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中国百姓购买力透支近极限 房价由涨转跌已来临
(博讯2004年12月17日)
    财经时报章林晓报道,每一个人,每一个关注房地产市场的人都会知道,2004年,房地产市场是在“房地产泡沫”争论之声中走过来的。一年来,不论是在经济理论界,还是在房地产业界,抑或是在新闻舆论界,有关“房地产泡沫”争论的声音,可以说是不绝于耳,而且是愈演愈烈。

    泡沫存在已是不争的事实,对于房价收入比,联合国人居中心的标准是3:1;世界银行的标准是5:1,超过这个上限,房地产市场就会停顿。“人人享有适当住房”是联合国《人居议程》的核心目标。保障公民尤其是中低收入公民的基本居住条件,是政府职能的基本体现,也是任何一个负责任政府不能回避的重大责职。

     而世界银行定出这么个房价收入比上限的标准5:1,则更多地是从房地产经济内在的运行规律而言的。根据联合国《国民经济核算统计年鉴》和各国统计年鉴,分析GDP达1000美元时居民消费结构,我们就可以发现,以美国、英国、法国和日本为例,其住房消费支出比例最大的为英国13.8%,最小为法国8.3%。 (博讯 boxun.com)

    而房价收入比为5:1,这说明什么?这说明在这些西方国家,如果一个城市的人均可支配年收入为1.3万元,按一家3口人计,户均可支配年收入为3.9万元,则该城市平均水平的每套住房的销售价格约为19.5万元。

    如果以住房消费支出比例最大的英国13.8%为标准计,则为购买这套19.5万元的住房,所需时间为19.5÷(3.9×13.8%)=36.2年(在这里,为计算方便起见,我们假设收入、房价都不增长)。如果一个人25岁参加工作,则当其61岁时,可以为这套房子付清全部费用。在退休年龄65岁前,其可以付清全部费用,应该说是可以接受的。

    但是,如果当房价收入比超过5:1,由上面的分析可知,这样的房价,对于大多数人来说,显然是不可接受了。如果过高的房价不能为大众所接受,那么,房地产市场自然要停顿了。这就是世界银行房价收入比为5:1,其所蕴含的内容。

    我们明白了联合国人居中心和世界银行房价收入比上限的由来,自己就很容易判断目前我国一些城市的房价到底是否存在泡沫了。国家统计局发表的统计公报显示,2003年我国人均GDP首次突破1000美元,达1090美元。然而与此同时,我国有些城市的房价收入比也已经达到了10:1,有的甚至超过了12:1,远远超过了联合国人居中心标准的上限3:1;世界银行标准的上限5:1。这里面到底有没有泡沫呢?其实,每个人都是不难做出判断的。

    然而,我国的许多房地产开发商都借口国情有别,而拒不承认房地产存在泡沫,或者说泡沫非常小,甚至一些经济学家和政府部门的官员也都站出来执同一态度。这到底是怎么回事呢?

    是由于中国人多地少?可有的国家和地区,人多地少的情况比我们还严重哟。是中国老百姓特别能吃苦耐劳?这个也许是事实,但是,可以肯定地说,即便中国老百姓最节衣缩食,其实也实在是难以承受得起这高昂的房价了──

    当房价收入比达到12:1时,如果一个城市的人均可支配年收入为1.3万元,按一家3口人计,户均可支配年收入为3.9万元,则该城市平均水平的每套住房的销售价格约为46.8万元。

    对于这样的一套房子,该城市平均收入的家庭如果想买,则不吃不喝也得10多年。而如果以最长年限按揭贷款30年的方式购买此房,则首付20%要8.8万元,按10月29日生效的个人住房贷款年利率5.31%计,则月供约需2113元。那么,这3口之家,日常每月生活费还剩3250-2113=1137元,人均1137÷3=379元。

    面对这样的现实,一些房地产开发商、经济学家,甚至一些政府官员还在口口声声地声称房地产不存在泡沫,真不知他们立论的依据何在?而个别经济学家提出的“穷人买不起住房不要紧,可以由富人买了第二套住房出租给他们住”的言论,更是容易让人想起历史上那句“何不食肉糜”的名言。

    由于卖房好比整体出售,出租房屋好比零售,“整售价”应该低于“零售价”,用房地产市场的行话来说,就是房屋售价低于租金总和(这里“租金总和”与“房屋售价”之差,就是投资购房者的“投资回报”)。当“穷人”买不起住房时,正常情况下,自然是更加租不起相应水平的住房了。

    因此,可以肯定地说,在一些房价收入比已达到甚至已超过12:1的城市,房地产市场其实已陷入了自住者买不起,投资者租不出的困境。如果此时,在该城市的房地产市场上,如果房价还在继续上涨,则最大的可能,是进入了“缩量空涨阶段”;而如果此时依然供需两旺,甚至库存(空置房)有所下降,则几乎可以肯定地说,是那些投机者在兴风作浪、大胆地赌上一把,这是在上演最后的疯狂了。

    遗憾的是,在一些城市,事至今日,也看不到全年住宅用地供应计划的公布,更不要说有当时能够顺应按揭贷款的力度,而相应主动地调节供地的数量了。而更让人难以理解的是,在一些城市,对炒卖火车票这样的投机行为也要屡屡打击,但在过去很长一段时间里,我们很少能够看到有关部门对炒房行为的打击,相反,个别的却是对此行为极力迎合。

    正当建设部政策研究中心课题组出台报告《怎样认识当前房地产市场形势》,告诉大家,目前房地产并没出现泡沫,现阶段房价下跌并不一定就是好事的时候,金融部门却早已认识到了“房地产泡沫”的严重程度,并正在采取一步又一步行动──“五一”期间暂时停贷,“五一”后对房贷提高门槛,内部对违规放贷进行清查,央行一次次发出防范风险的警告,银监会出台《商业银行房地产贷款风险管理指引》……

    在《商业银行房地产贷款风险管理指引》中,可圈可点的是作出了这样的明确规定:商业银行应着重考核借款人还款能力。应将借款人住房贷款的月房产支出与收入比控制在50%以下(含50%),月所有债务支出与收入比控制在55%以下(含55%)。

    银监会的这一规定,从根本上讲是对越演越烈的、日益加剧的透支未来的方式(即按揭购房)进行购房的行为作出了理性的限制,从而收到限制房价收入比的功效。另外,打击炒房行为,虽非金融部门的分内事,但是银监会的这一规定,无疑也是对利用银行资金进行炒房的行为,进行了严格的限制和严厉的打击。可以毫不夸张地说,对越演越烈的利用银行资金进行炒房的行为,起到的是釜底抽薪的作用。

    而央行宣布的从10月29日起的加息决定,虽然是出于整个宏观经济的考虑所做出的决定,并非单单针对房地产市场而来。但是,其对整个房地产市场方方面面所发生的影响,依然是不可估量的。

    我们在前面已经分析过,房价收入比高达甚至超过12:1的奇特现象,是在“按揭贷款购房”,“土地储备、招拍挂出让土地”以及“房地产的投机炒作”这三个因素的协同作用下才得以实现的。

    现在,这三个因素中的“按揭贷款购房”和“对炒房行为的放纵不管”这两个因素已经得到改变,不难推测,在那些房价偏高的城市,建立于非理性基础之上的房价一路高歌猛进,应该已经走到了尽头,房价由涨转跌的拐点已经悄然来临。 (博讯 boxun.com)


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