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两会前瞻(4):中央地方就房市走向交锋
(博讯2006年2月24日)
    中国一项官方调查显示:今年百姓关心的话题第一是住房与物业问题。中国中央政府近年大力打击炒房活动,但地方政府亟欲维持经济增长动力,甚至警告有关措施可能“冲击商业银行的房地产项目贷款”;估计今年两会期间,这场各位其主的争论并不会平息。可以预期,中国总理温家宝在其工作报告中,一定会提及有关房市问题。今年两会,也势将成为“唱好房市”和“唱淡房市”两大阵营之间的交锋战场。
    
     虽然在2005年6月底,中国国家计委、国家经贸委、财政部、国土资源部、国家工商行政管理总局、监察部7部委曾在媒体面前,郑重宣布要整顿全国整顿规范房地産市场秩序,必须由各省、自治区、直辖市人民政府负责,各城市人民政府具体组织实施,分解到具体部门,并加强监督检查。但有业内人士向亚洲时报在线表示,“明眼人一看就知道,文件虽然声势浩大,但并非以国务院的名义下发,地方政府依然可以走走形式。” (博讯 boxun.com)

    
    在中国房地産业界,有那麽一个公开的秘密:房地産商联手操纵价格的手段。在广州和深圳,这种接近事实的传闻更盛。相熟的知情者表示,在广州,市区一般地段的房价,早前大致在6000元(人民币,下同)左右,但在大房地産商保持同步升价后,现在统一调到7000元。
    
    然而,楼市升值的把戏还不只一种。据了解,开发商还会采取拖慢节奏、延迟销售等手法人爲炒作拉升楼价,以及産品结构集中在中高文件楼盘,让楼价逆势出现上扬的现象。比如,一个楼盘本来共有1000套房,但开发商每次销售只拿出100套房,并且提前几个月搞认购、登记活动,造成供不应求的假象,客观上加剧了市场恐慌。所以说,珠三角楼市的“异动”,还不排除是一种人爲的假象。
    
    从当前运行中,有些趋势值得关注。目前,中国对土地的管理主要还是依靠地方政府来完成和实现的。地方政府与中央政府不同的是,地方政府对房价的调控主要是通过土地管理、地税管理和工商管理来实施的。尤其是在土地管理上,地方政府的收益是与土地价格涨跌相关的,在某种程度上地方政府和开发商的利益一致的,都期望房价上涨,因爲房价涨可以带动地价上涨。
    
    中国社会调查所日前对北京、上海、广州、深圳等地的二千位公众进行问卷调查。调查显示:今年百姓关心的话题第一是住房与物业问题,关注度百分之七十五点三。
    
    中国百姓关心房市,皆因房价近年跟收入差距愈来愈大。据中国媒体去年3月的报导,上海居民的平均可支配收入2003年为14810元(人民币,下同),但目前的上海平均房价已经远远超过8000元/平方米,即使按每居户80平方米计算,房价收入比也已经超过14倍。上海市市长韩正在去年1月18日闭幕的上海市人大会议上曾承认:上海局部地区的房价上涨过快。
    
    从2005年初至5月,由于中国地方房地产炒风炽烈、房价快速上涨,自6月起中国政府展开房地产宏观调控,下半年房地产市场价量明显回降。展望2006年的中国房市,最强有力的外部刺激就是政策,今年房地产政策方向仍是中国各地房市最重要的关键因素。有代表利益集团的专家就曾公开声称,上海房价增幅有所回落,正好说明了中央调控的目的“基本达到”。
    
    另外,中国房地産经历去年的整顿风暴后,楼市资金由北向广东转移。业界有消息称,2006年中国房地産亮点将集中在珠三角城市。由此带出的信息,除了是国家宏观调控,广东楼价逆势上扬,不降反升的疑问,还涉及到广东发展商联手合作以及地方政府近期对房价的调控,种种让广东楼价走势不确定的变量都格外惹人关注。
    
    从去年10月开始,所谓百亿炒楼资金传言、发展商拖慢推盘节奏、市场出现暂时供不应求等因素,使得以逐渐形成广州和深圳楼市出现楼价不跌反涨、逆势上扬的态势,买楼热潮持续至今年。
    
    所谓上有政策,下有对策,有地方发展商联手哄擡楼价,准备用空置房的方法来囤积居奇的做法,而地方政府是否已采取有效措施阻止这问题发生,则引起民间不少争论。例如从2005年5月1日起,广州的开发商就得爲此付出代价,花钱买地若超过一年不开发,开发商就必须每月支付地价的1.2%作爲土地闲置费。这罚则相对发展商的庞大利润是否有效,在民间也惹来不少议论。
    
    再者,地方政府是否能够坚持降温措施,严格执法,也成为外界关注的焦点。去年末出台主力打击炒房的“个人转让住房增值部分需要据实征收20%的个人所得税”的规定,曾经在北京、杭州等城市执行过,后来没有了下文。
    
    一位相熟的业界人士透露,“地方政府部门与发展商勾结在一起早不是新鲜事。但对于这次地方楼市的整顿调控,一些地方政府如此积极回应,有可能是受到了中央较大的压力。但由于房地产业还牵涉多方利益,政府如何正确引导市场是一个关键,有关部门还需要在实践和探索中确定和把握。”
    
    亚洲时报(撰文 凡心) (博讯 boxun.com)
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