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中国土地收益重新分配 房价或再次上涨
(博讯2006年10月15日)
    
    企业买地的隐性成本增加的同时,地方政府卖地的隐性成本其实也在增加。但几乎可以肯定,这些隐性成本最终将分摊到房价中去,由购房者“买单”。
     (博讯 boxun.com)

    大半年来被国土资源部视为头等大事之一的土地出让金重分方案,终于进入最后冲刺阶段。
    
    据国土资源部人士透露,一份名为《土地出让金收支管理办法》(以下简称《办法》)的文件,已基本修订完成,待国务院审批后,未来几个月内可正式下发。
    
    规范地方政府对土地出让金的使用,是该《办法》的重点,而与建设用地有关的税费征收标准调整,因跟敏感的地价隐性成本挂钩,尤为被开发商所关注。
    
    核心内容
    
    记者了解到,该《办法》要求,建设用地出让涉及的“两税一费”——城镇土地使用税、新增建设用地有偿使用费和耕地占用税的征收标准将进行调整。初步规定是城镇土地使用税提高两倍,新增建设用地有偿使用费和耕地占用税各提高一倍。
    
    至于地方政府对土地出让金的收支,将采取在财政部系统(即国库)中设立“国有土地有偿使用专账”的方式,按照国有土地出让金收入的一定比例,建立“国有土地收益基金”,并规定地方政府不得作为当期收入安排使用。
    
    在这个过程中,土地出让金将全额纳入地方财政预算,实行“收支两条线”,并接受地方人大的监督。
    
    《办法》草案中还提出,土地出让金总额的15%必须用于农地复垦和土地整理开发。此前的做法,是要求土地出让金增值部分的15%作此用途。
    
    那位国土资源部人士告诉记者,刚刚完成的《办法》草案中,涉及到地方政府土地出让金收支规范那部分,可能还需要进一步完善,但“两税一费”征收的新标准不存在太大变动空间。
    
    成型前后
    
    今年两会期间,国务院总理温家宝明确提出,应对现行土地出让金分配体制进行改革,要求向失地农民倾斜。随后,财政部和国土资源部分别向国务院上报了各自的方案,并由分管该项工作的国务院副总理曾培炎亲自审批。
    
    不过,当时这两个主管部门的方案在“重新分配”的方式上存在根本冲突。国土部认为,地方政府的土地出让金须向中央集中,并在中央财政设立“地方土地收益基金”,自上而下进行管理。而财政部则希望纳入地方财政预算进行管理,其理由是1994年中央地方财政体制改革时,已明确土地出让金属地方财政收入,中央政府再行收回缺乏合法性。双方一度争持不下。
    
    这场争论持续近3个月,直至9月份全国国土工作“昆明会议”召开之前,曾培炎代表国务院最终拍板认可了财政部的方案。此前,争论双方只是在“土地出让金的3%用于廉租房建设”等相对次要的问题上取得妥协。
    
    “昆明会议”结束后,按国务院要求,在国土资源部配合下,财政部综合司主导起草该《办法》。
    
    遏制卖地
    
    据悉,自今年年初以来,控制新增城镇建设用地规模,是国务院每月召开的常务办公会的主要议题之一。有国土资源部官员认为,中央调整土地出让金分配制度的本意,是控制各地建设用地增长过快的势头,迫使地方政府盘活存量土地。这也是“两税一费”上调的缘由。国务院政策研究室一位专家向记者印证了决策层这一思路。
    
    中国城市经济学会副会长、土地专家刘维新告诉记者,目前我国“两费一税”的征收标准,还是上世纪90年代初制定的,不同城市的不同地块,“两税”每平方米分别只有0.5~10元和1~10元,建设用地使用成本明显偏低。
    
    在方案酝酿过程中,曾有专家向国务院提出,如上调“两税一费”可能造成地价进一步上涨,建设用地增量若受到限制,土地市场供需关系也会失衡,同样将拉高地价。
    
    对此,国务院研究后的结论是,“两税一费”发生在土地交易之后,而不是交易环节,不会直接造成地价上涨。至于供需关系,通过清理盘活城镇存量建设用地,完全可以平衡。
    
    隐性成本
    
    以去年8月华润置地出资超过25亿元拿下的北京地王清河地块(现已开发橡树湾项目)为例:这块总面积达35万平方米的开发用地,当时按每平方米9元的标准缴纳城镇土地使用税,总额在315万元左右,城镇新增建设用地使用费金额与此大致相当,两者总计700万元上下。若执行《办法》中的新标准,开发商要交的税费将翻番,即超过1500万元。
    
    “与数十亿元的地价相比,一两千万元看起来不算什么,但这并不意味着拿地的企业会无动于衷。”融科智地副总裁郑志刚表示。他指出,具有一定规模的企业,都同时运作多个新项目,不断拿地累加起来的隐性成本,往往相当可观。
    
    几乎可以肯定,这些隐性成本最终将分摊到房价中去,由购房者“买单”。据说国土资源部等已注意到这一问题,正计划逐步清理、合并房地产税种,以便“两税一费”执行新标准后,有关企业的税负水平维持在合理范围内。
    
    企业买地的隐性成本增加的同时,地方政府卖地的隐性成本其实也在增加。
    
    北京市土地学会一位专家为记者算了一笔账:北京每年土地出让金总额大概在120亿元左右,刨去土地整理费用及收购成本后,纯收益约为50亿元,按原有规定“土地出让金增值部分的15%用于耕地复垦和土地整理”,此项支出应为7.5亿元,而新规定要求支出出让金全额的15%,则高达18亿元!
    
    不知这么一来,地方政府长期高涨的卖地冲动,会不会有所消退?
    
    来源:中国经营报 记者:李乐
    
    补充阅读:
    
    面对提高税费是否会进一步推高房价的质疑,财政部一位研究人员表示,“房地产价格是由需求所决定的,这部分税费不会影响房价,而会在政府土地出让收益中得到消化。”该人士解释说,税费收入和土地出让金收入是土地成本的组成部分,土地价格一定的情况下,税费收入提高意味着土地出让收入降低。
    
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