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四大富豪 万亩“圈地”行径
(博讯2005年8月10日)
    商业地产专项调查启动后,在全国以建商贸市场圈地1万多亩的德美奥翔成为业界的关注焦点

      一场由商务部主导的商业地产专项调查已经展开。其目的是为了防范大型商业地产投资过热,规范大型商业地产建设。

       两年以来,在全国一些二线城市圈地近万亩建商贸城的德美奥翔计划,再次成为业界关注的焦点。不过,这个计划的投资者北京德美奥翔投资有限公司(简称“德美奥翔”)向来十分低调。 (博讯 boxun.com)

      《财经时报》调查采访获悉,原来位于北京望京地区的德美奥翔公司的办公室已经人去楼空,但公司的标识依旧挂在那里。到底这个当年号称500亿的计划其进展如何?如此大规模的圈地又意欲如何呢?

      低价拿地

      组建中国光彩大市场“托拉斯”,是德美奥翔的梦想。

      早在2003年,由温州德力西集团、北京物美集团、河北新奥集团、安徽南翔集团合资成立德美奥翔。随后在山东泰安,河南南阳、商丘和四川南充等地相继建起光彩大市场。

      《财经时报》获悉,安徽南翔以35%的股份相对控股德美奥翔,是实际对各个投资项目提供管理支持的公司。在四家民企中,也只有安徽南翔是专业的商贸企业。“物美主要业务着重在零售方面,至于德美奥翔一系列项目运作的背后,主要还是依靠安徽南翔在这方面的成功经验。”物美副董事长吴坚忠称德美奥翔的实际操盘者是安徽南翔集团。

      打着“光彩事业”的旗号,德美奥翔在全国二线城市迅速拿地。所谓光彩事业,是中国政府为了发展欠发达地区的经济,于1998年发起的通过项目推动来进行“开发扶贫”的计划。

      光彩事业是民间团体,不一定享受国家优惠政策,但由于其能创造就业机会,带动地方经济发展,地方政府可能会有配套的扶持政策,包括以较低的价格获得土地。

      安庆光彩大市场项目于1998年开工建设,现已建成建筑面积74万平方米的一二三期工程,建筑面积80万平方米左右的四期工程也将于2006年建成。

      记者从安庆市场店铺销售人员处得知:目前市场商铺销售情况良好,一二期市场基本租不到店铺,入住率很高。现在销售价格为2118元/平方米,曾经也一度达到3108元/平方米。“早在安庆项目第一二期的投资时,其投资回报期只有1年~2年,可谓回报丰厚。”一位市场管理人员表示。

      如此高的投资回报率与超低的土地成本不无关系。以南翔在蚌埠的项目为例,据蚌埠市委政策研究室的材料显示,当地政府给予的配套政策包括“落户在新城区中心黄金地段,地价仅为7万元/亩,蚌埠市政府在完成拆迁、平整土地后,以补贴3亿元的形式将1900亩土地交南翔集团使用”。

      安庆市场销售人员甚至向记者表示:“由于安庆光彩大市场是全国光彩事业重点项目,当地政府在土地及税收等方面的政策上给予了市场优惠配套设施。建造商铺成本下降,以较低的销售价格来吸引顾客已是公开的秘密。”

      圈地嫌疑

      《财经时报》获悉,仅目前开发的安庆、蚌埠、泰安、南阳、商丘、南充光彩大市场上总规划就已达1万多亩。

      然而,德美奥翔在短时间内相继大规模的开发掠地也引起不少业内人士担忧。尽管德美奥翔在开发各地光彩大市场中采用滚动开发的方式,但面对规模庞大的项目开发,资金压力仍旧很大。

      有业内人士表示:“对于德美奥翔这种滚动开发推出的商业地产。如果按照正常的开发速度,这样大面积土地从拿到手中之日起,似乎就注定了要被闲置一段时间。而这样大面积获取土地开发权,实际上却是对其他房地产企业的一种不公平竞争行为,而从“土地闲置”方面来看,本身也是资源的莫大浪费”。

      拿德美奥翔在泰安的投资项目说,以低廉的土地成本拿地的德美奥翔让其他开发商羡慕不已。有开发商“抱怨”:“当初我们拿地是每亩20万元,而德美奥翔是每亩5万到6万元。在开发成本上加大好多。”

      即便是顺利地储备了大量土地,但在启动和开发项目上仍需要大笔资金的投入。另外管理是否能够跟上,人力是否能够保障,这些都让业界对项目能否进行到底打上了一连串的问号。

      据一位不愿透露姓名的地产人士透露:“随着国家关于土地审批程序的法制化,违规划拨土地已经不可能了。投资者在拿到土地时,虽然其使用功能已经规划好,但更改规划及用地属性现象比较常见,补交一定额度的土地出让金即可。”该人士指出,地产商们最渴望攫取的财富是土地。

      在目前房地产政策对土地收紧的情况下,德美奥翔迅速廉价大规模拿地的运作模式,难逃“圈地”升值的质疑之声。

      链接

      德力西集团专业生产高压电气开关和高低压成套电气设备,2002年主营业收入70多亿元,企业总资产27多亿元,企业综合实力跃居全国民营企业500强前列。

      北京物美商业集团成立于1994年,拥有经营大卖场、综合超市以及便利店、便利超市共计300余家,在全国企业500强中名列第409位。

      新奥集团创建于1989年,以清洁能源开发利用为主,总资产近百亿。

      安徽南翔集团始建于1993年9月,以房地产开发、物业管理、广告装饰、配送、仓储、商务服务等为基础产业的大型民营企业集团。

     财经时报/陈建波 (博讯 boxun.com)


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