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房改为什么会把民众的买房负担推向世界之最
请看博讯热点:房产泡沫

(博讯2006年3月08日)
    
    新浪财经编者按:本文系沈晓杰“中国房地产十大批判”系列文章之一,作者授权新浪财经独家全文发表。我们将陆续刊出全部系列文章,敬请期待。
     (博讯 boxun.com)

    沈晓杰
    
    中国房地产十大批判之开篇前言
    
    发展中国家,社会主义的国有土地,租地买房的中国居民住房负担的“房价收入比”却创造了世界之最,甚至超过了土地私有制下、最发达国家买地买房的数倍
    
    一、都市新怪:七成新人买不起房三成买房靠“啃老”
    
    中国新一代,结婚成本“火箭般”飞向了天价
    
    一段时间以来,在国内不少网站和论坛上,盛传着这么一件“黑色冷笑话”:生活在北京、上海、深圳、广州、杭州和南京等地的年轻职员们,有一天忽然都严肃起来,要一起做一道“解析题”,看看在各地“娶一个老婆的成本究竟是多少”。
    
    南京人答题最快:娶一个南京老婆的成本是人民币70万。此言一出,一片哗然。南京小生的算法也很简单:房屋一套(市区80平米,均价6000元)48万+5万元中等装修+3万元家电及家具(有部分女方以嫁妆形式出资承担)+10万元普通轿车一辆+新马泰港澳或云南、海南度蜜月1.6万+2.4万元的2年谈恋爱吃饭、娱乐和送礼费用,所有这些加在一起,不多不少正好是70万(婚宴开支和所收红包相抵,不列)。
    
    由此推算,以男方家庭有20万的家产,他本人年收入5万来计算,最后得出结论是:讨一个南京中上条件的老婆的成本=男方倾家荡产+男人不吃不喝工作10年[(70-20)/5]。
    
    应该说,这位年轻人的算法除了在轿车和蜜月开支可删可减外扣除10万元以外,其他近60万元基本上属于正常。尤其是占开支最大的住房一项,每平米6000元在南京城区内要买到较好的房子已属不易,而80平米的面积等有了小宝贝后连人均30平方米的小康标准也没达到。这还是一个接近中产(有20万元存款,年收入达到5万元)的家庭的算法,一般普通的家庭就更可想而知了。
    
    北京、上海、深圳、广州和杭州等地的结婚成本的计算结果也纷纷贴到了网上,不比不知道,一比吓一跳。南京的60万“天价”竟然还是最低的。其中北京结婚的合理的成本为85万元(其中在三环外买房80平米,为64万元),上海为100万元(其中买房花去80万元)、深圳76万元(买房占其中58万元),广州为85万元(买房花去其中64万元),杭州和广州一样,总成本也是85万元,买房也是为64万元(备注:各地的买房标准和南京一样,在市区的普通地方,面积均为80平米)。
    
    “天价结婚”高速引擎:买房
    
    面对这样的天价结婚成本,作为“准新人”的父母和兄长辈,也许早就是“十有八晕”了。因为这和他们那个结婚的年代相比,相差的可算是地地道道的“十万八千里”。
    
    年岁稍长的人还清楚得记得,在七十年代,结婚基本上就等于一个发喜糖和两家人在一起吃饭的钱。住房的问题,在领结婚证的时候一般单位就要帮助解决,尽管房子很小很老。所有开销在加在一起,基本上在百把元上下。只是到了七十年代后期和八十年代初,有了“三大件”(手表、自行车、缝纫机)和一些简单的家具之后,才进入了几百元时代。从八十年代中开始,随着逐年不断增加的录音机、电视机等家用电器和请客规模和档次的提升,结婚成本才开始进入千元、万元时代;那时租单位房子,房租也就几块钱。直到98年房改之前,当时一般人的结婚成本还是在几万元上下打转转。
    
    也就是在这一代人的功夫,虽然人们的收入的水平从过去的几十元提高了现在的几千元,涨了近百倍,但结婚成本却飞涨的更快,从100多元火箭般的涨到了50多万元以上。数千倍的涨幅,归根结底还是“高房价”的“功劳”,尽管我们住房的面积只比比过去增加了1-3倍,尽管住宅的水平只有一点点的提高。
    
    比较各地的天价结婚成本,你可以发现,除了买房外,这几个大城市的结婚的其他花费加在基本上都是在20万元上下(深圳人给红包“份量”重一些,可以为新人省掉一些,南京人的生活水平低一些,花钱自然也省了不少)。天价结婚成本的关键,还是在高昂的房价上。它占据了各大城市整个结婚成本的75%以上,高的达到80%以上。
    
    如此高昂的结婚成本,使得社会上“黑色冷笑话”又有了“递进”的空间:现在小年轻为什么同居多,原来都是让高房价给吓得啊!事业小有成就、属于白领的“青年才俊们”都不敢结婚了,众多的打工仔就更只能搞“地下工作”了!
    
    高房价下的“非常6+1”:七成新人不买房,三成买房靠“啃老”
    
    当然,年轻人到了谈婚论嫁的年龄,婚总是还要结的。怎么办呢?上海市房地产交易中心下属一部门去年对该市上年12万对结婚新人的婚房进行了调查,发现有70%的新人因买不起房等原因干脆选择和父母同住,两代人挤一挤照样也要过;而另外的30%新人虽买房结婚,但80%是靠父母资助,最流行和非常普遍的方法就是“六个人买一套房”,即小俩口结婚买房的首付款由双方父母支付,他们自己则负担每月的贷款。
    
    据了解,“六个人买一套房”的模式在全国的大中城市、尤其是像北京、上海、广州、深圳等外地大学生就业集中的大城市极为普遍。双方父母为儿女买房拿出的首付款,大多是他们多少年一点一滴积攒下来作为晚年防老之用的“养命钱”。现在为了儿女的有房结婚,只能把自己晚年一点微薄的福利“透支”出去。问题是,现在是父母为儿女“透支”养房,以后背负“按揭大山”的儿女还有能力赡养父母吗?“提前送终”会不会由“冷幽默”变成“热现实”?
    
    二、住房负担,国际上有把“公平秤”
    
    “房价收入比”,全球买房人通用的负担系数
    
    城市居民中,当70%要结婚成家的年轻人买不起婚房,另外买上婚房的30%还是通过双方父母以“透支晚年福利”为代价倾囊相助才得以解决住房问题的时候,标志着城市的房价已经到了让绝大多数居民难以承受的“高危”地步。对于一个负责任的政府来说,现在已到了刻不容缓去反思和变革我们的住房政策的时候了。
    
    看一个地方的房价是不是过高,是不是给老百姓带来了沉重的生活负担和压力,国际上有一个通行的计算模式,就是看看这个地方或城市的房价收入比究竟是多少。
    
    “房价收入比”从狭义上来讲,就是指家庭所居房屋的价格,和这个家庭年收入之比,称为房价收入比。比如某家庭所居房屋的房价是60万元,夫妇俩年收入是12万元,房价正好为夫妇俩年收入的5倍,那么他们的房价收入比就是5。通常我们所说的房价收入比是指广义上的概念,即指一个城市的平均房价与每户居民的平均年收入之比。
    
    那么,什么样的“房价收入比”是国际上公认的合理水平呢?通过对数十个经济发展水平不同的国家和地区主要城市居民住房房价的多年考察,世界银行和联合国人居中心分别得出“合理的住房价格”的房价收入比应该为3-6(世界银行专家的说法为4-6)。
    
    3到6倍的房价收入比,既然是国际上公认的让居民对住房价格可承受性的、并有利于房地产市场健康有效发展的“合理和理想的水平”,那么,具体的情况又是怎样呢?还是让我们来看看现实中的“国际惯例”。
    
    告诉你一个真实的“房价收入比”国际惯例
    
    今年春节,有朋友从加拿大的渥太华回来探亲。同学聚会时笔者向他们夫妇俩打听他们所在的加拿大首都渥太华的住房情况。碰巧他们不久前刚刚换了新房子。据介绍,他们的买房也十分简单,开发商从政府手中竞标买下一大块地以后,搞好景观建设和划分成不同的小块单元(大小相当于我们的一亩地左右)。买房人看中了那块单元,再从开发商提供的不同风格的住房套型中选择好自己喜欢的套型,由开发商统一组织的建筑装饰公司施工。朋友夫妇搬进新房时不需要自己再搞什么装潢,只要带着家具入住即可。朋友夫妇选择的是面积300平米左右的3层楼的独立屋(别墅),总共花费25万加元都不到。而他们俩口子一年的收入超过了10加元。也就是说,他们用了不到2.5的房价收入比在加拿大的首都买到了土地产权归己的“精装修大别墅”。
    
    其实这样的情况在加拿大极为正常。2000年记者曾经到据称是加拿大房价最贵的城市——温哥华呆过一段时间。抽空对当地的房价专门进行了了解。当时温哥华一般中产(占总人口70——80%)所居住的townhouse和高级公寓(介于townhouse和公寓房之间),200多平米的也就20万加元上下。而他们的平均家庭年收入在5万加元左右。就是说,在加拿大房价炒作最厉害、价格最高的的温哥华(当时该地区的房价比加国人口最多的城市多伦多还要高三分之一,而人均收入却比多伦多少三分之一)地区,房价收入比也只是在4左右(据说这两年高了一些,也是被中国去的暴发户炒上去的)。
    
    记得当时记者到一所新的豪华小高层公寓看openhouse(样板房)。150平米的面积,精致的全装修,旁边的森林公园有山有水,离skytrain(高架轻轨,相当于我们的地铁)站也只有几分钟的路程,价格却只有19万加元(当时相当于人民币95多万元)。如此条件和价格的豪宅不要说在北京、上海见不到,就是对在南京这样的二线城市条件类似的毛坯房,也有极大的冲击力。难怪一个在南京开驾校的L老板到了温哥华旅游后,什么身份也没有的他二话不说,掏出钞票就买了一套房。L老板应该感到庆幸的是,5-6年后的今天,他如果要在南京买一套条件接近当初他在温哥华所买的那套房(尽管还是毛坯房),所需投资至少比当时还要多花2-3倍。
    
    也许有人会说,加拿大人少地多,不具“典型性”。那么,我们就拿世界上最发达的美国来说事。加州北部的旧金山和圣荷西地区,是全球著名的硅谷所在地,也是全美房价最高的地区之一。记者也多次到那儿开会、探亲。我有一亲戚十年前刚到圣荷西的时候由于工作时间不长,夫妇俩收入加在一起也就5万美元左右,低于当地平均水平。当初他们买下一栋200多平米、价格27.5万美元的独立屋时,有些银行都不愿意为他们提供贷款,认为他们的偿付能力有疑问。要知道,当时他们作为刚出道的年轻人,房价收入比也在5.5啊。现在他们的房价涨到了40多万美元左右,而他们的收入增长的更快,现在的房价收入比已经降到连3都不到。当然,当地一般人的房价收入比还是在4上下。笔者的另外一个亲友在美国东部的威尔明顿市,也是在十年前他们在当地一个风景如画的高档社区买了一栋前后花园就有数百平米260平米的独立屋(别墅),只花了22万美元。对在美国工作不久的他们来说,房价收入比在5左右。现在他们的房子升值到了35万美元2.5左右,但他们的房价收入比却降到了3以下。
    
    不过最让笔者感叹美国房价低的,还是1999年到科罗拉多州丹佛附近一新兴的高科技小城(sprin)时的所见所闻。当时是去看望的留学生夫妇朋友都在it行业工作,两人收入加起来达到近9万美元,但他们买的一栋新的独立屋(别墅)200平米左右,装修好的,才14万美元。当时在笔者还没有房价收入比的概念,只觉得用一年多的工资(房价收入比为1.5)即可买上一栋装修好的别墅,实在是叫人羡慕不已啊。
    
    这里还应该特别说明的是,美国、加拿大等发达国家不仅房价收入比要比我们低得多,更重要的是他们“房价收入比”的“含金量”要比我们中国高得多:他们是用别墅的钱和工资来比,我们也只能用公寓房价和收入相除;他们买的房是装修好的,走进去就可住,而我们拼了半天拿到的也只是毛坯房,要住进去还得花一大笔装修费;他们房子前后带大花园,有的社区还带高尔夫,不少人家还有游泳池,配套设施先进豪华,而我们的住房大部分没有一定的配套设施,很多的住房还处在“工房”的水平;最重要的,美国的人均住房的面积标准是我们的几倍,家庭新建成房屋平均面积2,114平方英尺(196.36平米),而且这还是用他们特定住宅建筑面积(squarefootage)标准来计算的(接近我们的使用面积,走廊、阁楼、地下室、院子都不在计算之列),买房更不会有什么“共摊面积”。而在中国买房,计算采用的是“建筑面积”,再加上共摊面积。真正使用上的面积只能是购房面积的八成上下。就这样我们也只能用人均30平米、户均90平米的标准来测算“房价收入比”,而且这还是新的“小康标准”。如果要按欧美的标准和“含金量”来计算房价收入比,那我们的差距就会在现有的基础上还要翻上一番。
    
    不仅地大物博的发达国家如此,而且人口密度和生活水平远高于我们的东亚国家,如韩国、日本等,他们的房价收入比也比我们要低得多。
    
    有一段时间以来,韩国人都在抱怨他们的房价涨的太快,给国民生活带来了较大的压力。那么,韩国的房价究竟高到哪儿呢?最近韩国的国土研究院经过对上万的家庭调查研究,并和英美等国进行了比较,显示韩国国民全部收入攒六年才能买房。尤其是首都首尔地区,需要将总收入存7.7年才能购买住宅,地方大城市为3.8年,中小城市为2.6年。而在美国和英国,要购买住宅,则分别只需要2.7年和4.1年全部收入。这就是韩国老百姓喊吃不消高房价的原因。韩国人也许没想到,在中国的一些大城市,老百姓要用十几年全部收入才能买上一套“体面的住宅”。
    
    另据介绍,根据日本官方的数据,在东京新建的专有面积75——80平米(相当于我们90——100平米的建筑面积)、精装修的3室1厅1厨1卫单元公寓,加停车位售价在3000日元左右。而普通工薪阶层家庭平均月收入为56万日元。这个号称世界上物价水平最高、人口密度也最大、房价同样也是最高的城市,工薪族的房价收入比也计算在4.5-5左右。而且东京人买的这样的公寓,一般还都附送20平米的阳台和好几个平米的走廊以及包括液晶电视等基本电器。据介绍,日本的家庭主要还是男人在外工作,如果家庭主妇也到外面做个半天兼职的话,其房价收入比可降到3左右。
    
    当然,并不是每个国家的和城市的房价收入比能让居民满意的。有一家美国的顾问公司根据房价收入比,专门就国际房价购买力的调查做过一个调查,看看世界上哪些城市的房价让居民“最难以承受”。结果澳洲悉尼超过伦敦(6.9)、纽约(7.9)和东京,以8.5名列前茅。不过,据报道,澳洲统计局资料显示,澳洲是每0.98户家庭或2.7人就有一幢(套)住宅,平均每幢(套)住宅的居住面积是187平方米。也就是说,悉尼人是因为住在人均70平米装修好的别墅里才感觉“房价最难承受的”,尽管就这样他们的房价收入也只是8.5。
    
    这项调查更有意思的还在于,它认为由于澳洲所有人口超过100万的城市房价收入比都在5.1以上,从而都被列入房屋购买力“极低”的范围,并由此断言“澳洲存在世界上最大的地产危机”。真不知道中国的百姓和官员看了后会有什么感触!
    
    这项调查对我们分析房地产市场的价值还在于,它给出了具体指标,让我们可以用数据说话、更科学的分析和评价一个地方的房地产是否“健康”。比如:
    
    当一个地方房价收入比超过5的时候,国际惯例就认为该城市房屋购买力“极低”;
    
    当一个地方房价收入比超过6的时候,就会被国际上公认为属于房地产泡沫区;
    
    当一个地方房价收入比超过7以后,就会被世界上公认为“国际房价最难承受地区”。
    
    另外,在比较房价收入比的时候,还请特别注意别人人均住房分面积、档次、算法、装修和其他配套等等。
    
    三、中国市民,背负着全球最重的买房负担
    
    对其他国家的居民住房水平和具体负担就承受状况有了客观的了解后,回过来再看看我们国内居民、尤其是大城市居民的住房负担是否合理,就会有一个更准确的认知和定位。
    
    就拿我们上面所举例“天价结婚成本城市”来具体分析。依据的标准稍靠“小康”。即面积为90平米普通公寓、地点处在传统上市民所居住的市城区(不是郊县和新开发区)、三口之家(父母工作、子女上学)住一套房。就可以破解中国的大中城市的高房价究竟有多可怕了。
    
    还是先从南京开始。根据南京市房产局的“南京市网上房地产”的最新资料,传统上的南京六城区(包括重新规划后原来属郊区县的土地)商品住宅房价最高要7000出头,低的也在5500上下,我们取6000元为其中间值(实际上这个结果只能买到南京六城区边缘的房子),6000元×90平米=54万元。而南京城区居民的收入,根据统计局方面的最新资料,在比上年“激增”19.9%的“超常规增长”后(长三角速度第一),2005年南京市城市居民人均可支配收入为14997.47元,三口之家就是4.5万元。而按照南京本地媒体的另外一项报道,根据该市劳动保障部门的推算,去年南京职工人均收入正好突破2万元,如果家家都没下岗,平均每户的年收入为4万元。根据一套54万元的房价标准,按照前者的推算,54万元除以4.5万元,南京的房价收入比为12,正好比世界公认的房地产泡沫还多了一倍;而按照后者的推算,54万元除以4万元,南京的房价收入比又提高到了13.5,基本上相当于世界上公认为“国际最难承受地区”房价的一倍。这也就难怪国人就是再“吃苦耐劳”,也经不住这样的“超级高房价压迫”。
    
    按照南京的计算模式和标准,部分根据《个人理财》杂志去年提供的2004年各大城市的人均收入资料,计算北京、上海、深圳、广州和杭州的市城区真实的房价收入比。由于《个人理财》杂志上的房价包括了郊区县这些非传统上市城区居民所居住住宅的价格,所以还是以各地网友提供的资料为依据。各城市的实际城区房价分别如下:
    
    城市人均可支配收入三口之家一年房价90平米总价房价收入比元可支配收入元元/m万元
    
    北京 15638 46914 8000 72 15.35
    
    上海 16683 50049 10000 90 17.98
    
    深圳 27596 82788 7200 64.8 7.83
    
    广州 16884 50652 8000 72 14.21
    
    杭州 14565 43695 8000 72 16.48
    
    这里应该特别说明的是:我们的房价收入比,是建立在“准小康”的低标准的基础上的。首先在面积上和欧美等发达国家相比,我们的标准只定在他们的三分之一到二分之一,也就是说,如果面积标准向欧美看齐,我们的房价收入比要现在提高3-2倍;如果再加上他们是精装修房,有的还配上高档电器,面积计算方法上也接近使用面积的话,我们的房价收入比还要抬高50%。
    
    其实,不仅在相对负担上中国大中城市的房价创造了“世界之最”,而且国内上海、北京等大城市的绝对房价,也超过了一些世界上发达国家大中城市的水平。一年前记者就问过一位经常在上海工作的波音公司高级经理,同样水平、面积和档次的住房,是上海贵还是西雅图贵,没想到这位华人高级经理毫不犹豫的说,上海贵。上海有不少人在日本东京待过。这几年回来的人纷纷网上发出感叹,上海内环内的实际房价比东京还要贵。一位经常在中美两国之间往来的跨国公司亚太地区经理也公司记者,按照同样的标准,上海的房价比美国大多数城市的房价都要贵。
    
    房价收入比,“穷国”真的该比“富国”高吗
    
    据了解,国内的一些“既得利益集团”对“房价收入比”的国际比较极为“反感”,认为发达国家的房价收入比低是因为他们的经济水平所决定的,发展中国家本身由于经济实力的问题,房价收入比高是“很正常的”。情况真是这样吗?
    
    稍有些经济常识的人都会知道,这种说法是极为荒唐和可笑的。首先,它违背了发展中国家由于吃饭问题占了居民收入的极高比例(恩格尔系数高),人们不可能有更多的财富支向住房,从而导致房价收入比低的基本的经济学常识;其次,它故意忽略了在新德里、墨西哥城和里约热内努这样的世界上人口最拥挤的发展中国家大都市,很多的中下收入者不要买地就私自盖房(如贫民窟等)或政府提供相应住房保障(如墨西哥城的低收入者住房保障)的基本事实。
    
    联合国的权威研究应该最能说明问题。在1996年联合国召开的规模空前的世界人居大会上,联合国人居中心在《城市化的世界————全球人类住房报告》中不仅指出衡量住房可承受性的最常见的一个指标是房价收入比,而且还特别强调,根据人居中心九十年代对经济发展水平各不相同国家52个主要城市所作的统计资料分析:无论是低收入、中低收入、中等收入、中高收入国家,还是高收入国家,他们房价收入比的平均值的差别相当小。报告认为,当房价收入比的比值在2:1和3:1之间时,才意味着有相当大的一部分人能够购买住房。比值超过5以后,多数人购买住房的希望就变得比较“非常渺茫”。
    
    其实,如果按照发达国家“含金量”高的标准来计算我们的房价收入比,那样的比值就不知道要高出“世界记录”多少倍。房价收入比突破50都是很正常的。在上面举例的平均年收入在5万元的大城市中,三口之家要花250万元买到“套内建筑面积”在200平米、单价5000元的精装修别墅,的,也只能在地点和品质上“降低要求”才能实现。
    
    全民共享的国有土地,“最沉重的负担”压垮了谁?
    
    尤其需要特别指出的是,虽然我国一些大中城市的房价收入比,按照“中国特色”的住房标准还是一般发达国家的数倍,但我们城市房地产市场的基础,还是社会主义制度下的土地国有,理论上应该是为全民“共享”。我们买房所用的土地,还是“租用”国有土地的使用权,属于租地买房,使用期限也只有70年。而那些房价收入比比我们低得多的发达国家和一般市场经济国家,他们的房地产市场体系是建立在土地私有制下的,属于买房买地,土地产权永远归买房人所有。
    
    一个公民在社会主义制度下,用全民所有的国有土地“租地买房”,所承担的负担,竟然比在私有制下的发达资本主义国家“买地买房”还要高得多,这种不可理喻的“极端对比”所发出的强烈信号,已经非常明白无误的昭示我们,现在中国一些大中城市所进行的“住房制度改革”实际所导致的结果,不仅从根本上颠倒了社会主义公有制和资本主义私有制的制度优劣,破坏了社会主义制度的基础,并且从导致的后果来看,它已经异化成对社会主义制度优越性的最大的践踏和嘲讽,成为从人民大众手中巧取豪夺全民财富分“带血的工具”。
    
    中国共产党的早期,曾有两份“共产党宣言”。一份是建党时的《中国共产党宣言》。开门见山就亮出了共产主义者理想是主张将包括土地在内的生产工具“收归社会共有,社会共用”;另一份红军时期发布的《共产党宣言》,也坚决主张把革命的重心放在土地革命上。
    
    从历史走回现实,执政党的理想和行政者作为的尖锐对比,难道给我们带来的仅仅还是“房价究竟应该是高还是低”之类的“经济技术分析层面”的思考吗?!
    
     新浪财经
    
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