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长实和黄地产内地800亿直掀内地圈地风暴
(博讯2004年12月04日)
    

     21世纪经济报道/伍雪华

       11月初,传出了和黄地产将在西安投资100亿元的消息。11月20日,和黄地产中国市务总经理谭健旭向本报记者证实:“这个项目将于12月初签约。” (博讯 boxun.com)

      据和黄公关部门核实,至今,和黄在内地 的项目已有20余个,截至11月8日,和黄在内地的土地储备已达238.78万平方米。

      而和黄一位不愿透露姓名的高层则透露,20余个项目全部开发所需资金在500亿元以上。如果加上零售等其它4个主业项目以及烟台港的逾100亿投资,长实和黄在内地的“总投资将超过800亿”。

      种种迹象显示,在内地投资一贯谨慎、以稳健作风著称的和黄地产蓦然揭开了资本集群轰炸、实施大盘开发的序幕。

      300亿资本集群轰炸

      在等待了整整两年后,2004年10月20日,和黄终于逮到了烟台港扩建的机会,仅烟台港八角港区项目就掷下100亿。

      与此同时,和黄还签下了西安一个总面积达67万平方米的遗址性主题公园和一处占地达1000亩的规划住宅区大型项目意向,涉及投资额亦高达100亿以上。

      一个月时间,两个100亿项目。长实和黄在内地的豪情抛资,超出了内地企业的想象之外。回顾和黄今年4月以来在内地的“圈地运动”着实令人炫目:

      4月22日,和黄地产集团董事总经理周伟淦到武汉寻地踩点,稍后不久即拿下了汉口硚口区占地1010亩的旧城改造项目,并有意在市中心江汉路商业区开发一个建筑面积10万至15万平方米的大型商场,两项总投资额粗略估计达数十亿元。

      8月底,和黄在广州黄埔及芳村区的两个商业物流项目拍定,加上坐落黄埔、占地500亩、总投资15亿的广州国际玩具礼品城,三项投资总额高达35亿港元。

      9月初,长实执行总裁赵国雄、和黄总经理佘耀庭考察天津顺驰并有意参股。

      10月19日,和黄宣布与深圳中航集团联手以23亿打造深圳“航母级”商业地产项目“中航广场”。

      也是在10月19日,和黄高层向本报记者透露,和黄有意向向广州白云新城建设及亚运村各投资35亿港元和16亿人民币,但“此事仍属于商业机密,未成型之前不能透露”。

      10月下旬,和黄签下重庆渝北区一个10亿元的高档住宅项目。

      10月29日,和黄以超过21亿在西南重镇成都拍得一幅总面积1036亩的土地。

      10月30日,和黄地产(北京)宣布,将斥资30亿人民币投资北京朝阳区姚家园项目(该40万平方米的土地项目已投入7亿元)。

      用和黄高层的一句话说是,今年4月以来和黄地产新增内地投资计划及投资意向“如全部得以落实,预计新增投入接近300亿”。

      对此,零点集团董事长袁岳形象地称之为“资本集群轰炸”。

      瞩目豪宅市场

      和黄内地投资的重点已悄然转向中心商业城市的高端住宅市场。

      和黄在上海推出旗舰物业发展项目——豪华住宅汇贤居,前不久爆出一套单元6500美元/平方米的天价,震惊业内。

      “上海拥有极优厚的潜力,”和黄中国市务部总经理谭健旭毫不隐讳地对记者宣称:“和黄地产要成为上海新一代豪华商业地标。”

      饶有趣味的是,此前不久世茂集团在上海召开全球拍卖会,拍卖世茂滨江顶层千余平方米“空中豪宅”,最高价也不过3550万元/套而已,却在业内惹得沸沸扬扬。而和黄此番创下的最新天价似乎是不经意间水到渠成的。

      “这个价格对和黄来说,不仅意味着内地高端物业成功的里程碑,”戴德梁行一位高层如此评议,“尤其使和黄试探内地豪宅市场的策略更加明朗化了。”

      而在广州,在当地地产商纷纷向外地发展的时候,和黄却大幅增加在那里的投资。“和黄地产广州分公司总经理欧伟明先生正忙于找项目的工作,和黄希望成为在广州本地一家有规模的地产公司。”和黄高层人士谭健旭如是解释,“相对中国大部分城市,广州市场非常成熟和稳定,这样的市场非常适合像和黄这样的企业发展。”

      2002年前,和黄在广州只有一个项目“怡苑”,目前,即使加上番禺珊瑚湾畔(总建筑面积约50万平方米)和荔湾黄沙(总建筑面积40万平方米)两个在建项目,和黄在广州总的开发规模也不过90万平方米,在谭健旭看来,离“有规模的地产公司”还有相当距离。

      但这三个项目却有一个共同的特点:都是高端物业。尤其是珊瑚湾畔,高层楼房以复式结构为主参差下众多的豪华别墅,配上优雅的临江傍湖居住环境,每套房开价都在100万以上,别墅更是高达数百万乃至上千万,甫一开盘便有鹤立鸡群之势。

      “动作还会加大”

      “像和黄这样全国布局的大地产商,不到300万平方米的土地储备并不算多,”袁岳觉得,“而且分散在各地,要实现各地项目滚动发展,策略自然得有所调整——实施大盘开发。”

      袁岳从国家土地政策调整的层面诠释和黄在内地大批圈地的举动:8·31后国家已然截流协议土地,实施土地出让招拍挂,土地价格基本交由市场调节,对“圈地”策略多加限制,不少地方政府卖地时明确要求地产商承诺限期开发完毕,两年闲置不开发政府就收回或罚款等等规定,也执行得越来越严格,但另一方面恰好杜绝了内地投机开发商的暗箱操作廉价拿地行为,更多地体现了公平竞争的原则。“这对于资本实力欠缺的开发汤此担导噬仙ナЯ巳Χ唤ā⒆恋厣底炙宋饕罄丛吹幕幔庵挚⒛J揭渤闪死贰I踔烈蛭时静荒芡凵滔畋常患范页隽送恋鼐号牡木滞狻!? 

      袁岳担忧的是,“这一切对和黄等港资、国际地产财团来说,正是凭借自身的资金实力乃至地方政府的特殊优待、趁着地价低廉、继续到中西部城市大笔圈占稀缺商业土地资源待价而沽的机会”。

      并不意外,和黄的“异动”引起了内地地产商的侧目

      “当国家土地政策足以适应土地市场的固有规律时,地产投机商与实力资本集群的正面交锋就不可避免地触发了,”袁岳分析,8·31后,内地地产商以极少的资本金获取廉价协议土地(即便是廉价土地也要拖欠出让金)、靠银行借贷搞开发的时代一去不复返了,“他们对境外地产商在自己眼皮地下争抢地盘心里当然不是滋味”。

      但和黄也不会冒险直进。据谭健旭透露,除香港外,长实和黄在内地及海外开展的地产业务,均从不同的入口,采取扩大投资组合的中长线投资策略,而且“这种策略取向将会是持续性的资本扩张”。以前,由于内地土地市场缺乏规则,政府土地政策不明朗,土地出让暗箱操作,存在不确定因素风险,和黄长期持冷静观望姿态,以规避政策风险。8·31以后,这种“不确定因素风险”大大减少,和黄认为自己实施大盘开发的时机也逐步成熟。

      和黄地产中国市务总经理谭健旭并不讳言集团以资本和资源积累的竞争实力,遇上内地日渐走向公平的土地政策,“凭借自身先进成熟的财务管理以及企业管理,和黄在内地土地市场的动作还会加大”。

      谭健旭临了说的话尤其发人深省:“和黄地产做的是集约产品,打造的是复合共生产业链。而这,也许内地企业还有相当的距离。” (博讯 boxun.com)


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