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水皮:房地产泡沫一天不破 中国股市就一天没戏
(博讯2004年11月15日)
    

     投资者什么要进入股市? (博讯 boxun.com)

    是为了集中每一个铜板支援社会主义建设吗?不是的,如果是这样,他们早就有了传统的银行储蓄,没有必要到这个有风险的市场来冒险。

    投资者进入股市只有一个目的,赚钱。

    国有资产要保值增值,国民资产同样也要保值增值。国债的收益比存款高,所以国债发行时银行门口会排长队,CPI(居民消费指数)超过了存款利率,所以导致了2004年年初的“基金大移民”。同样的道理,如果有人告诉你,有一个途径,有一个渠道挣得钱比股市多、比股市快、比股市安全、比股市踏实,那么,你还会往股市里面扎吗?

    你肯定不会,你不但不会往股市里扎,而且还会把已经投入股市的钱拿出来,投到那个途径和那个渠道。

    那个途径不是别的途径,正是楼市。

    水皮的朋友在杭州,三年前因为要买楼,所以依依不舍地离开了股市,想不到当初的依依不舍却造就了他投资生涯中最辉煌的成功。三年前他买入的楼盘如今已经升值了一倍,而回过头看看股市,差点惊出一身的冷汗。杭州朋友其实并不是楼市的炒家,但是三年之中楼市和股市的一进一出,至少个人资产不但没有缩水而且翻了一倍,如果不是当初的话,现在岂非欲哭无泪。

    也许杭州的朋友境遇并不具有典型主义,还称不上是投资,和温州居民自发形成的“炒房团”不能相提并论,这样就引出了一个很现实的问题,那就是国内游资最充分,国民财富最富足的温州人为什么不进股市进楼市呢?

    这个问题的答案很多。

    答案之一是这个股市上没有温州的上市公司,所以引不起温州本地人的投资热情;

    答案之二是温州人是做实业出身,因此对虚拟经济有本能的抵触,对现代的资本经营没有好感;

    答案之三是股市投资和楼市投资的差别,前者是钱不知道送给谁花,而后者则是自己买来的产业。

    温州人是做生意的,他们的足迹遍布全世界,地球上只要有老鼠的地方就有温州人。遍布全国的温州人很快就发现,全国各地的楼价有着天壤之别。和北京当时的房价比,上海不到一半,杭州不到三分之一。杭州是什么地方?人间天堂!西湖是什么地方,天堂中的家园!一个简单的不能再简单的道理就是,杭州的房价怎么能比温州低,如果低是合理的话,那么为什么温州人不搬到杭州去住。同样的道理,当10万浙商抢滩上海的时候,上海的房价又有什么理由应该比温州还要低呢?温州的房价现在是多少,是平均一万块钱一平方米,上海的房价还能低下来吗?

    温州炒房团,仁者见仁,智者见智。

    攻击者认为温州人作孽,不但炒高了杭州的地价,上海的地价,南京的地价,甚至还炒热了成都的地价,中国大城市的房地产泡沫和温州人的所作所为分不开。

    欣赏者认为温州人有功,温州的民间资本在全国各地游窜,客观上起到了价值发现的作用,温州炒房团带动了各大城市的房地产市场升温功不可没。

    毫无疑问,温州属于中国地方先富起来的典型,温州商人整体而言已经脱离了生存阶段进入发展阶段。温州炒房团正是一种集合理财的投资。这种投资受到房地产商的欢迎,地方政府的欢迎。但是客观上透支了房地产市场的未来,也就是建设部研究中心报告的主题,即所谓的预期,从而对各地的原住民,尤其是绝大部分还处在生存阶段的大城市居民形成了巨大的冲击,恶化了他们的生活环境和生活质量,形成了未来和现实的巨大落差。

    这就是房地产的泡沫。

    上海人拿上海的房价和香港比,越比越觉得上海的房价还要涨,深圳也拿深圳的房价和香港比,越比越觉得深圳的房价跌不下来。上海人和深圳人都不愿正视的是香港的房价经历了泡沫的破灭后就一直在跌,香港的炒楼族没有一个不是百万负翁,无一不在承受所谓高楼价的欠债。水皮的同学2004年买了新楼盘心中就一直不踏实,居然跑到北京问水皮这个生活在内地的同学香港的房价还会不会跌。

    香港的房价为什么不会跌?

    香港经济的鼎盛时期已经过去,以后能维持一个区域金融中心地位已然不易;香港的街头充斥内地的游客,人民币和港币一样在流通;香港的专业人士都跑到内地找工作;香港的房价是中房集团买它2万套就能托得住的吗?

    香港的房价托不住,为什么上海和深圳的房价还要和一个制造了全球最大楼市泡沫的地方去比呢?

    东京房价泡沫最大的时候,以东京的地价可以买入整个美国,但是事实证明,这只是一个极短暂的幻觉,至今日本人还在为这种幻觉带来的快感而承受调整的代价。

    是投资都会有周期,都会有峰谷浪尖,都会有悬崖峭壁。

    中国房地产泡沫的出现是正常的,中国轿车业的泡沫出现也是正常的。因为房地产和轿车是富起来的中国最大的消费领域,更是转型时期中国经济的支柱产业。不可想象的是,像上海这样的城市,如果房地产和轿车业同时陷入低潮,那么上海的GDP还会有多少?

    同样不可忽略的是,三年前上海的房价还只有北京的一半,上海的烂尾楼还到处可见,上海市政府为了卖楼而推行外地户口进沪的蓝印政策,为了鼓舞消费而减免个人所得税,三年前的上海楼市是个百般刺激都没有需求的市场,难道三年后的真实需求就会变得如此旺盛?

    需求是有的,但是其中的投资需求也是巨大的。水皮的上海朋友聚集在一起话题只有一个,那就是炒楼。一年至少30%的涨幅,有什么生意比炒楼花更好做?只要付个首付,后面的分期付款根本就没有打算做,100万可以付10套房的订金,开盘后就可以转手,所以上海才能出现个人房贷7500万的新闻,北京才会有6500人上了房贷黑名单。

    居住需求是不会导致泡沫的,出现泡沫的地方是在投资需求。据业内人士的估计,在北京的高档房市场,这种投资需求在四分之一之上,上海在五分之一之上,也许正因如此,摩根斯坦利的首席经济学家罗奇直指上海和北京有楼市泡沫,而同在大摩任职的中国区首席经济学家谢国忠更是大胆预言上海的房地产不仅是中国,而且将成为世界有史以来最大的泡沫来源地,上海房地产泡沫的毁灭将拖累全球经济。

    摩根斯坦利的研究和其实际的行为一向“言行不一”,对于中国经济一向整体肯定具体否定,一向看空中国的资本市场。谢国忠虽有惊世之语倒是一贯的判断,罗奇加入抨击阵营却还是第一次。大摩显然是把此段房地产当作投资市场而作出的研判。对于海内外的投资客会形成什么样的影响不言而喻。表面上看,上海的楼市似乎是供求两旺,但是实地探访,你会发现,浦东很多已售楼盘到了晚上都是没有人住的鬼楼,来自香港和台湾的投资者等待的是一个好的卖点。

    房价上涨会增加国民财富吗?或者下跌会减少国民财富吗?建设部的专家们说会。因此,他们得出的结论是房价不能跌,跌了国民的资产就受损失了。房价和股价有什么区别吗?水皮知道的是,股市的二级市场并不是一个制造财富的地方,而是一个实行财富再分配的地方,难道楼市不是吗?

    进入2004年,上海的房价涨了10%还多,租金跌了10%,北京的房价不见涨,租金跌的幅度还不止10%。租金和房价是什么关系?是单股业债和股价的关系,如果说是业绩预期是股价的先行指标,那么租金就是房价的先行指标,业绩下降之下的股价上涨不是人为操纵就是垃圾股炒作,都是见顶的信号。

    中国的房地产市场已经股市化,怎么能不分流股市的资金?一个事实是如此的鲜明,三年前中国股市开始挤泡沫,三年前以上海为代表的中国大城市楼市开始走出低迷走进上升通道并出现暴涨;三年后,中国股市被挤泡沫挤得半身不遂,中国房地产泡沫成为银行心中最大的隐疾。不一样的是,中国证监会是挤泡沫的发动者,而建设部是“泡沫论”的批判者。

    股市和楼市是什么关系?

    在发达国家,股市和楼市是一种递进关系。经济的预期导致股市的上涨,股市的上涨导致财富的增加,而财富的增加反过来促进消费的需求推动楼市的兴旺,房地产价格的上涨不是经济周期的开始而是结束。东京股市到达30000点,东京的地价到达历史峰位。

    中国不一样。

    中国是一个发展国家,以中国的国民财富不可能同时支撑股市和楼市两大泡沫,房地产市场的泡沫一天不破,中国股市就一天没戏。

    中华工商时报 (博讯 boxun.com)


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