[加评论] 页面有问题?请点击打印板-》打印版                  [推荐此文给朋友]
[博讯主页]->[大陆新闻]
   

百姓杂志:闽西大圈地(图)
(博讯2006年6月02日)
    
百姓杂志:闽西大圈地

    
    百姓杂志2006年第6期
    
    从2003年开始,土地管理作为宏观调控的一项重要措施受到中央高度重视,但来自地方的圈地欲望依然膨胀不止。开工项目多,用地需求大,有的地方继续以占用土地为代价搞建设的冲动非常强烈。主要是未批先用,非法炒卖土地,补偿不到位或者补偿费偏低等问题。更为恶劣的是,面对中央的三令五申,面对失地农民的生存困境,一些地方和部门居然挖空心思,阳奉阴违,甚至我行我素,顶风作案。近日记者到百姓反映强烈的福建省龙岩市展开调查。
    
    大痛无声:失地农民生计维艰
    
    “承包地全被征掉了,我们现在是农民不像农民、市民不像市民,出门是宽阔的马路,抬眼是工业厂房,有路可走,无地生存。”龙岩市永定县坎市镇庵排村村民老卢的话语道出了失地农民的心境和生存状态。
    庵排村被征地分布在原永定冶炼厂的老司前和沿河路(打叶复烤厂后面),基本农田共计500多亩(90年代一直栽种双或单季稻,属需交三粮的耕地),当地坎市居委会领导在未经村民协商一致的情况下,无出示征地手续,强行每亩1.35万-1.75万元的价格任意征用。全体村民不同意,未领低廉的征地补偿款。征地方强行施工填土,已损坏土地原貌。
    我国非农建设用地的审批程序应该说是非常严格的。土地管理法明确规定,占用基本农田、基本农田以外的耕地超过35公顷(合540亩),必须经国务院批准。然而在现实中,一些地方政府根本无视国法,先把地圈上匆匆开发,未批先用,边批边用;或者少批多占,来个“生米做成熟饭”,再补办手续,将非法占地“合法化”。
    令人费解的是,乡村干部违法买卖土地现象本是很好遏制的,因为这些干部根本就无权批地,只要群众举报,一查一个准,但实际情况常常相反,群众一而再、再而三向上信访举报,却经常徒劳而返,问题得不到解决,反而受到种种恐吓。
    国家明确规定对被征用耕地的赔偿金应当公开举行听证会,广泛征询村民的意见,依法确定补偿标准和补偿方式。但违法占地者常常不吃这一套,自定方案标准,随便给村民一个数,强迫村民接受。而且就是这点补偿,有时还要被莫名其妙地克扣甚至打白条。占地者甚至还采取连坐政策,在烟草打叶复烤厂上班人员,责令量田,否则下岗。
    记者从福建省相关部门了解到,福建省政府于今年初统一了全省耕地年产值和征地补偿标准。全省耕地年产值和征地补偿标准为:耕地年产值划分为五等,标准从1000-1600元不等,土地补偿费和安置补助费按该耕地年产值的25倍合并计算。省政府要求各县(市、区)对土地利用总体规划确定的城市建设用地区,在制定征地区片综合地价时,应考虑地类、产值、土地区位、农用地等级、人均耕地数量、土地供求关系、当地经济发展水平和城镇居民最低生活保障等因素进行测算。
    据统计,从2000年到2003年6月,福建省被征地数量约为26万亩,被征地农业人口数约27万人。大部分失地农户仅得到一次性现金补偿。1999年至2002年,福建省被征地农民人均获得补偿(个人实得部分)仅105万元。按人均补偿计,大致相当于福建省三年的农民人均收入,仅相当于公务人员不到一年的工资收入,按照目前物价水平,仅能维持基本生活3~4年。相对于土地转让后的增值收益,农民获得的征地补偿太低。
    目前当地农民失去土地后的安置主要由征地单位安置、由原集体经济组织安置、领取安置补助后自谋职业三种。国家现行法定征地补偿费标准是按产值倍数的方法测算,法定高限是16倍,最高不能超过30倍。按亩产值1000元计算,补偿费每亩最高也就3万元。而按现行物价及经济条件,即使采用法定最高限标准补偿,这点钱是很难维持被征地农民原有生活水平。一些地方政府、村干部还压低补偿标准、以极低价格从农民手中买地,又以高价转卖、批租给开发商,把土地当成“第二财政”,拿农民的“命根子”发财。更为严重的是,有些人竟然以种种名目截留、挪用、拖欠失地农民“卖地”的征地补偿费。
    
    土地换店面:两个样本分析
    “在土地交易中我们没有说话的份。土地是在我们毫不知情下被卖的,事先根本就没有人通知。”新罗区西陂镇条围村一名失地农民一脸无奈地道出了当前农村征地的现实。在目前征地制度下,农民并不享有知情权和参与权。土地卖与不卖,不由农民决定;即使是农民想卖土地,他仍没有与买方平等地坐在谈判桌上谈价格的权力。
    由于龙岩市中心城市的西扩南移,新罗区西陂镇条围村已经成为市中心开发区。新罗区政府为解决被征地后农民的生计问题,在给予了农民土地补偿后按征地数量的5%自用地给当地农民用于开发自理。可就在这个关系农民生计的重大问题上,条围村委会主任郭烈超不顾村民代表和多数村民小组长的强烈反对,将条围村集体所有的14.72亩自用地非法卖给开发商(按村委会定出的最低标底每亩100万)。
    此地位于市政中心地段,以条围村委会和开发商达成的条约来和同样在新罗区的龙门镇石埠村的一块地和开发商达成的条约对比,天壤之别。
    条围村14.72亩自用地,以每亩100万元给开发商,共计1472万元。开发商又把2000m2店面卖给条围村,平均每平方米6000元,共计1200万元。条围村花费在此地的征地拆迁费用约700万元。条围村以14.72亩地换取2000 m2店面,反要倒贴500万元。尤其令人不解的是,条围村垫付了约700万元拆迁征地费用没有得到开发商1分钱卖地款,而是用卖地款对抵不知何年何月才能交付使用的店面的买店款,1472万元的卖地款银行利息一年30多万元就这样流失了。
    同样用土地换店面,龙门镇石埠村17.2亩地换取开发商8200 m2商住建筑(其中一层店面2700 m2; 二层1800m2,3-6层计3700 m2)而不用给开发商1分钱。石埠村用在此地的征地拆迁费用100万元。其价值是(参照条围村买店价),一层2700 m2店面以每平方6000元计算价值1620万,二层1800 m2以每平方3000元计算,价值540万,3-6层3700 m2以每平方1600元计算,价值592万,三项合计:石埠村净赚2752万元,对比之下,条围村实际亏损3000多万元,以条围村3000人口计算,每个村民损失1万元。
    再来对比两村产生的经济效率:假设条围村以店面平均月租金每平方30元,2000m2月可收入6万元,年收入72万 ,8年方可还清贴进的500多万元。以每亩地100万价值计算,1472万元回本要21年,合计近30年。这其中还不包括各种管理费利息及不可预见开支(例如店面中断出租的期间费用)。所以,村民的真正得利分红将是30年以后的事。石埠村的一块地位于龙岩市新建汽车站对面,店面平均月租金每平方30元计算,2700m2月收入8.1万元; 二层以每平方15元租金计算,1800m2月收入1.7万元,3-6层月租金每平方以5元计算,3700m2月收入1.85万元,年收入138.8万元,当年还清费用(拆迁征地费用)还有余。对比之下,8年内,石埠村比条围村多收入近1000万元。8年后,石埠村比条围村每年多收入50多万元。
    仅此一块地,差别如此之大。条围村还有近50亩自用地和9亩多划拨地,按如此开发,还要损失多大?最近,条围村又有一块地(和14.72亩地相邻)被征地后公开拍卖价每亩297万元,这中间差价又是197万元,被村主任卖掉的14.72亩自用地仅差价就是2899万多,每个村民又要损失1万元。
    记者在调查中又了解到:一般而言,房地产开发商项目资金来源主要有三部分:自有资金、银行贷款、购房者的个人按揭款。按照国家规定,开发商运作一个楼盘项目,其自有资金不应低于开发项目总投资额的30%。
    巨大资金缺口怎么办?用业内人士的话说,这叫做“玩空手道”,“空手套白狼”,讲点儿时髦的词语,这叫做“以小搏大”的资本运作。按照正规的房地产开发规则,首先房地产开发商要凭借其自有资金支付所开发项目的土地出让金,并从政府部门取得“四证”(《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》)才算是具有了该项目开发的资格。但实际运作中,很少有这样本分守法、老实规矩的开发商。
    据村民提供的材料,这家与村委会签订合同的房地产开发公司是在签完合同的几个月之后才注册成立的。该公司买地的1472万元无需付1分钱,是地道的“空手套白狼”。
    按照现有的征地制度规定,因建设占用农村集体土地的,都必须采取征用的方式,政府先把集体土地变成国有土地,然后再出让,出让的价格是市场价格,而征地时的价格只是市场价格的极小部分。而这一小部分又由集体与农民两方面来分,农民实际到手的利益少得可怜。尽管有关法律规定,在征地方案批准后要进行公告,在征地补偿安置方面要听取农民的意见,但在实际的操作中,不少地方的征地公告仅流于形式,甚至有的根本不公告。一些地方政府在征地中不做细致的解说工作,只强调强制性征地,对于农民的情绪简单处理、粗暴对待,甚至动用警力强制动迁。许多农民是流着泪从自己的土地上被赶开的。
    
    圈地“狼烟”:催生“三无”农民
    
    记者手头有个资料着实让人吃惊:在过去的一个经济发展周期中,各地为加快城市化的进程,仅开发区一项,规划面积不仅超过了现有城镇建设用地总量,甚至超过台湾岛和海南省的面积。
    大规模的土地征用的直接后果是,一支庞大的徘徊在农村与城市边缘的“失地大军”逐步扩大,形成“三无”生存状态——务农无地、上班无岗、低保无份。来自国务院发展研究中心的统计表明,从1987-2001年,至少有3400万农民因征地失去或减少了土地。按现在的经济发展进度,至2030年占用耕地将达到5450万亩以上。据学者估计,其中将有一半以上的农民处于既失地又失业的状态。农业部提供的数据显示:最近两年,关于征地、土地流转等问题的信访始终占总量的一半以上。
    日渐庞大的“三无”农民群体成为影响农村稳定的一大隐忧。福建省国土资源厅信访处有关干部认为:建设用地与保护耕地的矛盾越来越突出,从各级信访件综合分析,农民失地和拆迁补偿安置问题占了信访件的一半以上。福建省国土资源厅今年第一季度共受理群众来信705件(其中,国土资源部转来的信件就达290件),接待群众来访192批、1024人次,集体访65批次,与去年同期相比有明显的提高。从信访统计来看,失地问题主要集中于经济比较发达的地区,如福州、莆田、泉州、漳州、龙岩等市;反映的问题也比较集中,主要是未批先用,非法炒卖土地,补偿不到位或者补偿费偏低等问题。日益加大的国土资源信访量表明了当前征地制度存在的矛盾较为突出。
    在现有法律框架下,农民集体所有的土地使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。这些限制使农地所有者无法通过土地流转获得相应收益。这意味着,在农村,集体所有的土地,如果要进入市场,或通过转变用途获得增值,只有一种途径,即改变所有权,将集体土地征用为国有土地,此后其使用权才可以有偿出让。恰恰在土地征用过程中,农民的土地财产权益受到了集体性侵害。于是,在一些地方农地征用制度演变成城市从农村攫取利益的抽血机。
    当前迫切需要对征地制度进行改革。国土资源部早在1999年专门设立课题,2001年启动第一批9个城市进行试点,2002年又扩大10个,对征地制度改革进行试点。然而,许多问题远远超过了国土资源行政主管部门的制度设计能力。如果作为城市化天然主角的农民无法参与城市化并享受现代工业文明和城市文明,所有“暖风吹得游人醉、只把杭州当加州”的国人,本质上仍然生活在真正人类城市文明的前夜。
     (博讯 boxun.com)
博讯相关报道(最近20条,更多请利用搜索功能):
  • 《百姓》第6期集中反映中国大圈地
  • 地方政府纵容圈地 部分房产商囤地可开发三年
  • 浙江沿海圈地圈海无序建设城市活动中心、休闲基地
  • 杜光:警惕新的“圈地运动”
  • 无锡多个街道、村子村民反抗违法圈地消息汇总
  • “红黑”两种暴行 “圈地运动”重创北台村
  • 深圳75血案小区-业主抵制“圈地”被咬掉耳朵(图)
  • 四大富豪 万亩“圈地”行径
  • 中国大圈地:征地高于天(5)
  • 中国大圈地:征地必流血?(4)(图)
  • 中国大圈地:政府践踏法律(3)
  • 中国大圈地:政府践踏法律(3)
  • 中国大圈地:公仆还是恶霸?(2)
  • 中国大圈地:官抢民财(1)
  • 沈阳圈地丑闻民告官 苦主指官员勾结流氓(图)
  • 蒋介石家乡爆圈地丑闻(图)
  • 地方政府编制超常发展规划掀起新一轮圈地热潮
  • 长实和黄地产内地800亿直掀内地圈地风暴
  • 李肇星亲侄仗势圈地 七旬老夫妇血溅果树园(图)
  • 桂林市正在进行大规模的圈地运动/来稿
  • 北京告急!一个巨大黑金利益网正大规模地圈地和掠夺老百姓的财产!
  • 张祖桦:制止无耻的“圈地运动”-还给农民土地财产权
  • 陆文:乌有乡圈地见闻录
  • 当代圈地运动及拆迁难民的境遇/马晓明
  • 城市“圈地运动”危机重重 - 淼野


    点击这里对此新闻发表看法
  •    
    联系我们


    All rights reserved
    博讯是畅所欲言的场所、所有文章均不一定代表博讯立场
    声明:博讯由编辑、义务留学生、学者维护,如有版权问题,请联系我们。另外,欢迎其他媒体 转载博讯文章,为尊重作者的辛勤劳动以及所承担风险,尊重博讯广大义务人士的奉献,请转载时注明来源和作者。