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上海南郊土地被贱卖背后:落马高官曾介入
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(博讯2006年11月16日)
    

  莘庄工业区管委会主动将一块土地贱卖1亿元的背后
     (博讯 boxun.com)

      这是一个位于上海闵行区莘庄银都路、中春路之间的大盘,目前在售的是它的三期“悠兰苑”。10月22日下午,记者在闵行区某知情人士陪同下,驱车绕“南郊别墅”一圈。沿中春路向南,“悠兰苑”绿意盎然,绿化树木还未长稳,用木头固定着。从“悠兰苑”大门远眺,地块的中心还有大片空地等待开发。这是个近600亩的大盘。
    
      繁华已如过眼云烟,而这片珍贵的“别墅大盘”曾经在觥筹交错中几度易手、陈仓暗渡的枝枝节节又在上海反腐风暴中重新浮起。
    
      少有人知的是,在反腐风暴中落马的原上海电气董事长、上广电前总裁王成明,曾介入这块别墅用地的交易。
    

  554亩别墅用地的前世今生
    
      南郊别墅到目前为止,已经开发了三期。其项目介绍资料中写道:“项目规划总用地约36万平方米,享用近百亩的私家南郊公园。高质量低密度四层公寓、阳光排屋和联体、独立别墅。”
    
      “5年前,这块近600亩的土地,属于当时的上海市莘庄工业区总公司。”原莘庄工业区经济技术发展有限公司副总经理李国庆告诉记者。
    
      据公开资料,上海市莘庄工业区是上海市人民政府于1995年8月批准成立的市级工业区。它以原莘北工业区和申莘工业区为基础,南起颛桥横沙河,北至顾戴路,原面积占地13.65平方公里,后拓展为15.42平方公里。闵行区政府正式授权莘庄工业区管委会和莘庄工业区经济技术发展有限公司(又称莘庄工业区总公司,管委会和总公司为一个机构两个牌子),负责开发建设工作。
    
      “1999年,当时的管委会主任谢德宝拍板,从闵行区城投公司处拿到这个地块。”时任工业区财务部部长的邱玉莲告诉记者。
    
      为了开发通往闵行开发区的轻轨五号线,闵行区政府拿出部分土地,组建闵行城投,作为其滚动开发的启动资金。闵行城投又把这块地转让给莘庄工业区总公司。
    
      同为闵行区下属的两个国有公司之间的交易,价钱几何,现在并不清楚。不过,已经调离的谢德宝10月30日向记者透露,该土地的确切面积为554亩,当时审批的用地性质为别墅用地。
    

  工业开发区为什么要拿“别墅用地”?
    
      莘庄工业区管委会原财务部部长邱玉莲说,这是为了解决收支平衡问题。搞开发区的一般原则是只给政策不给钱。以招商引资为主要职责的开发区管委会,在工业用地价格上必须常常给予优惠才能招到商;而“三通一平”、道路、绿化等基础设施投资不菲;此外,对征用土地上的失地农民,根据上海有关政策,除了现金补偿外还必须安排工作或者给予生活补贴。
    
      “工业区主要收入来源税收和工业厂房租金收入的实现,时间上有个延期。因此,工业开发初期,在现金流上往往亏得厉害。”
    
      邱玉莲说。
    
      “当时想法是自己开发,弥补工业开发的账面亏损。”熟悉工业区运作的知情人士告诉记者。
    
      在这个思路指引下,莘庄工业区先后成立了莘闵房地产、昕城房地产和“上海雅苑房地产开发公司”,后者对这块别墅用地进行了平整,准备自行开发。
    
      但这个思路在新任管委会主任上任后起了变化。
    
      2000年10月,原闵行区唐湾镇镇长杨开平调任莘庄工业区管委会主任、党委书记。杨的思路与相对谨慎的前任谢德宝有所不同。
    
      知情人回忆,工作方式的不同体现在一些“变通”上。上任不久,杨开平就把原来莘庄工业区管委会的办公大楼低价卖给了原在斜土路小楼办公的上广电集团,供上广电信息本部作办公大楼用。工业区方面希望,借此能吸引上广电将旗下的企业向开发区转移,工业区管委会则在老办公楼的东边,新建了外墙色泽鲜艳的透明落地玻璃办公楼——“红楼”。
    
      莘庄工业区总公司经营思路的新风格由此可见一斑。而记者获得的闵行区对莘庄工业区总公司2001、2002和2003年度的审计报告亦能显示其经营风格日益“大胆”。
    
      工业区向上广电伸出的橄榄枝也得到了回应。2002年7月,上广电决定将其国内首条TFT-LCD第5代液晶面板生产线的上海广电NEC项目设立在上海市莘庄工业区,并于2003年5月开始动工建设。
    
      而此时担任上广电集团总裁的,正是日后在社保基金案中落马的上海电气集团总裁王成明。
    
      南郊别墅地块将成为莘庄工业区与上海广电的下一段“情缘”。杨开平上任后的另一个新变化是,土地自主开发变成了土地整体出让,莘庄工业区决定把这554亩别墅用地列入招商计划,希望将其整体出让。
    
      当时的莘庄工业区总公司招商部部长李国庆对记者回忆了招商进展。
    
      “来谈的公司不少,最后,新加坡俐马公司谈得比较顺利。”2001年7月,双方已经达成初步的谅解。
    
      “地价是每亩52万,在意向合同时交20%、正式签约交40%,正式办好手续交地后交30%。”事关重大,李国庆依然记得当时出让意向确定的土地价格和付款方式。
    
      按这个数字计算,暂不考虑国家税费,开发区管委会可得现金2.98亿。
    
      “应该说,2001年的上海房地产市场并不算景气。”李国庆说。他认为,这个价钱是他可以争取到的比较合适的价格。当然,如果是现在,这块距离轻轨5号线仅500多米,而整体面积将近600亩的地块,价钱就很难说值多少了。
    
      在签约前一个星期,李国庆忽然接到杨开平的指令,称“此事情不用你负责了”,并要求他通知新加坡俐马公司取消签约。
    
      李国庆回忆,“当时新方对此颇为失望,电话来问是否对价格不满意。”但李只能回答,领导对此地块另有安排。后来,俐马公司在浦东新区拿到地,在碧云国际社区开发了维诗凯亚(俐马花园)项目。
    
      很快,答案揭晓,杨开平在一次总经理办公会上声称,为了吸引上广电的投资,将把这块地卖给上广电集团开发房地产。知情人透露,这次转让每亩37万的均价,总价便宜了将近1亿。
    
      为了规避直接转让土地使用权产生的税费和法律问题,莘庄工业区总公司的做法是将拥有这块土地的“上海雅苑房地产开发公司”的股权整体转让。
    
      在莘庄工业区总公司和上海广电这两个国有公司之外,一个陌生的名字“严金宝”与南郊别墅地块联系了起来。一个曾经在转让合同上签过字的高层告诉《瞭望东方周刊》记者,在这个合同上,“忽然”出现了严金宝的名字。
    
      严金宝是何许人?他正是日后南郊别墅项目的大老板,“上海雅苑房地产开发公司”的董事长、总经理。而此时的严金宝只是民营企业闵华实业董事长,与上述国有公司并无关联。
    
      可是知情者告诉《瞭望东方周刊》记者,严金宝并不是第一次露面。“当时很多人来杨开平办公室谈这个土地的事情,其中,出现最频繁的就是严金宝。”一位曾经担任过杨开平身边工作人员的知情者在电话里告诉记者。
    
      记者多方了解,也只能勾勒出严金宝的大略身影:男,50多岁,原为上海农委干部,有南非身份证。在上海经营一家“上海钻石中心”。
    
      杨开平身边的工作人员也告诉记者,严金宝与杨关系甚近,签约前经常来找杨开平,不用通传,往往直接登堂入室密晤甚久。而此前,杨开平几次出国考察的行程,严金宝都一路陪同安排。
    
      拥有南郊别墅地块的“上海雅苑房地产开发公司”,当时有两个股东,一是莘庄工业区总公司,另一股东则为莘庄工业区股份有限公司。签约之前,担任总公司总经理的杨开平找到股份公司的总经理(杨本人为股份公司董事长)要求其参加签约,否则只有他一个人的名字,“不太好看。”
    
      这位知情人说,“严金宝、时任上广电总裁的王成明以及上广电房地产公司的一个老总同时出现在晚上进行的签约仪式上。”
    
      看过合同的知情人告诉记者,上广电房地产公司和闵华实业都成为“上海雅苑房地产开发公司”股权的受让方。合同把554亩分成两部分,一部分为绿化用地和预留的公共交通道路,约109亩,价格为20万/亩;整个地块的均价约为37万/亩。
    
      即便以这样低的价格成交,也未能严格执行,上海汇中伟宏会计师事务所对莘庄工业总公司2003年财务报表做的审计报告显示,在当年年底总公司应收款中,仍有8824万余元涉及雅苑房地产公司地块的欠款未能收回。
    
      在上海楼市上扬最快的这几年中,这块“别墅用地”被开发为公寓出售。地块开发商上海雅苑房地产开发公司提供的一份售楼数据称,三期“悠兰苑”主力房型为94平米的两房两厅一卫和115平米的三房两厅两卫。而此前两批推出的房源已基本销罄。
    
      已摇身成为上海雅苑房产总经理的严金宝,在接受上海当地媒体采访时解释:“当初规划时我们本打算建造300栋独立别墅。但经过市场调研,(我们)把别墅部分转型公寓,这带来的性价比优势让我们占了便宜。”
    
      本来连配角都算不上的严金宝,何以成为主角?为了解上广电房地产公司与民营闵华实业在上海雅苑房产公司中的持股比例,《瞭望东方周刊》记者查询了上广电的相关年报,以及上海广电股份向集团转让“上海广电地产有限公司”时候所做的资产评估,包括上广电旗下地产公司的工商材料,均未显示它们持有这笔巨额土地资产的迹象。
    
      有知情人士告诉记者,严金宝旗下原有一地产公司,而上广电地产在“上海雅苑房产”转让合同签订后不久,即以原价向严的公司转让了手中持有的股份。
    
      为证实此事,记者10月31日来到上海闵行区工商局查询“上海雅苑房地产公司”的工商注册资料。但记者被告知,该公司的资料,需持中央或上海纪委、检察院的证件以及介绍信才能调阅电脑中的副本。
    
      记者从闵行区一知情人士处得知,王成明在被中纪委双规后,中纪委已派人到工业区约谈相关人员,并调阅南郊别墅地块的相关文件。-
    
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