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福建莆田:一宗房产开发交易清单 土地市场惊现五大黑洞
(博讯2006年11月22日)
    
    中广网北京10月27日消息 一宗房产开发交易清单 土地市场惊现五大黑洞福建省莆田市马巷小区是位于商业中心的“黄金宝地”,然而却仅以每平方米约343元的价格出让给不符合资质的莆田市大唐公司。大唐公司在没有交足出让金和实施拆迁前就取得土地证,从银行获得巨额贷款,接着又以低价补偿金将10家国有、集体单位拆迁。在有关部门的支持下,大唐公司还对一些居民户实施了暴力拆迁。
     当地干部群众议论,这家房地产公司到底有什么背景?其一系列让人不可思议的“交易”背后有何内幕? (博讯 boxun.com)

     800多万元换来价值上亿元土地
     大唐公司低价获得的,是莆田市黄金商业地段的25000多平方米(约38亩)的土地。
     据记者调查,这块土地原来是城厢区建设发展公司通过划拨取得的,作为城厢区太平街马巷片区改造项目建设用地。但几年下来,城厢区建设发展公司没钱开发,更没有取得土地证。然而2002年1月20日,这家公司与大唐公司签订了马巷片区旧城改造项目的“转让合同”,所有义务和权益由大唐公司接收。此后的1月28日,莆田市土地管理局与城厢区建设发展公司签订“国有土地使用权出让合同”,土地使用权出让金为每平方米343.7元,总额为879.5万元。
     当地群众告诉记者,按照当时的市场价格,这块土地至少价值亿元以上。更为奇怪的是,直到现在,大唐公司的资质仅可以承担建筑面积10万平方米以下的开发建设项目 ,而马巷小区的规划建筑面积约18万平方米,远超过大唐公司的资质范围。
     轻易取得土地证 以此贷款3500万元
     在仅仅向莆田市国土管理局支付了43.97万元出让金后,莆田市国土局就于2002年5月同意为大唐公司发放土地证。2003年5月,大唐公司领到土地证。9月30日,用土地使用权抵押从工行莆田市荔城支行贷款3500万元。直到2004年4月,在福建省审计部门的监督下,大唐公司才交纳了剩余的830多万元出让金欠款。
    以超低价补偿国有、集体单位
     记者在大唐公司新开发的楼盘预售处了解到,这里的店面每平方米一般都要万元以上,一个小小的店面就要上百万元,住宅的价格每平方米已卖到3600元以上。
     但是大唐公司给拆迁区域内10家国有、集体单位的补偿价格如何呢?基本上都是“超低价”。如荔城区财政局,土地面积1634平方米,建筑面积2980平方米,补偿金额500万元;荔城区商业总公司,土地面积2769平方米,建筑面积2783平方米,补偿金额598万元;城厢区建设局,土地面积448平方米,建筑面积1919平方米,补偿金额660万元;城厢区供销社,土地面积540平方米,建筑面积1649平方米,补偿金额500万元。
     记者注意到,以上单位的补偿价评估许多是由大唐公司单方面委托的评估机构做出的。
     拆迁实施政府推动 对“不配合”住户“暴力拆迁”
     一方面,城厢区委、区政府以红头文件的形式出台了《关于党员干部职工在项目建设中违反有关规定的处理意见》,对党员干部及直系亲属在项目建设各个阶段中不带好头、不主动配合工作以至影响项目建设进度、造成不良后果的,现在行政机关、财政拨款单位的人员一律调至自收自支单位或企业单位;现在自收自支单位的一律分流待岗;现为领导干部的视情节轻重给予调离、降级或免职处理,情节严重的给予纪律处分。
     另一方面,对部分“不配合搬迁”的住户实施强制拆迁。今年4月5日晚,大唐公司人员在没有事前通知的情况下开来推土机,要将住宅户姚振麟的住宅拆掉。在110警察在场阻止的情况下,拆迁人员依然对姚家大打出手,致使68岁的姚振麟及其女儿、女婿多处受伤。4月6日凌晨,开发商再次开来推土机将姚家住宅全部推平。记者了解到,这样的暴力拆迁事件已发生多起。
     马巷小区房地产开发所暴露的,其实只是一些地方土地市场管理混乱的冰山一角。以福建省莆田市为例,据记者调查了解,在城市土地出让、开发过程中,大量存在着低价转让、出让国有土地问题,各种违规操作形成了国有资产流失的巨大“黑洞”。当地群众反映,莆田市搞“城市经营”肥了少数人,坑的是国家和百姓,但这种情况一直没有得到有效查处。
    一、变“招拍挂”为划拨,低价处理国有土地。
     该市对一些应该实行公开挂牌、招标、拍卖的土地,采取了“划拨补出让金”或者直接划拨的方式,使国有土地被低价处理。
     位于莆田市黄金地段的鲤鱼山一期改造项目有11000平方米,1998年由市政府划拨给莆田市经济开发总公司,作为鲤鱼山旧城改造和太平洋小区的安置用地。
     市政府文件要求,要在两年内完成该幅土地上的全部项目建设。但土地一直闲置5年多没有开发。
     按照规定,在莆田市经济开发总公司没有交纳土地出让金,没有实施开发,更没有土地证的情况下,这块土地应该由政府收回储备后公开挂牌招标。然而2003年5月11日,莆田市国土资源局却与莆田市华东房地产开发有限公司签订了划拨土地补办出让合同,以每平方米479.7元(共计527.67万元)将这块地协议出让给莆田华东房地产公司。而据当地干部群众估算,扣除开发商要支付的拆迁安置成本,这块土地的市场价保守估计超过5000万元。
    福建省审计厅审计发现,仅在2002~2003年,莆田市原划拨地(含旧城改造)改变用途用于经营性项目未实行收储、未实行“招拍挂”的就有6宗,违规划拨国有土地使用权5宗。
     二、违规发放土地证,开发企业“空手套白狼”。
     土地使用方必须在交纳土地出让金和完成拆迁后,才能申请领取土地证。但莆田市土地管理部门却“特事特办”,向企业发放土地证。以华东房地产公司为例,该公司在鲤鱼山一期改造项目未全部交纳土地出让金和没有实施拆迁的情况下,就于2003年7月领到了土地证,2003年9月,华东房地产公司向银行抵押贷款。目前华东房地产公司以土地抵押贷款金额达5800万元。
     莆田市国土资源局一位副局长承认,提前发放土地证“较为普遍”,如莆田市大唐房地产公司就是在没有交足出让金和完成拆迁的情况下领到土地证的,土地证也随即被用来向银行抵押贷款。当地群众议论道,在莆田只要“关系硬”,没有钱也可以搞房地产开发。
     三、拍卖价低于市场价,国有资产“合法”流失。
     福建省审计厅参与莆田市土地审计的一位干部透露,2002年莆田市大唐公司挂牌买得延寿山庄宾馆用地235亩,该地属六级商业用地,其最低基准地价每平方米696元,而实际评估时却套用4级居住用地每平方米477元的标准,少估了3400多万元。这位干部透露,莆田市一些土地的出让价竟然由用地单位委托的评估机构确定。
     四、划拨土地转给私人开发,形成国有资产流失“漏斗”。
     莆田市还违规向一些国有企业划拨土地,然后这些企业再通过多种形式转让给私人开发,形成国有资产流失的“漏斗”。
     城厢区建设发展公司是一家亏损国有企业,没有实力搞房地产开发,然而这家企业却于2002年5月17日通过划拨获得46.66亩土地,连同该公司前期通过划拨得来的208亩土地,一并“承包”给莆田市一家民营房地产企业,所有融资、拆迁、建设等均由该公司实施。事实上,建设发展公司已成为私人老板免费套取国有土地的“壳资源”。
     当地房地产界人士告诉记者,地处黄金地段的这250多亩土地可以赚取数亿元的利润,但城厢区建设局的一位负责人介绍说:“建设发展公司好几年都没有什么业务,连税钱都交不上!”2003年3月,莆田市地税局在报上发出欠税公告,曝光该公司欠税335万元。
     五、经济适用房开发混乱,土地出让金变相流失。
     记者调查了解到,莆田市经济适用房的单套建筑面积大大超过标准。如“贸中小区”,一般单套面积都在150平方米以上,“荔园小区”设计出许多复式结构,“绿洲小区”的单套面积有的竟达到240平方米。经济适用房超出控制面积的部分按照市场价销售,而用地是划拨得来的,这必然造成土地出让金的变相流失。值得注意的是,莆田市经济适用房大都未实行招投标选择建设单位。
     (博讯 boxun.com)
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