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中央督察组揭中国圈地惊天黑幕
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(博讯2004年2月12日)
    二○○三年八月八日起,有部长级高官参与的联合督察组,开始对全国三十一个省区市土地市场秩序治理整顿工作进行联合督察。开发区的违法违规占地问题将成为此次督察的重中之重。

     「联合督察组」在尚未结束的清查中发现,开发区违规圈占土地相当严重。据二十四个省市区的初步调查报告,各类开发区多达三千八百三十家。因此,有评论认为,一场比上个世纪九十年代来势更加凶猛的新一轮「圈地热」正在全国蔓延。 (博讯 boxun.com)

    九月中旬,摸底中所发现的各类问题的总结报告将上报国务院。而此前的七月三十一日,「全国进一步整顿土地市场电视电话会议」在北京召开,国务院总理温家宝以「土地是民生之本」为中心思想,对会议作了重要批示。

    贾庆林治下北京吞近一千四百亿

    中央联合督察组到各地督察,发现了大量官商勾结吞噬土地的罪行。仅北京市在一九九一年至一九九八年间,土地批租黑洞吞噬的公私财产就达一千三百八十九亿九千五百万元(指人民币,下同)。光这个数字,就能把现全国政协主席、前北京市委书记贾庆林送入牢狱。

    据大陆《财经》报导:

    在此次五部委的突击检查中,四川省共清查出市、县国土部门之外的非法供地主体三百二十七个,各个城市都存在□城区和开发区国土资源机构与市局分离的情况。不少开发区成为突破国家法律政策的「特区」。

    一九九六年,广西钦州市委、市政府印发了《钦州经济技术开发区管理暂行办法》,向开发区下放市级土地审批权,二○○二年十月,市政府又公布了《钦州市钦州港经济技术开发区管理办法(试行)》,继续保留开发区市级土地审批权,开发区管委会可自行确定供地方式、土地出让价格、可与用地单位签订土地出让合同;并规定开发区管委会负责开发区内建设项目的规划管理工作,代发「一书两证」,行使市级规划管理权。

    二○○二年八月,□西省人大出台《□西省经济技术开发区土地管理规定》,对开发区赋予了某些特权,如「开发区管委会可以根据派出政府的授权......对开发区内的土地统一规划、统一征用、统一出让和统一管理。」「负责区内土地使用权的出让、具体组织建设项目供地......依法对于开发区内的土地使用权的转让、出租、抵押和参股实施管理。」

    官商勾结私相授受叫「协议出让」

    更有甚者,在督察过程中,还发现地方政府屡屡出台与现行土地管理法律法规直接冲突的文件。今年六月二十六日,贵阳市委、市政府出台了《关于进一步加大招商引资工作力度的若干规定》,其中第九条规定:「各区(市、县)对建设项目可以采用协议出让方式出让国有土地使用权。」随后该规定还在媒体上进行了公布。而此前一年,国土资源部已下发了十一号文,要求各地以招投标方式来进行经营性土地的出让。

    贵州省督察组指出,贵阳市的这一「土政策」有两条严重错误。一是将批地权交给了区一级政府,违反了《城市房地产管理法》及《城镇国有土地出让和转让暂行条例》(国务院五十五号令)中关于土地使用权的出让由市、县一级政府进行的规定。二是自二○○二年七月一日起实施的国土资源部十一号文即《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》中已明确:「商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用地,必须以招标、拍卖或者挂牌方式出让。」而该规定笼统提出「建设用地可采用协议方式出让土地」,明显与国家法规政策相冲突。

    如此不具用地政策基本常识的「低级错误」,令人费解。贵阳有关方面作出的解释是,文件不是由当地国土部门、而是由政府负责招商引资部门完成的。在五部委到达之前,贵阳市政府已于八月十四日再次下文,修正了有关规定。

    中国土地学会理事长、前国家国土资源局局长邹玉川,是这次挂职督察组长之一,曾带队赴辽宁省、河北省和江苏省三地督察。他向记者介绍说,国务院在七月十八日刚刚发布了《关于清理整顿各类开发区加强建设用地管理的通知》,停止审批各项开发区,而一个省会城市就在一个星期之后的七月二十五日新批准了七个开发区。

    不公开交易土地占九成五

    大陆批出土地有两种形式:一是行政划拨。这种形式是不要钱的,但中央对划拨土地的用途作了严格的规定。二是有偿使用。有偿使用有两种交易方式,即协议出让和公开拍卖。在二○○二年七月一日之前,中央有规定各省市协议出让占所有有偿使用土地的比例,比例一般都很小。二○○二年七月一日以后,中央规定所有经营用地都必须拍卖。但据联合督察组的调查,全国城市建设用地中协议出让和公开交易的比例是八比二,很多城市不公开交易的土地占出让土地总量的百分之九十五以上。地产商没有门路的走招标拍卖,有门路的走协议出让,再有门路的乾脆走行政划拨。

    农房变成了碎砖瓦砾,稻田被推土机推成了荒地,一个江南鱼米之乡正在以飞快的速度消失在人们的视野中......

    这一幕显现在南京市江宁区。二○○三年六月二十五日,全国土地日,《法制日报》记者来到据称正在「高速」圈地的江宁,目击了随处可见的拆迁后的废墟和荒芜的良田。他在报导中说,总规划面积高达八百平方公里的四大经济开发区,蚕食了江宁一半以上的土地。

    八百平方公里的开发区,牵涉到几千个村庄的存废和,几十万农民的去留。

    卫星照片上,江宁的「大学城」很是生动。驱车从南京市区前往位于江宁的禄口国际机场,南京航空航天大学等高校的旗帜在机场高速公路旁随风飘扬。尽管南京市民眼中的「大学城」在仙宁区,但这一样以「大学城」的名义圈下了大片土地,盖起了分校区、学生宿舍和教工楼盘。

    虽然调查结论没有出来之前,不能对江宁的大学城妄加非议,把大学城的建设说成是以「大学城」为名的圈地,但以大学城为名的圈地热确实在中国出现了。不久前,□西省委常委、常务副省长陈德铭就曾指出,高校「圈地热」应降温。

    人们发现,中国不少城市出现了以兴建「大学城」为名的「圈地运动」,「大学城」成为房地产开发升级的突破口。古城西安市,眼下有高校五十余所,原校址总面积一点九万多亩,到二○○二年底计划新增四点九万多亩,是原用地面积的二点五七倍,而在校学生只有四十八万人,远远超出国家规定的人均一分地的标准。更令人吃惊的是,经批准的只有四千六百四十亩,未批先占的五千五百八十九亩,其余还在报批中。

    挂羊头卖狗肉大建「大学城」

    业内人士解释,不少开发商热衷兴建「大学城」的原因在于,二○○二年国家规定经营性用地一律采取招标、拍卖或者挂牌方式出让,开发商从政府手中得到低价土地几乎没有可能,而以办教育的名义,则仍然可以用较低的价格得到土地。

    一九九九年新《土地管理法》的实施,为中央一九九七年十五号文件规定的「冻结」打上了句号,但违规用地并没有因此而结束。先有项目,再批用地,用地额度跟□项目走,是新《土地管理法》的规定,目的是避免以前不管有无项目大量批地的现象。表面上看天衣无缝的法规制度,被一些开发区虚报或多报工业项目的小伎俩轻易避过。以表面合法的方式获得用地额度之后,一些开发区立即上马非生产性项目,例如容易吸引投资、利润较大的房地产、商业、餐饮、娱乐等不一而足。对土地用途的随意改变,背离了开发区产业布局和发展的初衷。

    圈地的「圈套」显然不止于此。

    「零批整用」是圈地运动中一个常见的圈套。新《土地管理法》对农业用地转为非农建设用地严格控制,农用地转用审批权收归国家和省级土地管理部门,市、县及土地管理部门只负责在获得审批权的土地上进行项目用地的审批,这就是所谓的「批发零售」用地制度。一些开发区为了达到圈地目的,划小土地面积分次审批,通过多报或虚报项目使用地连续几年列入当地土地利用年度计划,最终达到开发区的圈地目的,国家发展和改革委员会宏观经济研究院国土开发与地区经济研究所副研究员高国力形象地称之为「零批整用」的用地模式。

    再就是用政策作为圈地的圈套。由于新《土地管理法》对开发区的用地扩张严格控制,一些地方的开发区便以区内建有一定面积的住宅、机构或服务设施,这些非工业用地没有享受到开发区优惠政策为理由,寻找区外的土地进行置换,设立新的开发区。有些开发区直接把原来当地的一些工业小区纳入政策区,并且多多益善,发展成为「一区多园」。高国力说,确实有一些开发区存在土地置换和设立「一区多园」的合理性,但有些开发区却藉这股流行热潮,随意进行土地置换和设立「一区多园」,根本不考虑被置换的土地或纳入的园区能否真正地与开发区形成有机的产业关联,盲目地进行扩张。

    继上个世纪八十年代、九十年代初期的两次开发区「圈地热」之后,中国各地又出现新一轮的开发区「圈地热」,一些省、市、县甚至乡镇,都在圈地搞开发区。

    各类开发区规划面积相当于台湾

    县改市、乡改镇的行政规划的调整,成了大量农用地转为城市建设用地的契机。部份城市不从实际出发,盲目扩张,城区面积成倍扩大,严重违反土地利用总体规划。最近,杭州市余杭区收回八十五宗共计四千二百零三点九六亩的经营性用地。余杭是在两年半以前撤市建区划入杭州市的。从一九九九年到二○○二年底,余杭区签订出让合同转用、征用商品房用地达三万一千四百零五亩,加上已经草签的合同,「圈地」总计达到三万六千多亩。这个数字超过了杭州老市区最近十年的商品房供地总量。

    圈地过程中,违规圈地现象层出不穷。数字显示,目前全国各类开发区共有三千八百三十七家,其中,经国务院批准的只有二百三十二家,省级行政机关批准的一千零一十九家。据不完全统计,各类开发区规划面积达到三点六万平方公里,和台湾省面积相同,超过了现有城镇建设用地总量,而许多地方违法授予园区土地供应审批权,园区用地未批先用、非法占用、违法交易的现象更是十分严重。据十个省市的统计,在四百五十八点一万亩园区实际用地中,未经依法批准的用地就达到三百一十四点六万亩,占百分之六十八点七。

    《中国经营报》认为,实际数字可能还要高于此数字,因为一些存在违规问题的开发区,地方政府并不愿上报。北京国土资源和房屋管理局执法监察大队的杨洪范队长接受该报采访时称,截止到六月底的统计数字,北京国家级、区县、乡镇级开发区的总数是三百四十多家,现在看来,这个数字还低于实际数字,某些区县和乡镇并未如实上报。

    尽管调查尚未最后结束,开发区违规圈地的问题已经凸显,越权审批、违规圈占土地、低价出让土地等行为触目惊心。违规「圈地」每年流失国资一百亿元。

    「圈地」引发房价「虚火」

    违规「圈地」引发房价「虚火」。今年二季度全国房地产价格在一季度上涨的基础上继续上扬,一路飘红。与去年同期相比,二季度房屋销售价格上涨百分之五,土地交易价格上涨百分之七点一,房屋租赁价格上涨百分之一点九。

    一些地方政府也助燃了房地产市场的虚火。建设部房地产业司有关人士称:由于房地产投资与投资增幅对地方GDP增长的贡献率较高,有些地方把房地产开发当作政绩工程、城市形象工程来做,过度依赖房地产投资来拉动经济增长,政府与开发商在一条船上,这些都使得违规「圈地」甚嚣尘上,助长了地价炒作之风。据称,一些城市百分之七十的土地其实都是在炒作过程中完成交易的,开发商储备了大量的土地,让房价上升,很大一部份是在炒地价。许多开发商都拿不到「第一手」土地,往往是买「几手」的土地,买完以后相互间再转手,有的甚至是子公司和母公司之间的交易,如此转来转去,地价就上去了,水涨船高,房价当然也就上去了。

    杭州炒到每平方米两万七千余元

    一个经常被人列举的例子是:杭州市余杭区最能接轨杭州市购买力、最具市场潜力的土地绝大部份是协议出让,价格大都在每亩七万至十二万元之间。而杭州老城区最贵的一块房地产用地,在前年拍卖时就已经达到一千八百万元一亩(每平方米约二万七千元)。

    「圈地风」还带来乱借贷。

    二○○二年十一月,央行就组织各地分支机构对房地产市场发展状况、商业银行房地产信贷工作中存在的问题作过全面的调查研究,并在今年二月底央行发表的《二○○二年货币政策执行报告》中公布了调查结果。央行共抽查房地产贷款二万零九百零一笔,金额四千四百六十八亿元,其中房地产开发贷款三千六百五十四笔,金额一千三百八十亿五千万元,个人住房贷款一万二千一百五十八笔,金额四十四亿一千万元,个人商业用房贷款五千零八十九笔,金额四十三亿四千万元。调查发现违规贷款和违规金额分别占总检查笔数和金额的百分之九点八和百分之二十四点九。

    据央行最新透露的数字,截至二○○三年四月,房地产贷款余额达到一万八千三百五十七亿元,如果其中四分之一存在违规问题,就意味□全国房地产贷款中的违规数额达四千五百亿元。

    地产奸商勾结银行贪官是如此骗取资金的:

    先以一百元卖一块地,然后找相熟的测量行将其价值高估至二百元,再抵押给银行换取贷款;接下来,以这二百元的银行资金再购入同值的土地,重复以上步骤赚取四百元的贷款,以此类推,手头资金由四百元、八百元、一千六百元不停地递增。这是一种滚雪球的贷款游戏,以这种游戏积累财富,速度将是惊人的。但是这种游戏的一个特点,就是要求游戏玩家必须同时和「银行」与「地方政府」保持亲密接触,原因很简单,土地的使用权在地方政府的手里,要向他们申请,而钱则在银行,需要向银行借贷。所以,一旦游戏玩砸了,出的事就不会是小事,涉及的人也不会是一般的人。

    商品房两千五百亿资金积压

    一个很大的「地产泡沫」已在大陆形成。

    二○○二年前八个月,国家统计局最新测算的「国房景气指数」表明,全国商品房空置面积同比增长百分之十四点一,增幅比二○○一年同期增加十三点二个百分点。其中,空置一年以上商品房面积为四千三百九十七万平方米,同比增长百分之十一点五。到二○○二年七月,全国商品房空置占压资金超过二千五百亿元,居各行业不良资产之首。

    2003年12月前哨杂志 (博讯 boxun.com)


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