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房价3年疯涨300%,助推者谁?
(博讯2005年5月26日)
     开发商、地方政府、楼市“黑嘴”和炒家这4股力量成了同谋

     短短一年间,一套54万元的房子就能上蹿到86万元,利润率高达60%。这样的“爆炸式增值”,在2003至2004年的上海楼市,是件寻常事。

     近年来,全国各大中城市的房价纷纷持续上涨。国家统计局统计显示,2004年全国房价涨幅达14.4%,比上年提高10.6个百分点;今年一季度,房价同比再升12.5个百分点,全国35个大中城市中有34个城市房价还在上涨。 (博讯 boxun.com)

     面对“狂飙”的房价,人们不禁要问:究竟是什么助推了房价在节节高涨?

    几多疯狂:房价3年狂涨300%

     位于上海市卢湾区和徐汇区交界处的瑞金南路地段,可算是市中心区域的核心板块。记者选取这一板块上的“申江名园”,追索其近年来的房价攀升轨迹:

     2001年10月,一期开盘均价约6000元/平方米;

     2002年底二期开盘均价上升至7000元左右/平方米;

     2003年底,房价已跃至11000元/平方米;

     2004年第三季度,均价高达16000元/平方米;

     2005年3月,其房价已涨至24000元/平方米。

     不到3年半,这一楼盘的房价疯涨了300%。如此“高成长性”恰是上海房价的一个缩影。

     与上海比,近年来北京房价的涨幅虽不算最高,但眼下,京城三环内商品房单价多在万元左右,看上去虽比上海低,但若按上海小区、楼盘相对较高的建设质量和较低的物业管理费来折算,北京的真实房价会比现在高出一大截。

     在楼市“新政策”面前,一些相关部门抬出北京有全国最大的公务员群体、最大的涉外机构、最多白领等“六最”说为其辩白,上海业界也流传着“九大理由”:世博会的拉动、跨国公司大量进入、海外购买力的强力支撑如此等等,为后市看涨提供支撑。

     中央党校研究员曾业松指出,国内经济的持续发展的确增强了人们的购买力,购房需求越来越多地释放出来,但无论强调怎样的理由,谁也不能否认,楼价的疯长已远远超出同期居民可支配收入和消费价格指数的涨幅,与“理性”相距又何止千里!

     地价、建安、融资诸成本的增加确会导致房价上涨,但绝非主要因素。国土资源部在全国32个主要城市的调研显示,地价只占商品房成本的23%,其中北京土地占商品房成本的22.98%,上海只占16.15%。

     上海市经济管理干部学院朱林兴教授指出,商品房的建设周期一般在2到3年,现在销售的商品房基本都是两三年前或在更早的时候,开发商以“协议转让”方式获得的土地,地价并不高,开发成本一般只占房价的30%左右。所谓“高地价导致高房价”的成本上涨说,显然不能解释房价高的原因。

    价格联盟:开发商拉高房价?

     那么,又是哪些非正常因素抬高了房价?楼评人士蔡为民指出,2000年以前,刚复苏的房地产市场遵循的是成本定价,商品房售价基本上是成本加合理利润;2001年至2003年走向火热的楼市选择的是市场定价,房价基本由供求关系决定;而2004年以来,楼市进入由开发商决定市场、自由定价状态。伴随着住房需求不断释放,楼市开始成长、繁荣,而各地的大房地产企业也开始在利益极大化的共同追求中默契配合,渐渐结成价格联盟。

     朱林兴教授指出,一些开发商之间、开发商与销售商之间、销售商与中介之间,合谋制造虚假信息,相互联手抬价,逐层加码,利益共享。另一方面,价格同盟在所谓的“定价策略”方面也有体现:几乎所有新楼盘开盘,都会以周边已售或待售房价作为定价参照,相互竞价。

     “你每平方米涨500元,我就涨800元,以价格高低来显示自己楼盘品质的优越。”朱林兴说,“房地产公司正是依靠这种价格同盟形成的垄断地位,取得了大大高于生产价格的超额垄断利润。”

     “经营城市”:地方政府放纵房价?

     开发商为何能轻而易举地形成价格联盟?近几年各大城市的房价为何只升不降?一个重要原因是:地方政府“经营城市”的做法,事实上对房地产市场起到了“托市”之效。在1999年以前,为拉动内需,各地都出台了鼓励购房的措施,譬如实行买房退税、贷款优惠等。但与此同时,地方政府“剑走偏锋”,纵容了房价节节高涨。

     其一,拔苗助长,急于将房地产培育成支柱产业。由于投资规模大、见效快,对相关产业拉动作用明显,不少地方政府在产业规划中,都将房地产业定位为支柱产业来发展,目标是“在5到10年使其增加值占到GDP的10%”。朱林兴说:“房价越高、高档房越多,对地方政府而言,意味着财政收入增加、GDP增大。”为此,一些地方政府一方面加大征地、供地力度,扩大产业规模;另一方面,则通过开发规划、产品结构、预售审批等环节,默许、支持商品房高档化,导致结构失衡。

     其二,不对商品房进行成本、利润核算,作为生活必需品的商品房,其定价完全放开,基本是开发商报多少是多少。一位不愿透露姓名的内业人士说,个别城市的个别区县,为了抬高区域“档次”,开发商将房价定得越高反倒越容易取得预售许可证,反之则要一等再等。这位人士质问:“这不是在引导房价走高是什么?”

     其三,对外地人买房不作限制,纵容炒房。房地产市场的区域性特征明显,健康的楼市必然以本地购买力作为主要支撑。但为了活跃市场,许多地方对外地人购房、炒房不加限制。浙江大学房地产研究中心温海珍认为,房屋最基本的功能是居住,政府应鼓励居住、限制炒作。

    信息垄断:抢占话语制高点?

     近年来,一些专家、学者,在或明或暗的“赞助”“邀请”下,频频出现在各种论坛、媒体上,只说一些利益集团需要他们说的话,宣传房价看涨的种种理由。

     只要稍加留意便会发现,近年来,在房地产市场上,一个庞大的房地产利益集团正在形成。开发商、地方政府相关部门和一些“专家学者”、房地产研究机构以及部分媒体联手,占据行业话语制高点,并形成一个行业性的“话语链”——当央行规范房地产业资金运作的121号文件一出台,他们就开始“研讨”、抛出“高地价导致高房价”;当央行提示信贷风险、要求商业银行严格审贷时,他们说:“融资成本增加,房价将会增长”;当有人警告房价虚高应该降温时,他们大加反驳说:“中国房地产绝无泡沫,至少也可以繁荣20年”;当“新国八条”出台时,他们甩出“不能搞行政一刀切,还是要重市场调节”……总之是只唱房价看涨“同一首歌”。

     “就像当年和庄家沆瀣一气的股市‘黑嘴’一样,这些人事实上是当起了‘房托’,”资深房地产观察人士顾海波直言,相形之下,楼市“黑嘴”们更有市场,对舆论的导向作用更大。

    “追涨杀跌”:炒家哄抬房价?

     当股市跌破1200点时,人们才幡然悔悟2002年股市冲击2400点时的乐观是多么的盲目。眼下,在北京、杭州、上海等地,商品房成了一些人的投资品,炒家将楼市当作了股市。起先还是外来“炒房团”活跃于楼市,随后,在身边“谁买房谁赚钱”的诱惑下,手上稍有闲钱的人甚至是普通人家也蠢蠢欲动,加入投资商品房的行列。

     在上海,自2004年第三季度以来,外来人员购买高档房的比例不断上升。到了今年一季度,中心城区高档房70%的买主是外地和境外人员。价格越贵的房子,外来人员的购买比例越高,中心城区高档商品房出现供不应求,房价上升。而高档房价格的上扬,又对周边中档房、甚至城郊的低价房价格、行情走势产生向上的拉动作用,最终对普通市民的心理预期产生很大影响,刺激“追涨”或跟风提前消费。

     国务院发展研究中心的有关专家指出,要稳定楼市,必先剥去房价上涨表面上各种冠冕堂皇的“外衣”,示人本相。房价飞涨不是某个原因、某个力量单方面作用的结果,而是多重因素、不同利益主体相互影响、纠合,共同推动了房价上涨。不铲除这些非正常因素,降温楼市无异于抱薪救火,“薪不尽,则火不灭”。 (国内媒体) (博讯 boxun.com)


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