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社科院称中等收入者买房负担进入警戒线
(博讯2007年3月22日 转载)
    
      3月21日,在中国社会科学院举行的房地产调研报告会上,经济研究所研究员汪利娜指出,目前购房者的负担在日趋加重。特别从2004年以来,房价与家庭收入之比在增加,中等收入者目前的还贷已经占家庭收入50%,“这是一个警戒线,如果进一步加息,买不起房的人会更加买不起。”
       汪利娜和金融研究所博士殷剑峰等多人,在去年底到今年初约2个月时间,分别在上海、北京、深圳等地进行了广泛调研,与政府房地产部门、开发商等进行了接触,得出上述结论。 (博讯 boxun.com)

      上述各地属于全国房价最高、价格上涨最快的城市。
    
    国家发改委、国家统计局在3月19日发布的数据显示,2007年2月,全国70个大中城市的房屋销售价格同比上涨5.3%,其中,新建商品住房销售价格同比上涨5.9%,深圳、北京位居全国涨幅前两名,分别上涨9.9%和9.7%。
      根据上述调研报告,未来如果不改变房地产供不应求的局面,特别是政府依靠卖地提高房价的模式,房价将进一步被动上升。
      供不应求导致房价上升
      从1999年国家实行住房体制改革以来,房价越来越高。近几年随着调控的力度加大,房价没有出现下降的趋势,而居民买房负担日趋加重。社科院经过调研认为,这与整个经济进入快速增长期,以及市场严重供不应求等因素有关。
      2003年以来,
    
    中国经济增长连续多年在10%以上,其中城市化率上升很快,但是市场并未有相应的商品房供应。比如从1996年开始每年城市化率(城镇人口比重)上升1.4个百分点,2005年城市化率为43%。而且家庭结构不断缩小,因此需要的住房面积,以及套数需要不断增加。每年需要600万套房屋,但实际上,除了2004年市场提供了400万套以外,其他几年每年只有300万套左右。“供不应求是常态。”汪利娜说。
      至于在北京、深圳、上海等城市化率达到80%以上的地方,外来人口比重大,住房需求更大。上海、北京的非当地户口买房的比例分别占25%-27%和35%。调研发现,北京均价每平方米在1万元以上的房屋,外地人购房比例约占43%。
      此外,推高房价还与政府不断拉高土地价格,以及减少经济适用房建设有关。比如,北京三环内不再供应经济适用房土地,四环内的供应房开发土地不多,且挂牌的土地占比很少。
      随着房价日趋攀升,买房者的负担日趋加重。按照国家统计局对收入的7等分法,目前中等收入者的买房支出负担比以前有所加重。按照30年按揭,30%首付全部房款,年利率5.3%购买商品房计算,中等收入者每月还款超过了全部收入的50%。
      而考虑到收入差距,政策效果是“买不起房的越来越买不起”。根据计算,加息后高收入家庭多付出的还款,占全部收入的比例上升2个百分点,而中等收入、中等偏下收入者的该比例则分别上升4%和7.8%。汪利娜表示,“加息对于不同区域的影响也不同,在北京、上海、广州的影响更大,其中北京的中产阶层买房会越来越困难。”
      实际上,目前由于居民购房负担加重,房地产信贷市场已经出现萎缩现象。根据国家统计局有关数据,个人信贷增长额度占整个住房销售额的比重,从2004年前的50%,下降到2005年的15%,2006年则下降到10%。
      汪利娜认为,上述情况与2004年频繁加息,导致高收入者提前还贷,中低收入缺乏信贷能力有关。相反,如果将年贷款利率下降到3%,可以极大增强各个家庭的偿还能力。
      住房公积金管理需要改革
      社科院金融所所长李扬指出,中国需要全面厘清住房改革的思路,否则各个部门提出的住房改革方案很好,但是相互协调起来就有大问题。“解决住房问题是社会的任务,也是政府的任务。”他说。
      6年前,社科院金融所曾建议不实行经济适用房政策,因为经济适用房和商品房是双轨制,前者会扰乱后者市场。不过此报告没有被采纳。迄今为主,上述问题的存在与此前研究的结果一致,即购买经济适用房的都是高收入者,低收入者并无购买经济适用房能力,而目前大量中低收入者被赶向商品房市场。
      住房公积金方面也存在类似问题。作为解决住房的金融手段,住房公积金的主管部门是建设部,公积金管理机构是一个具有行政管理性质的事业单位部门。公积金每年产生大量的收入盈余,而普通居民却没有钱买房,说明公积金没有很好地发挥作用。
      同时公积金管理机构既没有财政部监管,银监会也没有资格插手。“金融问题需要有金融机构管理、监督,不能让工程师管金融。”一位专家表示,需要加快体制改革步伐。比如公积金管理部门,将增值收益的部分拿去盖廉租房,这本身就是“以公谋私”。他建议尽快将公积金的管理从建设部门分离出来,并成立住宅银行,同时加快建立住宅法的立法工作。
      社科院金融研究所的殷剑峰博士指出,中国需要借鉴国外经验,增加房地产消费。目前中国房地产信贷额度占GDP(国内生产总值)的比重是13%,与其他国家大约30%的比例相差很远。而住房信贷的违约率只有1%,实际上是很优质的贷款。
    2007年03月22日(来源:21世纪经济报道) _(博讯记者:野火) (博讯 boxun.com)

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