼主体资格,也令许多人感到失望。舆论认为,物权法不明确赋予业委会诉权,不利於维护业主的合法权益,也不利於打破目前十分普遍的物业管理僵局。显然,要彻底破解错综复杂乃至血腥不断的“小区纠纷”,要让弱势的业主或业主享受“无痛置业”的快乐,立法者还需贡献更多的立法智慧。
    
    相关配套法的制订影响着物权法的实施
    
    出於立法技术的考虑,特别是鉴於一些立法争议有待未来清,物权法在不少问题上取了“宜粗不宜细”的立法原则,留下了许多“立法空白点”,并将这些立法任务以“授权”等方式移交给了“配套法”或“下位法”。物权法的配套立法,不仅是扫清未决的“立法空白”,也意味着全面清理有违物权法精神的现行法律法规规章等。此外,物权法中一些过於原则、粗疏的条款,也需要通过司法解释等途径加以细化。
    
    在物权法正式实施前的半年多“备期”内,国务院已於今年八月二十六日修订了物业管理条例,各地也清理并修订了一批物业管理等方面的地方性法规,最高人民法院有关物权法的司法解释亦在快马加鞭。然而,社会高度期待的不动产登记法、征收征用法等等,却一直不见动静。总体而言,物权法配套立法工程的进度,并未达到最为理想的状态。
    
    毫无疑问,让物权法跛足上路,是任何人都不愿看到的。物权法配套立法工程能否及时提速,还是延迟成“遥遥无期”,已成为物权法实施後不可回避的重大课题。??题图说明:内地城市发展中累积的拆迁矛盾危如累卵。 _(网文转载) (博讯 boxun.com)
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